摘要：小杠杆，大赚头
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撰文| 张银银
近几天，深港通；保监会派检查组进驻前海、恒大人寿，万能险暂停销售，险资系相关股价百亿级蒸发……
资本市场的事太多了，搞得前一阵子还热得不行的房地产行情，都不好意思出来混了。
但，房地产市场还是出了件大事。在离挂牌截止日不到两天的12月6日，武汉一宗起拍价为126亿元的准总价“地王”突然遭到撤牌。武汉市国土规划局的公告称，此举是“为落实国家关于房地产市场宏观调控的政策 ，按照上级主管部门指示”而做出的。
壹|“地王”之冠
无论楼面价还是起拍总价，都是武汉当之无愧“地王”
起拍总价就要126亿元，放到任何城市都不是小数目。一个月前，这块地因起始价格高，一经挂牌备受市场瞩目，引起业内热议，即使底价成交，也稳坐武汉“地王”宝座。
在此之前，根据武汉本地媒体《楚天金报》11月报道，这是该市汉正街板块出让的第三宗地。第一宗地于2014年被复星集团以42.7亿元收入囊中，折合楼面价为每平方米10290元；第二宗地于2016年初被绿地集团以25.24亿元摘得，折合楼面价为每平方米10096元。
此次，被撤牌的地块编号为P(2016)124号，面积约为10.22万平方米。折算过来，也就是153亩地左右，每平米的土地价格要123239元。
这个价，不可谓不贵。当然了，这一地块位于武汉著名的汉正街东片，曾经商贾云集。而这里，被规划为武汉国际金融中心区。
图1.武汉126亿准“地王”P(2016)124号地块区位图 图片来源|新浪乐居
据挂牌资料，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）发现，该地块东至宝庆街，南至沿河大道，西至多福家电市场，北至汉正街。面积约10.22万平方米，准备盖94.5万平米的房子。
Word天，地上容积率为9.24，地下容积率为0.55，为住宅、商服用地。还规划了住宅，是给人住的吗？不过高端商业、住宅混搭的都这样。如果这样算，折算成楼面地价，大约为每平方米13000元。
了解武汉情况的人就知道，汉正街的拆迁改造已经实施至少6、7年。此次撤牌的“地王”地块，于2014年5月正式开始拆迁，耗费两年多的时间拆迁完毕。而整个汉正街旧城改造的区域内，批发依旧不少，要成高端服务业气候不容易。目前，该区域的拆迁赔偿在1万元/平米左右。
前几年“满城挖”很疯狂，现在似乎冷却了不少，这个情况全国类似。一是地价越来越高，二是法治和抵制越来越靠谱。所以，武汉市政府卖这块地不容易，成本也高啊！
对了，在11月22日的武汉土地拍卖中，该市已经对多宗出让土地设置最高限价，竞拍超出最高限价后将转为“竞代建”、“竞降居住比例”、“评比规划方案”等；而124号“准地王”的挂牌文件并未对其设置最高价或指导价，即“上不封顶，价高者得”。
如果真有几轮厮杀，这块地得涨到什么价啊？
贰|“地王”要求极为苛刻
包里没有几百亿，不能实现武汉高端第三产业招商引资梦想别来玩
根据地价可以算出，武汉“地王”如果是普通住宅或者普通商业地产，要卖多少钱一平，大家心里应该有数了。
问题就在这儿，按照规划，该地块的标志性建筑高度限低400米，这一片区未来将建设至少三栋200米以上的高楼。
图2.武汉126亿准“地王”P(2016)124号地块相关信息 图片来源|武汉市国土规划局
而根据汉正街东片的项目具体规划要求，该地块的建设，需与汉正街中央服务区整体规划一脉相承，将以高端商务、现代商贸、舒适住宅及文化旅游为主要业态，不仅规划有大面积城市绿化公园，还将保留历史保护建筑。
