来源：樱桃大房子（ytdfz8）
作者：樱桃
1
房地产税如何征？
今天，财政部部长肖捷在人民日报刊发《加快建立现代财政制度》文章称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
全文一共4225个字，从内容看，其实只有上面这一段话与房地产税有关系。
这篇文章在《党的十九大报告辅导读本》里面有原文，11月初也发布过，现在在人民日报再次发布，体现出重要性和紧迫性。
第一：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。
①、在税收法定原则下，任何新税种必须先立法后征收。因此，“立法先行”已是社会普遍共识。预计2018年的“两会”，房产税立法将会提交人大审议。
②、充分授权，就是给地方政府充分授权，让地方根据实际情况来决定具体实施方案，因为各地房地产情况差异大，地方政府对当地房地产情况更熟悉，让地方自己确定具体开征时间、适用税率、征收对象，从而有利于房地产税平稳落地。像美国一样，不同的州，征收的房产税率都不同。
③、分步推进，意思是不会全国一盘棋，每个城市推出的节奏不同，比如先在一线城市，二线热点城市开征，然后在弱二线，最后在三四线城市。
第二，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税
①、不管是以公司名义买的房产，还是以个人名字买的住房，都会征收房地产税。
②、按评估值征收，指的是二手房的评估值。
如何确定评估值？是按照市场实际的成交价吗？显然不是。
现在我们每个城市，在政府的评估系统里，都有对房子的评估值，只不过每个城市不一样，比如一线城市，政府对每一套房子都有评估值，而大部分的城市，只有一个片区的评估值，并没有具体到每一套房子上面。
而政府的评估值，比实际的成交价要低很多，没有具体幅度，因为每个房子都不一样，比如深圳，实际成交价是1000万的房子，政府的评估价可能只有500万，也就是目前深圳存在的阴阳合同中，去国土局过户的那个价格，所以不用担心按成交价收税。只不过政府也会根据房价涨幅来上调评估值。
第三、适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度
现在房企在建设房子的过程中，缴纳的税费太多了。
而二手房买卖交易环节，税费也很多，契税、个人所得税、增值税、豪宅税等一大堆，深圳超过280万的房子，税收至少都是十多万。增加了买房者的负担。只有通过对持有环节增税，才会打击到那些有多套房子的投资客。
2
房地产税何时征收？
我们很多人搞不明白上次宁夏出台的房产税，到底怎么回事，房产税不是还没有立法吗？怎么宁夏就出了？
房地产税这个税种，其实早就有了，每个城市都在征收，比如宁夏，实际上从1987年就开始开征了。
但是，这个房地产税是没有经过立法的税种！仅仅是暂行条例！
问题的根源是1984年全国人大对国务院的授权，这个授权在1985年进一步扩大，从1985年开始执行了暂行规定，即根据当时的经济形势，来不及经过全国人大漫长程序立法，就批准国务院通过一些条例来收税，只须报全国人大常委会备案即可。
目前，我国有18项税种，只有3个税种是经过人大立法的！包括个人所得税、企业所得税、车船税。
而其余的15个税种，包括房地产税，都没有明确立法，仅仅是“国务院暂行条例”，一个通知发出来就开始征税了。
已经开征的房地产税，仅仅是针对公司和个人持有的非营业用的房产，比如商铺、写字楼，每年都要交房地产税，只有你自住的就不用交。
而我们现在翘首以盼的房地产税，是指对个人住的房子，比如超过一定的面积就要征税。
如果按照原来的暂行条例，是不包括对个人住房征收的，所以我估计在将房地产税上升为法律的同时，会作出修改，将个人用于自住的住房包括进去，也就是指目前重庆和上海征收的这种房产税。
那针对个人的房地产税具体什么时候开征呢？从中央领导的讲话来看，并没有单独针对房地产税透露过时间。
但我们可以从财政部部长肖捷的文章来推测一下，肖部长11月份在《党的十九大报告辅导读本》中撰文里说了，力争2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。
2019年完成全部立法程序，所指的，就是18个税种中，还没有立法的15个税种，包括房地产税，为了全面落实税收法定原则，这些暂行条例都将上升为法律。
升级为法律后，再按照上述第一部分肖部长说的几个原则来开征，真正形成对市场的影响，至少是2020后了。
3
房地产税能降房价吗？
从完成立法到开征，房地产税估计还有两年的时间，跟我之前预测的2020年，楼市深度调整，时间比较吻合。
那房地产税能降房价吗?
