摘要：我国统计局版商品房待售面积，实际是被低估的
本文系杠杆游戏创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！
撰文|张银银
近日，统计局公布2017年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况，其中全国商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%，其中住宅销售面积增长10.3%。全国商品房销售额78096亿元，同比增长17.2%，其中住宅销售额增长14.2%。
值得注意的是，8月末，全国商品房待售面积62352万平方米，比7月末减少1144万平方米。
正如国家统计局新闻发言人刘爱华所说的，房地产市场经过去年以来的调控，效果不断显现，热点城市房价过快上涨的势头得到了抑制。去库存进度正在加快。8月末，商品房待售面积同比下降12%，降幅比上月末又扩大了1个百分点。
这对于我们买家而言，又意味着什么呢？
确确实实，截至2017年8月，我国商品房待售面积，只剩下62352万平米。1-8月份，我国商品房销售面积98539万平方米，平均每个月销售了1.23亿平米。这么算的话，还不够5.1个月卖。
今年6月，销售更是高达近2亿平米！创下新高纪录，要是这样的效率，我们是不是要说，全国新建商品房库存，只够不到3个月卖了？
杠杆游戏查阅了近年数据，哪怕是在库存较高的2015年末，按照当时的去化速度，当时的库存似乎也只够卖不到7个月。
2015年末，我国商品房待售面积为71853万平米。当年商品房销售了128495万平米。算下来，平均每个月销售了1.07亿平米，若这么算，当时的库存，只够卖6.7个月。
按照我国统计局的所谓待售面积，其实从来都只够卖几个月。这到底是怎么回事？
根据最新的数据，截至8月末，我国房地产施工面积721781万平米。同比增速虽然不高，也有3.1%。也就是说，现在的施工面积比去年同期还略多一点。
换句话说，施工面积增加，未来摊到每个月可供卖、竣工的面积，比2016年同期还会略多一点。也就是说，在销售增速不变的情况下，库存压力其实不会太大。当然不否认，如果维持目前的销售增速，考虑到施工增加不多，确实库存会越来越少。
此外，就算销售增速再次鱼跃冲高，开发商投资热情也会带动起来，新开工、总施工面积也会增加。
我国统计局版商品房待售面积，实际是被低估的。我国统计局明确解释：商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
杠杆游戏给翻译一下，官方版待售面积只包括竣工未卖、未出租的商品房。但实际上，我国新建商品房主要流行卖期房，而不是现房。那到底还有多少期房待售呢？不知道。无论如何，比目前统计的待售面积要多。
当然，已竣工未卖的持续减少，说明期房肯定卖得不差。没错，我国统计局数据表明，2016年以来，单月销售面积都在1亿平米以上，一直维持较高销售增速，直到近几个增加才下滑。即便如此，基础已经很高。
在销售火爆的楼盘和行情下，往往是房子还在建，开发商一拿到预售证，马上就被卖出去。而过去建好了，却没有卖出去、租出去的，说明真的是需要去库存的盘或房。
显然，这样的房子最应该卖出去，因为一天不卖出去，开发商资金就一日无法回款。相关部门也就担心自己城市库存得不到减少。而库存真的积压，可供给的房屋较多，也就可能影响房价了。
最近大家明显感觉到各大城市预售证发放节奏不算很快，市场供不应求，很多盘日光或一夜之间光大半。还有的开发商努力不开盘，甚至成都有开发商说自己预售证丢了，要补办，就是不肯卖房子。他们在等什么？
你懂的，都在预期房价继续走高，想要以更高的价格卖。期房、新盘开得慢，利好最大的是谁？
