六张图读懂我国楼市最深刻现状!

六张图读懂我国楼市最深刻现状!
2017年11月18日 11:09 杠杆游戏

摘要:房地产不少数据增速创下今年或本轮周期,甚至更长时间里的最低(第二低)

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撰文|张银银

国家统计局今日(11月18日)发布了2017年10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。

数据显示,中国10月份50座城市新建商品住宅价格环比上涨,9月份为44座上涨。10月份60座城市新建商品住宅价格同比上涨,9月份为67座上涨。北京10月份新建商品住宅价格同比下降0.2%,上海10月份二手住宅价格环比上涨0.3%。

同时,对照数据,大家敏锐地发现,房地产不少数据增速创下今年或本轮周期,甚至更长时间里的最低(第二低)。

我国统计局最新数据显示,2017年1-10月,全国房地产开发投资90544亿元,同比名义增长7.8%,增速比1-9月回落0.3个百分点。

图1.2016年10月-2017年10月,我国房地产投资增速 图表来源|我国统计局

如上图1,虽然数据上看,目前总的房地产投资增速创2017年以来新低,但和去年同期比依旧要高。这可能和投资惯性有关。

图2.2014年11月-2017年9月,我国房地产投资增速 图表来源|我国统计局

正如上图2所示,本轮周期是从2015下半年左右启动的。但当年的房地产投资增速却是逐月走低。从2015年初的10%左右下降到不到1%的增速。这其实也是惯性。

2014年前后,我国楼市进入滞销、阴跌周期。尽管当时投资增速还不错,但受销售影响,投资增速过了几个月慢慢下滑,以至于2015年的房产投资数据逐月下滑,越来越难看。

结果就是各位杆友知道的,救市开始了。

从这个逻辑看,10月房地产投资增速虽然创下2017年最低,但依旧比2016任何时候都高,甚至比2015年大部分时候要高。而从2017年各月份的数据比对看,投资增速有升有降,整体略微向下。

从周期规律看,这还不能说市场方面认为,行情进入明显下行通道。走势可能还有待观察。

再来说说,最受关注的住宅投资增速情况。

见下图3,2017年1-10月,我国住宅投资61871亿元,增长9.9%,增速回落0.5个百分点。这个增速虽然创下了2017年以来的第二低,但分月看,波动明显,多月都有微幅升或降。

图3.2014年11月-2017年9月,我国住宅投资增速 图表来源|我国统计局

2017年1-10月,住宅投资增速的最低点为1-2月,因为冬季和春节因素,这个情况和2016年类似。

不过例外是2015年,当时1-2月的住宅投资增速不仅创下2015年最高,也是2015-2016两年的最高值。

值得注意的是,目前平均单月的住宅投资比前两年高不少。2017年1-10月,全国已经实现61871亿元的住宅投资,如此高的基数之下,还能维持近10%的两位数增长。不可谓不厉害。

而这样的高增速基本属于2014年之前,已经足足2年没有出现过。除了投资惯性外,也足以说明,(起码几个月之前)开发商对于住宅市场前景的看法。

当然,从2014年之后住宅投资增速的拐点和楼市周期看,目前的较高增速是否意味着重复2014年后的历史?

还值得注意的是,对照上图2、图3,杠杆游戏有一个有趣的发现:2014-2016年期间,房地产整体的投资增速,基本都是高于同期住宅投资增速的。但2017年开始,每月的住宅投资增速都比同期整体的房地产投资增速要快。

这可能说明三个问题:此前商业、办公地产投资过剩,现在开始纠偏;这波周期住宅涨幅较快,开发商对住宅前景更看好;过去几个月或一年,住宅供给占比提高。

如下图4、图5、图6,无论商品房销售面积,还是销售额增速都创2016年以来最低。

图4.2014年10月-2017年10月,我国商品房销售面积、销售额增速 图表来源|我国统计局

图5.2014年11月-2017年9月,我国商品房销售面积增速 图表来源|我国统计局

图6.2014年11月-2017年9月,我国商品房销售额增速 图表来源|我国统计局

具体到住宅领域,情况一样,无论销售面积还是销售额增速,均创下2016年以来最低。对了,住宅销售额增速方面,实际是创下了2015年6月以来最低。2015年1-6月住宅销售额增速为12.9%,2017年1-10月此增速为9.6%。

毫无疑问,销售面积、销售额增速的下滑和调控关系很大。从上一轮周期看,销售增速下滑后,都出现过一波销售面积、销售额的负增长,这一次史上最严调控会重现这一景观么?

对10月份数据,国家统计局城市司高级统计师刘建伟先生进行了解读:

1、热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳;

2、70个大中城市中一线城市新房价格环比下降,二手房价格持平;二三线城市二手房价格涨幅与上月相同或回落;

3、70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落。

接下来的行情,我们拭目以待。

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