摘要：一级市场价格上去了，二级市场就会跟着涨
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撰文| 张银银
一边是地王新闻不断。广州现地王，雅居乐8月16日在该市荔湾区拿的地，楼面价每平米超过了3万5，比周边房价还高；一边是资本频频举牌上市房企，甚至于大涨行情再现，4000点可期的豪言壮语又来了。
《人民日报》也出来力挺股市，“国家队”纷纷准备大干一场。当然，在他们之前，宝能系干万科已经苦战很久，都快撑不住了。结果恒大冲进来解套，三连板大家账面都大赚一笔。
这是炒作还是精明投资？
壹|看重一二线城市土地储备
“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）不懂，那些认为中国股市“铁底”已现的逻辑是怎么的来的。即便是房地产业的业绩改善，这点也是存疑的。相对基数低，表现稍微好一点，当然报表就好看了。而房地产还是黄金时代的看法，至少不再适应于我国大部分地区。
就是这样的情况下，地王那么多，地产股那么火，高杠杆的保险资金不惜爆仓也要去“蛇吞象”……
有病吧，没病。
1、资本市场首先本来就有赌博，一直如此。资产这么荒，收购地产公司报表会很好看。房地产企业稳定的现金流，是任何金融资本都想要的。保险业最懂这个道理。
而万科三连板，这样的剧情大逆转，账面上大家也是赚发了；
2、上市房企的土地储备大部分还是很优秀的，包括万科，手上的地都是好地。廊坊发展也占尽了京津冀一体化的光，许家印不傻。
控制一二线城市地王的举措，恰恰让这些城市的土地储备显得更珍贵。这些房企的资产和估值也就更高。
另外，此轮鼓励购房，政策出自于哪儿，有糊涂可以装吗？鼓励改变预期，预期改变走势，非常适用于一线和部分二线城市。
更要命的是，我们对于特大、超大城市的扩张是限制的，土地供应就是紧张。这不是逆人性、逆经济规律吗？所以，你能怪谁，需求大、供应少，房价涨、地价涨。就算货币政策不出来捣蛋，也会如此，无非是没这么厉害。
贰|“低利率”预期推高土地、房子等稳定收益资产价格
很明显，我国的宽松货币政策越来越无效。这不仅仅是“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）的看法。我们的发改委，8月16日也公开表示，大量货币并未进入实体经济。
类似的情况其实不止出现在我国，日本也是一样。安倍经济学鼓噪了2、3年，前期还有点效果，后来效果越来越弱。资金进实体产业去干嘛？没有赚、普遍产能过剩，还有各种门槛和阻碍……
那最自由的配置方式是什么？优质房产、核心土地、绩优股、国债、较高水准企业债等稳定收益资产……是的，无一例外，都是些金融或金融属性产品。
购买这些资产的好处是，有名义稳定的现金流，可以随着利率的进一步下调获得资本利得。因为很多人觉得，我们正在通往“越来越低的利率时代”。
比如前几天我们看到的，中金公司协助南京某企业发行的5亿元公司债，3年期利率竟然不到3%。这比银行贷款利润还低近2个点。但认购额达到8倍。这个世界疯了吗？
你可以说疯了，也可以说资本还是理性的。企业家拿着这些便宜的钱，总得干点什么？譬如8月16日，最新的地王新闻。雅居乐以21.73亿元，夺得广州荔湾区岭海街12号华大物流地块（AF010734地块）。这块地净用地面积21908平米，容积率4.07，计容建筑面积89165.56平米。其中包括配建拆迁安置房27450平米，占项目总建筑面积的近31%，扣除配建面积折合楼面价35216元/平方米。
这个价格已经高过周边目前的房价，媒体和公众说“面粉比面包还贵”。有关系吗？有，但好处是一级市场价格上去了，二级市场就会跟着涨。雅居乐这块地的一手房预期涨，周边二手房也会涨。
除了房地产等金融属性产品，什么类型的商品价格传导机制有这么敏捷？真的没有。所以，游戏越玩越大。至于央行，降息降准什么时候，可以说不重要。常规的货币政策已经越来越没有效果，怕被批评，死扛又能如何？反正实际利率在走低，一线、部分二线城市房价已经失控。
叁|滚雪球式博弈
这是一场赌博。但是，就目前而言，全面限购限贷可能吗？个别城市或许会，但整体上不敢。去库存的任务早得很，最该去库存的三四线城市还在苦苦挣扎。真要把一二线城市房价捏死了，买涨不买跌，谁又去接盘三四线城市的房子？
数据不骗人，7月份增加的贷款，那么多流向了房贷。
我们的央行进退维谷。
——全世界都是低利率，以刺激企业投资和居民消费。但全球经济失衡、产能过剩、整个地球的绝对生产力效率没有提升，没有什么科技上的进步……所以，绝大部分国家的资金都张望，不知道干什么，少有流向所谓实体经济中去。
对于大部分人来说，不可能都干金融、地产，资金不进入实体经济，居民工资或其他收入就不太可能提高太多。居民收入增加少，消费又如何刺激起来？所以，通缩难解。通缩的后果是实际利率又要提升，那么央行只好继续下调利率。以至于人类走入零利率、负利率时代。
包括政府机构在内，整个社会在低利率下的债务越来越多，杠杆越加越高。至于我们说的去杠杆，就成了一个笑话。
有必要指出，所谓实体经济的投资收益率，一个重要因素在于人均资本存量。显然，我们还是一个欠发达国家，人均资本存量远低于发达国家，那么，只要政策得当、顶住压力深化改革，基建投资也好，实体产业投资也好，其实都还有潜力。
而因为资本管制的严格，大量的资本其实是无法外流的。所以，资产全球化配置毕竟还是少数。这又导致两个问题，继续在国内配置像地产这样的（准）金融资产；或无限的货币供应一步步推高物价，让利率也重新回到高位。若此，对于地产业来说，风险自己想吧。
不过，没关系，我们很神奇。
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