来源:樱桃大房子(ytdfz8)
作者:樱桃
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房地产税如何征?
今天,财政部部长肖捷在人民日报刊发《加快建立现代财政制度》文章称,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。
全文一共4225个字,从内容看,其实只有上面这一段话与房地产税有关系。
这篇文章在《党的十九大报告辅导读本》里面有原文,11月初也发布过,现在在人民日报再次发布,体现出重要性和紧迫性。
第一:按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。
①、在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。因此,“立法先行”已是社会普遍共识。预计2018年的“两会”,房产税立法将会提交人大审议。
②、充分授权,就是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案,因为各地房地产情况差异大,地方政府对当地房地产情况更熟悉,让地方自己确定具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。像美国一样,不同的州,征收的房产税率都不同。
③、分步推进,意思是不会全国一盘棋,每个城市推出的节奏不同,比如先在一线城市,二线热点城市开征,然后在弱二线,最后在三四线城市。
第二,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税
①、不管是以公司名义买的房产,还是以个人名字买的住房,都会征收房地产税。
②、按评估值征收,指的是二手房的评估值。
如何确定评估值?是按照市场实际的成交价吗?显然不是。
现在我们每个城市,在政府的评估系统里,都有对房子的评估值,只不过每个城市不一样,比如一线城市,政府对每一套房子都有评估值,而大部分的城市,只有一个片区的评估值,并没有具体到每一套房子上面。
而政府的评估值,比实际的成交价要低很多,没有具体幅度,因为每个房子都不一样,比如深圳,实际成交价是1000万的房子,政府的评估价可能只有500万,也就是目前深圳存在的阴阳合同中,去国土局过户的那个价格,所以不用担心按成交价收税。只不过政府也会根据房价涨幅来上调评估值。
第三、适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度
现在房企在建设房子的过程中,缴纳的税费太多了。
而二手房买卖交易环节,税费也很多,契税、个人所得税、增值税、豪宅税等一大堆,深圳超过280万的房子,税收至少都是十多万。增加了买房者的负担。只有通过对持有环节增税,才会打击到那些有多套房子的投资客。
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房地产税何时征收?
我们很多人搞不明白上次宁夏出台的房产税,到底怎么回事,房产税不是还没有立法吗?怎么宁夏就出了?
房地产税这个税种,其实早就有了,每个城市都在征收,比如宁夏,实际上从1987年就开始开征了。
但是,这个房地产税是没有经过立法的税种!仅仅是暂行条例!
问题的根源是1984年全国人大对国务院的授权,这个授权在1985年进一步扩大,从1985年开始执行了暂行规定,即根据当时的经济形势,来不及经过全国人大漫长程序立法,就批准国务院通过一些条例来收税,只须报全国人大常委会备案即可。
目前,我国有18项税种,只有3个税种是经过人大立法的!包括个人所得税、企业所得税、车船税。
而其余的15个税种,包括房地产税,都没有明确立法,仅仅是“国务院暂行条例”,一个通知发出来就开始征税了。
已经开征的房地产税,仅仅是针对公司和个人持有的非营业用的房产,比如商铺、写字楼,每年都要交房地产税,只有你自住的就不用交。
而我们现在翘首以盼的房地产税,是指对个人住的房子,比如超过一定的面积就要征税。
如果按照原来的暂行条例,是不包括对个人住房征收的,所以我估计在将房地产税上升为法律的同时,会作出修改,将个人用于自住的住房包括进去,也就是指目前重庆和上海征收的这种房产税。
那针对个人的房地产税具体什么时候开征呢?从中央领导的讲话来看,并没有单独针对房地产税透露过时间。
但我们可以从财政部部长肖捷的文章来推测一下,肖部长11月份在《党的十九大报告辅导读本》中撰文里说了,力争2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。
2019年完成全部立法程序,所指的,就是18个税种中,还没有立法的15个税种,包括房地产税,为了全面落实税收法定原则,这些暂行条例都将上升为法律。
升级为法律后,再按照上述第一部分肖部长说的几个原则来开征,真正形成对市场的影响,至少是2020后了。
3
房地产税能降房价吗?
从完成立法到开征,房地产税估计还有两年的时间,跟我之前预测的2020年,楼市深度调整,时间比较吻合。
那房地产税能降房价吗?
