今天周六，咱们不聊股市，聊聊楼市！
经过近半年多的调控，大家讨论楼市的声音渐渐平淡下来，特别是北京的房价，较3月份最高点，确实普遍回调了15%，下图是链家的数据，这里用的二手房价（因为一手房有限价等各种因素，并不真实反应市场，二手房是真实的市场价），还是比较靠谱的：（问诊股票后期走势，可以到爱股票app中给高手留言）
但今天老掘看到一条新闻，忍不住想跟大家聊几句：
房票？这名字让人直接想到了粮票、布票……
咱们可以看下武汉今年以来的房价走势：
早在6月，武汉就出台政策，规定大学生毕业3年内凭毕业证和就业证即可落户。随后政策加码，官方表示，“大学生可以低于市场价20%的价格买房”。一时间，武汉“八折购房”的新闻不胫而走，引发争议。
所谓的吸引人才政策，不就是变相的放松楼市调控吗？让大学生拿着父母攒了一辈子的钱来接盘？
老掘看了看，其它的省会城市，类似的情况还真不少：
5月，济南出台规定，本科生连续缴社保半年，可享有本地常住户口居民同等购房政策。
7月，成都出台规定，外地大学本科及以上学历的青年人才，凭毕业证即可申请落户成都。随后，政策同样加码，当地表示，人才公寓申请人租满5年后，可按照5年前入住时的市场价格购买。
8月，长沙发布《人才购房及购房补贴实施办法(试行)》，直接规定在长沙工作、具有专科以上学历或技师及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍、个税和社保存缴的限制。
12月，南京继放宽“硕士买房无需社保证明”之后，再度出台人才政策，规定应届本科及以上毕业生，在南京市就业创业即可落户，而落户即意味着购房资格。
南京，上个月还因为“万人抢房”而刷屏，这一下子把落户条件放的这么宽，这不是变相放松限购吗？老掘赶紧百度了一下，结果头条是这个：
打开链接一看，来源是经济观察报，这可以官媒啊，假不了！
是谁家的房呢？新城控股！还是咱们A股的上市公司！这个咱就得仔细瞅瞅，老掘查了一下它过去十个季度的负债率：
（数据来源：上市公司财报）
可以看到，过去10个季度，负债率一路走高，即使去年房价暴涨，它的负债率仍然79.54%涨到84.14%！
老掘又统计了房地产上市公司过去两年的负债率：
去年有所下降，今年再度上升！
除了负债率高，还有一点就是，房企还债时间临近！
根据海通证券姜超的测算，房企2018年将有4927亿元的存量债到期，2019年将有5032亿元存量债到期！明年该还债了，所以现在着急回笼资金！
按照目前的政策环境，明年中央是没有放松楼市调控的意思，那对于那些着急回笼资金还债的房企来说，将会压力山大！
根据三季报，负债率超过80%的A股上市房企共有35家，如下表：
上市房企还可以想各种办法（比如最近火热的可转债……），但对于没上市又没背景的中小房企来讲，明年能不能熬过去，还是未知数！（就像今年煤炭钢铁去产能一样，明年房地产行业也可以去产能嘛，把中小房企“去”掉！）
最后总结一下，明年楼市最危险的是两点：一是今年违背中央调控意志、变相放松调控致房价大涨的城市；二是没有实力和背景的中小房企，生存压力山大！
