5月31日，住建部、财政部、央行联合印发《全国住房公积金2015年年度报告》。报告显示，2015年度个人住房贷款规模大幅增加;个贷率已由上年度的不足70%攀升至80.80%，逼近警戒线;北京、天津、上海、江苏等10省市更出现了公积金余额“吃紧”的问题。
《经济》记者调查采访后发现，一些公积金“吃紧”地区的楼市库存确实显著下降，部分省市甚至不得不再度收紧政策补库存。但全国来看，去库存仍然只是初现成效。
去库存未止，又现补库存
国家统计局数据显示，2016年1-5月，全国商品房销售面积4.80亿平方米，同比增长33.2%，增速比1-4月份回落3.3个百分点，但仍处于快速增长区间。
在商品房销售高速增长的带动下，5月末，我国商品房待售面积降至7.22亿平方米——尽管仍然高于2015年末的7.19亿平方米，但已经是今年以来的最低水平。
“去库存取得初步成效。”国家统计局投资司高级统计师李皎说。
公积金支持去库存，分化趋势加剧
快速增长的住房公积金提取规模，似乎也从侧面印证了李皎的判断。
5月31日，住建部、财政部、央行联合印发了《全国住房公积金2015年年度报告》。报告指出，2015年全年，住房公积金缴存额1.45万亿元，比上年增长12.29%;提取额1.09万亿元，比上年增长44.92%。提取额占全年缴存额的75.52%，比上年提高17个百分点。
“提取额度大规模增加，说明公积金提取效率有所提高，也在一定程度上反映了住房消费市场的持续活跃。”易居房地产研究院智库中心总监严跃进说。
实际上，自2015年“3.30新政”以来，非一线城市的购房首付比例一再下调，贷款条件也在逐渐放宽。就住房公积金而言，推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地楼市宏观调控政策的“标配”。
在诸多调控政策的作用之下，我国房地产市场两级分化的格局也在愈演愈烈。
业内人士观察指出，一线城市和人口基本面较好的二线城市，住房需求持续高涨，呈现“量稳价增”的局面;其他二线城市和部分三线城市从规模扩张转为结构优化，逐渐步入“量减价稳”阶段，有一定的库存压力;部分三线城市和四线城市缺乏有效需求，去库存压力巨大。
据深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉统计，超过70%的待售库存面积，都集中在600多个实体经济实力较弱的三、四线城市，部分地区商品房存销比甚至超过30个月——也就是说，即便不考虑新增面积，这些城市卖完现有的房子也至少需要30个月。
而在北京、上海、广州和深圳4个一线城市，库存去化周期通常小于10个月。
“对于多数三、四线城市开发商来说，由于开发周期长、资金借贷成本高，利润已经摊得很薄，一些项目甚至已经不赚钱了。在贵阳市主城区，一些楼盘尾盘已积压了两三年，未来两年内也很难去化。”贵阳市房地产商会副会长欧筑秋日前接受媒体采访时说。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受《经济》记者采访时指出，除了国家统计局明确纳入库存量的7.22亿平方米待售面积，企业拿地但尚未开工的、在建项目未竣工的(除已预售)等也应当计入库存。
据他测算，截至2015年年底，我国商品住房总库存约为39.96亿平方米。其中，现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月;期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。“我国住房市场已经步入‘结构性过剩’时代，‘一线城市供求矛盾突出’与‘三四线城市供过于求’并存，单纯依靠宏观调控政策，已经很难刺激这些三、四线城市释放库存需求。”
“虹吸”作祟：个贷率冲高，库存难去
更加麻烦的是，“一、二线城市楼市的火热，很可能对三、四线城市去库存带来不利影响”，中国房地产数据研究院院长陈晟说。
他指出，降低首付比例、提供贷款优惠等利好政策的出台，本意在于普惠性地去库存，然而在市场的资源配置作用之下，却形成了资金的“虹吸”效应：资金一致流向那些更具有保值投资前景的一、二线城市楼市。
某大型房企投资发展部门负责人告诉《经济》记者，大多数三、四线城市不仅库存很高，而且还面临着人口持续流出压力。如库存压力最大的东北地区，近10年来净流出人口总数高达200万。监测数据显示，即便是沈阳、哈尔滨和大连等重点二线城市的楼市去化周期都在3年左右，更遑论该地区的其他三、四线城市。“从2015年初开始，我们就把业务集中在一线及武汉等二线经济发达城市。”
