2017年11月05日 09:33:31 杠杆游戏

摘要:横盘可能是大概率,暴跌则是意外

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撰文|张银银

最近北京住宅土地供应持续不减,但北京土地市场竞拍却在降温。

根据北京市国土局官网显示,2017年11月3 日,北京市规划和国土资源管理委员会于官网公开挂牌出让北京市朝阳东坝乡驹子房村1109-L02地块R2二类居住用地以及北京市平谷区夏各庄镇03-01地块F2公建混合住宅用地。

其中,平谷地块遭遇流拍,成为北京3月调控以来,首次住宅地块流标。东坝宅地则被天恒旭辉首开房地联合体以底价摘得。

此外,最新数据统计显示,2017年前10个月,北京新房成交创十年新低,成交仅2万套出头。与此同时,房贷收紧明显,利率普遍上浮。甚至出现,浦发银行首套房利率上浮40%,民生银行元旦后放款的新闻。

各种消息和数据统计表明,京沪深楼市行情,确实出现明显稳定、或小幅回落。

确实,和此前比,近期唱空楼市的看法不少。加之大会报告重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”写进了报告,意味明显。

就此,杠杆游戏写了《今天,我国楼市彻底定调!》(10月18日),引起了一些误会。不少朋友认为,是不是主要一二线城市接下来,房价要大降,起码大幅回落一些。

有些杆友或读者朋友最近一再问张银银,其所在城市是否会降价,刚需是否该出手还是再等等,投资是否还可以?

此前,杠杆游戏分析过,货币周期和调控政策总是可以维持一段时间的。杠杆游戏曾多次回顾近7、8年的货币政策变动:

2009年四季度货币政策微调,然后资金面开始收紧;接着2010年又收紧一轮;不过2011年四季度又放松了一下;后来的2013年二季度各位杆友就熟悉了,钱荒;2015年一季度开始,你懂的,债牛、股牛、房牛,轮番上阵;到了2016年四季度,在货币政策前瞻上也保持了稳健货币政策的基调,但是没有了“降低社会融资成本”。

从这些经验看,起码略收紧一次货币,政策周期可以维持1年半左右。目前,略微货币收紧一年不到,调整按说怎么也还得等半年吧。

此其一。其二,这一次和过去几次都不同,摊上联储加息、缩表大变局。外储、H率压力,是近些年前所未有的。所以,锁定市场是较好选择。我们紧多久,看美国的。

而这次大会的那些措辞,各位杆友都看到的,前所未有。就算待机而调整,为了经济增长,我们可以参照上次大会后、本届Z府上来后的规律。先是2013年说绝对不靠放水,然后如上文所述,直到2015年才放一些,制造各种“牛”。

这波行情,大部分一二线城市是从2015年下半年,特别是2016年后才再一次启动的。所以,说过的话,起码要管两年。深度套住滋味不好受。但扛过去的人,可能还是有明天。

如各位杆友所见,资金的流向很明显,近期炒房的银行按揭贷款被规范,各种现金贷大幅攀升。

这至少说明两点:1、资金永远要去逐利的地方,不是你想管就管得住;2、炒房或者刚需对资金的需求依旧不小,所以才冒出更多、更新的“房地产金融创新”。

从人口趋势上说,我国主要一二线城市,普遍还处于人口上升期,刚需实实在在摆在那里。实际上,除了京沪在控人,其他城市都是在疯狂抢人。而京沪的人才吸引力始终在那儿。

说直接点,我国一二线城市继续做大,依旧是趋势。毕竟,我们的城市化进程还没有完成,不到60%的城市化率,实现75-80%左右城市化率,意味着还有起码2亿人要进城。

从我国具体国情看,人口众多,最终实现10来个千万人口的超级城市+2000万人口左右的大都市区,是非常可能的。

现在回过头去看,已经很明白,今年杠杆游戏也从数据上分析过,一些特大超大城市是怎么经营土地财政和房价的。

既然客观情况是还要继续做大城市体量,各大城市也在竞争,还有那么多轨道交通等基建要搞,最终钱哪来?还得靠土地,还得靠房地产。土地财政的瘾,不是想戒就能戒。

而土地供给出口方面,目前虽然集体土地在试点入市,但无论从大会报告还是从其他文件、法规上看,一级土地市场依旧被牢牢控制。

也就是说,不是谁都可以供地,定价权没有多大竞争。且所谓集体土地入市试点,基本都是做租赁住房,总量也不高。

至于长效机制那些举措,长租公寓也好、纯租赁住房也罢,各种名目的房子,有一个关键性的问题:供给多少?建造和运营效率如何,譬如回报太慢。而市场经济一定还要讲回报的,开发商不是搞慈善的,地方政F也不是。

当然,从趋势上说,稳定的租住市场扩大,是必然。一定程度上对于房价稳定有好处,但这个过程不是一早一夕。

这一次长效机制看来动了真格——但如上所述,很抱歉,横盘可能是大概率,大跌则是意外。

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