为保障开发品质，此次竞买要求较苛刻，包括需编制产业规划方案，承诺引入2家以上（含2家）国际或全国性金融机构中国总部或区域总部、引入2家以上（含2家）2013年以来《财富》或《福布斯》杂志公布的世界500强企业区域总部。30%以上的商业、商务面积，至少自持5年，统一运营管理。另外，公共建筑与住宅同步开工。
注意，这块地规划的商业服务业设施建筑面积60万平方米（含商业建筑面积8.8万平方米，商务建筑面积51.2万平方米）；居住建筑面积34.5万平方米。
这意味着，除掉地下停车场等，开盘即可卖的面积最多只有60万平米左右。对了，这块地还要求缴纳保证金63亿元。
武汉市国土规划局还要求，自地块成交之日起10个工作日内，土地竞得人向武汉市土地储备整理中心付清土地出让价款溢价部分（竞买保证金不可冲抵该部分价款）。自地块成交之日起1年内，土地竞得人向武汉市土地储备整理中心付清全部土地出让价款(该部分价款可用竞买保证金冲抵）。
也就是说，最快最快2、3年吧，手上没有一个200亿级的资金，完全不要考虑玩这块地。即便有钱还不行，武汉市严格的招商条件，全中国有条件兑现拿地承诺的房地产企业，其实屈指可数。
业内人士分析，由于对资金要求较高，资金不得属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金等，这宗巨无霸地块或将由房企联合体拿下。
叁|“地王”撤牌小杠杆大赚头
既可以待价而沽，又保全面子，还算是懂政z
10月份，“超人”李嘉诚出售的上海世纪汇广场和武汉这块撤牌“地王”地块有得一比。
上海世纪汇广场总建筑面积约36万平方米，其中写字楼建筑面积13万平方米，商场建筑面积14万平方米。严格来说，能够为李嘉诚先生带来主要收益的面积不到30万方。当初他买这块地花了45.6亿元，彼时楼面价为1万元出头/平米，和武汉这块地王差不多。
不过，那可是在上海，还是4条轨道交汇的世纪大道。另外，上海世纪汇广场的地是2004年就拿的，距今已经12年。现在的交易价格为200亿元，还要开发成本。按照长实地产董事会的预计，此次交易集团将录得约未经审核得益62.2亿港元（约人民币54.3亿元）。
在10月27日《李嘉诚的上海世纪汇广场是如何赚翻的？》一文中，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）就曾计算过，李嘉诚先生如果留着自己经营该项目，再过15年长实也抵不过其此次倒手所赚。
之于武汉，这个“地王”似乎不好当。那么贵、那么多苛刻条件，真拿地了怎么保证收益？这赌的是在弱势经济之下，必然为房地产反复冲高放行。万一不呢？
图3.武汉126亿准“地王”P(2016)124号地块详细分布 图片来源|武汉市国土规划局
那么，不管是担心有无人接盘，难以吃得下这块地及各种招商引资要求，还是忧虑因为没有最高限价，整出一个武汉版的超高价“地王”来。武汉市“地王”果断撤牌都不亏。
有消息称，11月初，决策层再次要求控制房价上涨态势，并要求11月份的房价不得高于10月水准，如果房价再涨，不用约谈，直接对地方政府进行问责。这则消息反正是传得挺广的。从目前房地产的局面来看，应该也是真的。
所以，于武汉市来说，对这块起拍价就高达126亿的“地王”暂时撤牌，好处就是，多赢。反正，你能想到的效果都达到了：
1、外界也知道了这块地贵、值钱，不管什么时候都贵。现在暂时撤牌，未来或许更贵。想拿地的企业自己赶紧准备；
2、这块地不仅贵，还苛刻，承载着武汉市宏伟的高端第三产业招商引资梦想。多点时间，也多点机会和段位；
3、就算暂时因为没人吃得下，无人接盘，或者确实没这个能力，起码暂时撤牌，也是落实调整政策，响应上级指示。最不济的情况是面子也保全了，同时又算懂政z。至于上级到底怎么指示的，具体到什么程度，不关武汉市的事，责任不在自己。
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