长期专注吉林省某三线城市地产开发的孙先生证实了上述判断。他告诉《经济》记者，由于销售不利，公司资金非常紧张。“各大银行对房地产企业的贷款都很谨慎，像我们这种中小企业很难拿到钱。”
供给受到抑制，需求获得了极大的满足。
2015年全年，住房公积金管理机构共发放个人住房贷款312.5万笔总计1.10万亿元，分别较上年增长40.44%和68.10%;年度末个人住房贷款余额占住房公积金缴存余额的比率个贷率已经由上年度的不足70%攀升至80.80%。
“个贷率能够说明住房公积金支持个人贷款买房的力度。个贷率过低，说明公积金支持贷款购房的力度不够，但过高又意味着公积金余额‘吃紧’。”严跃进告诉《经济》记者，个贷率通常以85%作为警戒线。
而在2015年度，北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、重庆和贵州10个省市的个贷率都已经超过85%，天津个贷率甚至达到了101.46%。
严重紧缺的流动性，已经给试图通过公积金杠杆去库存的地方政府敲响了警钟。
《经济》记者注意到，除了北京、上海两个一线城市之外，其它8个省市公积金“吃紧”都与其施行的宽松信贷政策有关，但受到“虹吸”效应的影响，“个贷率超过85%”并不能与“去库存效果显著”画上等号。
在将“约谈”和“问责”列入去库存办法的江西，公积金个贷率的上升只是当地艰难去库存的一个缩影。
江西省住建厅厅长陈平曾在2016年初表示，“去库存”是今年经济工作重点任务之一，是房地产市场趋稳向好的根本所在、关键所在、希望所在。为此，江西将大力释放住房公积金，对于住房公积金仍有存量资金的市县将进一步降低首付比例、提高贷款额度，放宽公积金贷款提取条件，实施公积金和贷款并举的政策。确保符合条件的职工购房应贷尽贷，还将积极推进农民工和个体工商户纳入住房公积金制度。
然而，在“虹吸”效应的作用下，宽松的信贷政策非但没能推进江西省三、四线城市库存的下降，反而极大地刺激了南昌地区的房地产市场。截至2015年年末，南昌住房公积金个贷率达到112%，在当年全国个贷率超过100%的25个城市中排名第三;而今年1月底，南昌住房公积金个贷率更是达到了117%。为了缓解资金压力，南昌不得不暂停受理公积金缴存职工“商转公”的贷款申请。
江西省宜春市一位房地产中介负责人接受媒体采访时表示，基于目前的月销售量，南昌去库存仅需7个月，而宜春则需要24到36个月。为了推进宜春、鹰潭等三、四线城市库存下降，两地政府甚至不惜投入数亿元资金直接补贴购房者。
部分二线城市需补库存
而在个贷率仅次于天津的江苏，今年以来楼市库存显著减少、楼价大幅攀升，以至于苏州、南京等热点城市不得不出台土地限价令，对挂牌地块设置最高报价。
即便是在省内知名的高库存代表城市无锡和常州，库存去化周期也已经降至9个月，回归了8-10个月的合理水平。但就在2015年，以上两地的库存去化周期还曾经高达20个月。
江苏当地媒体《新华日报》报道指出，无锡、常州等地库存之所以能够快速下降，主要是因为土地供应减少、首付比例下调以及公积金贷款宽松等政策的刺激。
可以想象，在“虹吸”效应的作用下，相较无锡、常州两地，苏州和南京所受的刺激自然更加惊人。《经济》记者了解到，2015年度，苏州、南京两地个贷率分别高达99.43%和104.58%，远超85%的警戒线，且呈不断增高趋势。
与此同时，易居房地产研究院的监测数据显示，截至2016年1月底，苏州、南京的库存量分别为450万平方米、549万平方米，而同期成交量分别为121万平方米、135万平方米，这意味着，两地库存去化周期均在4个月以内——远远低于一线城市10个月的平均水平。
在卓有成效的去库存调控措施之后，江苏省不得不出台一系列的限制性措施为楼市“降温”。
不过，也有业内人士提醒《经济》记者，部分二、三线城市房地产市场异常火爆很可能是开发商故意制造的假象。“有的楼盘会把一栋楼拆分销售，每次都只是少量推房，制造出销售火热甚至‘光盘’的假象。这些伎俩都很常见。”一旦后期预售许可量增长，大量房源入市，不排除无锡、常州地区的库存量再回“警戒线”之上。
同时，尽管地方政府频频要求开发商降价，但去库存政策推动下繁荣的房产交易无形中“保住”了房价。即便是在三、四线城市，房价下降也并不常见。
“没有人愿意降价。除非实在借不到钱，不卖不行了。”开发商孙先生说，受到拿地成本等因素影响，短期内不太可能出现普遍、大幅降价。
广西保利置业集团董事长吴光明也在接受媒体采访时指出，只有很少的房地产开发商愿意以降价方式去库存，那往往是项目亏损严重没法维持下去了，要解决现金流的问题。“降价不是持续发展的对策，难以成为开发商的主动行为。”
如何继续去库存?