我们先来看看韩国日本美国征收房地产税后,房价有没有抑制住。
1、韩国
韩国从1965年之后就曾经历过几轮房产泡沫期,但每轮调整后又是一路上行,2001年-2006年上涨,尤其是2005、2006年暴涨,当时韩国的城镇化率已经达到了82%,按理是不该涨了,但因为韩国采取低利率,货币宽松,导致房价暴涨。
为了抑制房价上涨,韩国政府随后出台了房价调控政策,规定一人在购买第二套房时要交税,第三套、第四套房以此类推,税收不断加重,2005年开征房产税,根据房产总价值的不同,税率为每年0.75%—2%之间。
但房价只涨不跌的神话,当时并没有因为房产税的开征而破灭,2006年,首尔江南区的一套房价每周涨10万元人民币司空见惯。
2007年,美国次贷危机开始爆发,韩国的楼市才开始调整,其实最主要的还是加息起的作用,房产税顶多算辅助。
最近十年来,据房地产114的消息,2016年第一季度首尔公寓平均买卖价约为5亿6449万韩元(人民币约321万),比十年前(2006年第一季度)上涨了约1亿2285万韩元(人民币约70万),可见房产税的实施,并不决定房价的涨跌。
2、日本
日本的情况大家比较熟悉,我之前也写过文章,日本房地产最后一轮疯狂是1986-1991年。
日本也是为了调控楼市,1992年,想出了房产税,对土地、房屋等征税,税率1.4%,政府给你房子的估价,乘以1.4%,就是一年要交的税钱。从长远来说,针对大量囤积土地的人,来改变市场供需。
但政府要估价非常麻烦,毕竟每套房子情况都不同,就只能按便宜的估,所以最后真正要交的税率,并不多,比如500万的房子,一年只要一两万。
总以为房地产税是抑制地价上涨的大杀器,但实际上只是作为日本房地产调控的其中一个手段而已,最后捅破日本泡沫的,其实不是房地产税,外部因素是美国签订广场协议后,让日元先升值,吹大日本资产泡沫后日元又只能贬值,日本内部最后被迫通过加息抑制泡沫。
3、美国
美国从20世纪初就开始征收房地产税了,目前各州的平均房产税率在0.28%-2.35%之间。
2008年之前的那一轮美国房地产暴涨周期,也是因为货币极度宽松,利率低刺激,导致房产税就完全失效了,不管税率高低,房价普遍大涨。
在泡沫刺破回归理性后,经过几轮QE,过去五年,美国房价涨了45%,但房产税最高的新泽西州,房价同期仅上涨5%。而房产税较低的科罗拉州和亚利桑那州,房价则分别大涨59%和83%。
对于美国而言,正常时期,房地产税确实有利于调价房价涨幅。但并不能完全阻碍房价的上涨。纽约所在地纽约州房产税率偏高,为1.62%,但房价依然是美国最高的。
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总结
从国外经验来看,整体而言,利率下降、经济繁荣、需求上升,是导致房地产市场繁荣的主因。而利率上升、经济衰退和需求下降才是房地产市场低迷的主要原因。
房产税虽然对房地产市场有重要影响,但像美国,其主要作用还是作为地方政府收入的来源,而非房地产调控的手段。
韩国和日本相似的是,在房价暴涨时,推出房产税,作为一种调控手段。但同时又在不断加息,所以很难判断因房产税导致房价下跌了多少,因为美国07年只是加息,房产税率这一因素不变,房价同样下跌了三分之二。
如果把时间稠度拉长点,你会发现,韩国日本房地产税产生的作用千差万别。日本连续加息,配上房地产税,使房价进入万劫不复的深渊。韩国连续加息,同时配上房地产税,房价短期跌了,但长期而言,房价照样涨。
同样是有了房产税,同样是高城镇化率,为什么房价涨跌幅不同?归根结底,还是取决于一个国家的人口,经济活力。韩国的经济增速在1990年后,除了1998年,始终大大高于日本。
就中国而言,我觉得2020开不开征房产税,都不会改变房价既有的路线。暴涨后,由于调控,由于加息,楼市将迎来三到五年的深入调整期。
只不过房产税的开征,会使本已经脆弱的市场雪上加霜,加剧市场的悲观气氛,进一步加剧房价的下调。
届时,市场会非常悲观,会从现在的全民看涨,转变为全民看跌。
但樱桃大房子认为,这并不意味着房地产税会终结中国房价的上涨期,等调整完了,房价还会继续上涨,当然这是后话了。
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