我们先来看看韩国日本美国征收房地产税后，房价有没有抑制住。
1、韩国
韩国从1965年之后就曾经历过几轮房产泡沫期，但每轮调整后又是一路上行，2001年-2006年上涨，尤其是2005、2006年暴涨，当时韩国的城镇化率已经达到了82%，按理是不该涨了，但因为韩国采取低利率，货币宽松，导致房价暴涨。
为了抑制房价上涨，韩国政府随后出台了房价调控政策，规定一人在购买第二套房时要交税，第三套、第四套房以此类推，税收不断加重，2005年开征房产税，根据房产总价值的不同，税率为每年0.75%—2%之间。
但房价只涨不跌的神话，当时并没有因为房产税的开征而破灭，2006年，首尔江南区的一套房价每周涨10万元人民币司空见惯。
2007年，美国次贷危机开始爆发，韩国的楼市才开始调整，其实最主要的还是加息起的作用，房产税顶多算辅助。
最近十年来，据房地产114的消息，2016年第一季度首尔公寓平均买卖价约为5亿6449万韩元（人民币约321万），比十年前（2006年第一季度）上涨了约1亿2285万韩元（人民币约70万），可见房产税的实施，并不决定房价的涨跌。
2、日本
日本的情况大家比较熟悉，我之前也写过文章，日本房地产最后一轮疯狂是1986-1991年。
日本也是为了调控楼市，1992年，想出了房产税，对土地、房屋等征税，税率1.4%，政府给你房子的估价，乘以1.4%，就是一年要交的税钱。从长远来说，针对大量囤积土地的人，来改变市场供需。
但政府要估价非常麻烦，毕竟每套房子情况都不同，就只能按便宜的估，所以最后真正要交的税率，并不多，比如500万的房子，一年只要一两万。
总以为房地产税是抑制地价上涨的大杀器，但实际上只是作为日本房地产调控的其中一个手段而已，最后捅破日本泡沫的，其实不是房地产税，外部因素是美国签订广场协议后，让日元先升值，吹大日本资产泡沫后日元又只能贬值，日本内部最后被迫通过加息抑制泡沫。
3、美国
美国从20世纪初就开始征收房地产税了，目前各州的平均房产税率在0.28%-2.35%之间。
2008年之前的那一轮美国房地产暴涨周期，也是因为货币极度宽松，利率低刺激，导致房产税就完全失效了，不管税率高低，房价普遍大涨。
在泡沫刺破回归理性后，经过几轮QE，过去五年，美国房价涨了45%，但房产税最高的新泽西州，房价同期仅上涨5%。而房产税较低的科罗拉州和亚利桑那州，房价则分别大涨59%和83%。
对于美国而言，正常时期，房地产税确实有利于调价房价涨幅。但并不能完全阻碍房价的上涨。纽约所在地纽约州房产税率偏高，为1.62%，但房价依然是美国最高的。
4
总结
从国外经验来看，整体而言，利率下降、经济繁荣、需求上升，是导致房地产市场繁荣的主因。而利率上升、经济衰退和需求下降才是房地产市场低迷的主要原因。
房产税虽然对房地产市场有重要影响，但像美国，其主要作用还是作为地方政府收入的来源，而非房地产调控的手段。
韩国和日本相似的是，在房价暴涨时，推出房产税，作为一种调控手段。但同时又在不断加息，所以很难判断因房产税导致房价下跌了多少，因为美国07年只是加息，房产税率这一因素不变，房价同样下跌了三分之二。
如果把时间稠度拉长点，你会发现，韩国日本房地产税产生的作用千差万别。日本连续加息，配上房地产税，使房价进入万劫不复的深渊。韩国连续加息，同时配上房地产税，房价短期跌了，但长期而言，房价照样涨。
同样是有了房产税，同样是高城镇化率，为什么房价涨跌幅不同？归根结底，还是取决于一个国家的人口，经济活力。韩国的经济增速在1990年后，除了1998年，始终大大高于日本。
就中国而言，我觉得2020开不开征房产税，都不会改变房价既有的路线。暴涨后，由于调控，由于加息，楼市将迎来三到五年的深入调整期。
只不过房产税的开征，会使本已经脆弱的市场雪上加霜，加剧市场的悲观气氛，进一步加剧房价的下调。
届时，市场会非常悲观，会从现在的全民看涨，转变为全民看跌。
但樱桃大房子认为，这并不意味着房地产税会终结中国房价的上涨期，等调整完了，房价还会继续上涨，当然这是后话了。
本文仅代表作者个人观点，不代表本公众号立场。本公众号转载此文仅出于传播更多资讯之目的。如有侵权请及时联系我们删除。
点击图片进入购买
《新财富》2017.12
周金涛《涛动周期论》