当放宽信贷政策、减免购房税费、增加补贴等一系列短期调控行为似乎适得其反时，房地产市场的供给侧改革又该如何继续推进?
国家发改委主任徐绍史指出，加快农民工市民化进度、扩大住房需求，深化住房制度改革、区别应对一二线城市和三四线城市，将是去库存的行进方向。“化解房地产库存这个任务是比较艰巨的，要有耐心。”
鼓励梯度消费，释放新市民需求
“现在看来，房地产库存的问题似乎解决起来非常困难，但如果从更长远的角度来看，中国城镇化水平仍然偏低，严格来讲只在45%-50%。”交通银行首席经济学家连平指出，从发达国家的经验看，60%的城镇化水平还是比较低的，仍会有非常多的人口向城市流动，支持房地产市场的持续发展。
2015年，国务院发布了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》。其中明确，到2020年，要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。易居房地产研究院智库中心总监严跃进告诉《经济》记者，这将为中长期去库存提供坚实需求。
“按目前人均35平方米的水平测算，1亿新市民将带来35亿平方米的新增住房需求。”中国房地产数据研究院院长陈晟说。
然而，本应成为中国经济增长重要引擎的房地产业却在此时陷入困境，业内人士认为，这是因为我国城市还没有做好准备迎接这些进城务工、渴望落户的新市民，使得大量“半市民化”的农民工由于缺乏基本社会保障重返农村。
“至少在短期内，单纯依靠农民工买房来去库存是不现实的。即使不考虑价格因素，房地产市场现有的体制机制也亟待改革。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，必须加快城乡二元户籍制度改革，促进入学、医疗、就业、养老等社会公共服务均等化，让新市民与老市民享受同等待遇，才能真正释放出较大规模的刚性需求，促进三、四线城市去库存。
然而，新进城农民和新就业人口支付能力相对较弱，而新建商品住房面积相对较大，如何解决这组供需矛盾?
国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松撰文指出，要解决好农民工和新就业人员的住房问题，需要更加重视将新房市场和二手房市场打通，释放改善型需求，鼓励梯度消费。
他写道，如果能够有效释放改善型需求，改善型需求购房者通过“卖旧买新、卖小买大”不仅可以持续改善自身住房条件，加快房地产去库存进度，而且可以为进城农民和新就业人员提供更多交通、生活等综合配套设施完善的住房，也能从根本上实现持续改善居民住房条件和市场稳定运行的双重目标。
非住宅库存问题值得关注
邓郁松还注意到，我国商业营业用房等非住宅项目库存正在持续增加。
国家统计局数据显示，截至今年5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。其中，住宅待售面积比4月末减少721万平方米;办公楼、商业营业房却分别增加7万平方米和105万平方米。
“商业营业用房的购买主体是企业，受经济增速回落、企业效益持续下降影响，企业购买商业营业用房的能力受到较大影响，加之电子商务快速发展也在一定程度上挤压了商业营业用房的需求，商业营业用房等非住宅项目的去库存难度显著大于住宅去库存的难度，需要采取有效措施加以解决。”邓郁松说。
他建议，未来几年仍要适当收紧土地供应规模，特别是要减少商业营业用房的土地供给。对商品房，特别是商业营业用房等新增供应量过大和去库存周期过长的城市，建议严控新增房地产用地规模，通过适当减少土地供应量逐步解决房地产供应量过大问题，防止产能过剩问题在房地产领域蔓延。
打通保障房和商品房的供给渠道
至于各类保障房建设项目，邓郁松认为，也要引导地方政府做好评估，合理确定棚户区改造等保障房建设的规模，防止出现保障房空置问题。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受《经济》记者采访时则建议，应当打通保障房与商品房的供给渠道。“如果‘棚改’可以从商品住房市场购买项目，那么5年内就可以消化库存15亿平方米。”
住建部数据显示，2015年我国棚户区改造开工580万套，创历史新高，货币化安置比例达到28%，对去库存发挥了重要作用。
2016年，我国已新安排600万套棚户区改造任务。住建部部长陈政高表示，将通过市场筹集房源、政府给予租金补贴的方式实现公租房货币化，进一步改进房地产调控方式。
目前，包括甘肃、青海、四川、河南等多省已经开始探索打通商品房与保障房的通道，也有不少省市对棚户区改造工作提出了货币化安置的要求。
江西省就提出，2016年，市、县棚改货币化安置比例不得低于50%，国有土地上房屋征收货币化安置比例力争达到100%;内蒙古则鼓励被征收人选择货币化方式进行安置，规定凡市场上商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的地区，一般不再审批新的商品住房开发项目。
作者：乔宠如
来源：经济网
