今年《政府工作报告》对今年房地产行业发展提出了纲领性的要求，在部署今年房地产工作任务中指出，因城施策去库存。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。而三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。
调控不会放松
《政府工作报告》中提到分类调控，这意味着热点城市楼市调控在2017年不会退出，也不会放松。
为了保持房价稳定，调控成为必要手段。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，在2017年《政府工作报告》中，近3年来首次出现“调控”这个字眼，这说明对热点城市调控不会在2017年退出。
虽然没有提出具体的目标，但房价调控仍然是重点。易居中国执行总裁丁祖昱表示，虽然本次工作报告中没有明确提及相关目标，但从“坚持居住属性”、“长效机制”、“规范秩序”等表述来看，都离不开房价的稳定。并且从民间舆论、地方调控亦或是近期主管部门表态来看，“房价”都是绕不开的关键词。如在上个月的国新办发布会上，住建部认为调控取得阶段性成果的最有力证据即“房价过快上涨势头得到遏制”。由此看来，房价仍然是考察城市调控成效的最有力指标，也是2017年地方政府部门压力最大的指标。
本次政府工作报告提到，房价上涨压力过大的城市要合理增加住宅用地，这有可能会成为未来调控楼市的主要手段之一。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，这是一个积极信号，意味着房价上涨过快的城市后续依然会有积极供地的可能。在他看来，只有积极做好了供地和控制房价的问题，房价过热的现象才能得到更好的抑制。
严跃进认为，增加土地供应的城市主要包括北京、天津、济南、郑州、武汉、合肥、南京、苏州、上海、杭州、福州、厦门、广州、深圳、成都、重庆等一二线重点城市，同时对于类似廊坊、燕郊、大厂、香河、涿州、固安、永清、昆山、太仓、嘉善、佛山、东莞、珠海等三四线城市来说，也会考虑积极供地。这些城市往往外来人口相对多，是后续积极供地和引导住房需求释放的重点区域。
至于采取何种方式来进行，专家表示极有可能是“一大一小”的供地思路。大城市重点开拓郊区市场用地和市区存量用地开发，而小城市重点围绕新兴城区比如说高铁新城积极供地。
不过也有专家坦诚，2017年再次出台更为严厉调控政策的可能性不是很大。谢逸枫指出，考虑到经济增长与地方财政压力及地方债务，在2017年后三个季度里，调控政策力度主要维持当前力度。
部分城市仍努力去库存
与热点城市持续调控有所不同的是，库存较大的三四线城市，却有可能会出台刺激措施，以进一步加快库存去化速度。
严跃进表示，去库存依然是2017年的工作重点。从这个角度看，三四线城市高库存的区域不会有政策收紧的可能，甚至还会有购房政策继续宽松的可能。
那么对于三四线城市，主要会从哪些方面来出手刺激住房消费？谢逸枫认为，最有效的政策与措施，主要包括以下几个方面：首先提高货币化安置房比例，这是比较合适的做法。其次是直接停建保障房、安置房，收购商品房转保障房、安置房，由政府负担资金，可以采取部分产权与出租的形式。第三则是停止住宅用地供应，最大限度地以去库存为主，减少新增库存。第四则要求严格落实已出政策，房贷首付20%与二套25%的政策及减税费、公积金贷款的优惠政策。最后是人才、老师、公务员、农民、农民工进城购房财政、税费补帖、房贷、税收优惠政策。当然，户籍政策应该积极跟上，对于符合落户的购房者一律放行。
而从国家政策层面来看，专家也认为还存在空间。谢逸枫指出，可以考虑对于去库存的城市在信贷政策方面给予更多的支持，比如适度降低二套房贷首付比例，同时首套、二套房贷优惠幅度进一步加大，甚至可以考虑放开第三套房贷款限制。还有，在税收、政府购房补贴方面，也存在一定的操作空间。
当然，并非所有三四线城市都需要强力刺激。严跃进表示，考虑到目前全国房地产市场差异性的特点，后续对于全国房地产市场来说，差异化的调控做法依然会得到体现。
对于三四线城市来说，市场差异性依然较大，主要体现为两类城市：高库存强购房需求的城市（类似一些百强县和一些沿海产业发展不错的城市）、高库存低购房需求的城市（一些东北的沿海城市）。他认为，后续针对三四线城市结构差异的特点，依然会采取因地因城因区的差异化调控思路，而对于高库存低购房需求的城市，出台刺激措施的概率极高。
今夏或现购房时机
对于市场整体来说，热点城市需求受到抑制，成交出现萎缩几成定局；而三四线城市在政策的刺激下，成交状况仍有改善的可能，所以楼市整体将会稳中有降。
业内人士预测，2017年市场成交状况将会回调。数据表明，在2016年，全国商品房销售面积为15.7亿平方米，同比增长22.5%。中国指数研究院有关人士表示，2017年是本轮房地产周期的末期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到15%左右，其中一线及二线城市销售面积将呈现下降，二线城市降幅较为显著，三四线城市市场波动平缓。
何时买房最合适？业内人士估计，对于热点城市来说，购房窗口时期会出现在今年夏季。按照以往的经验，每年5至8月是传统的销售淡季，受高温天气影响，购房意愿原本不高，而今年叠加调控因素，市场人气会进一步萎靡，在这种情况下，迫于业绩压力，有部分房企会推出一些优惠措施来吸引购房者。可以预见，届时将有部分楼盘售价相对较低，能够让购房者获得实惠。（作者：甄爱军）
