摘要：类似分期情形，在本轮上涨周期之前，全国非常普遍，而今何其类似！
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撰文|张银银
环京楼市有大新闻。
近日，有媒体记者调查发现，为挽救成交低迷的形势，在河北省廊坊市，不少新项目都在进行“低首付”的促销，部分楼盘可20%首付“锁定房源”。同时，针对外地户口不能购房的政策，部分楼盘销售也给出“先购房再缴社保”或“花钱落户”等办法。
环京部分地区楼市降温源于北京调控持续高压。长期以来，环京地区的房地产实际是北京的附庸，价格涨跌都是北京楼市溢出效应所致。
北京的情形众所周知，一方面是持续的调控，很明显这一次不会轻易浅尝辄止。
另一方面，不仅今年开始供地大增，见《供地增长818%，北京不是个例！形势真的在变了》（11月20日）。未来几年，北京的供地计划也是令人惊叹。
北京计划，2017年至2021年期间，计划供应宅地6000公顷，总量是150万套。其中租赁住房用地供应1300公顷，占比21.7%。
这个计划，从已经未来供地计划的各大城市看，只比重庆（主城区）少，高于上海、成都，远高于广深。
此外，北京的人口控制可谓史上罕见的严。这一次，多手抓、多手都准备硬，或已经很硬。长效机制，北京执行最坚决。
加之雄A新区的横空出世，实际上，传统的京津冀热点地区被肢解。
从更宏观的背景看，不仅10月召开的大会再次定调“房子是用来住的，不是用来炒的”。日前中央郑智局会议谈及明年房地产，用了历年来最简短的话，只有15个字：“加快住房制度改革和长效机制建设”。
每个字的分量，没有哪个开发商还能假装无视。
房地产行业需要大资金，需要快速周转，否则资金链就很容易出现紧张。环京部分地区，此前房价高、地价高，后市起码不明确，加剧了一些开发商的担忧。
回款很重要！
销量受调控和北京的影响，更是进入下行通道。回款放缓，拿地投入又偏大，即便当下资金还能维持，未来没人敢打包票。且明显，融资成本和难度在提高。
于此，我们很好理解，为什么环京部分地区楼市重现“首付分期”。刺激销售，加快回款，一定程度规避调控。当然，于购房者而言，如报道分析，可能总的购房成本提高。且，还有房屋是否按期交房，甚至所有权归属风险。
万一开发商资金链断裂，楼盘烂尾，前期的部分首付岂不是白给？或者未来涨价，假如因为调控原因短期房子未能网签，开发商到时反水，不是没可能。
类似的“首付分期”情形，在本轮上涨周期之前，全国非常普遍——那时，正值全国性库存积压、利率较高。
而今情况何其类似！
美国加息、缩表持续不断，人民币加息实际箭在弦上，市场利率早已体现；去年至今，全国性卖地疯狂，一方面是未来一两年可能的供应不低，另一方面开发商拿地大出血，负债和资金成本持续攀升。
与此同时，高层还喊出了长效机制和加快住房制度改革。杠杆游戏想起一句话，春江水暖鸭先知。
当然，上述情形并不代表，全国房价即将进入暴跌通道。如何判断全国的房价走势，这是个非常难的问题。杠杆游戏向来不敢轻易表态，因为左右未来房价的因素太多。
比如这轮上涨周期，不同城市等级、区域之间的房价走势已经明显分化。通常来说，体量大、经济较为发达、人口增速较快的地区，长期看房价总是较高的。
可在货币和经济周期面前，这一切在某个时期内，又是微不足道的。长期再好，货币收紧、政策不鼓励，它也得暂时服软、出现波折。京津等当下正是如此。
当然，类似北京这样的城市再服软，价格也是很恐怖的。而大部分人并不生活在北京，也不是在主要一二线城市，只是这些城市影响力最大、话语权最大、声音最响亮。
在杠杆游戏看来，判断一个地区楼市状况和趋势的重要指标很多，比如销售节奏、土地供给、地价……
但这些东西都太数据化，对于普通人最直观的感受就是，街上和媒体上的房产广告，是否大量出现变相降低首付，如分期首付等，为购房者首付主动提供金融支持的字样。
如果是，恭喜，这个城市的开发商普遍回款压力大、资金有点紧张。这个时候，议价空间多半也就出来了。
与此同时，如果外部加息跃跃欲试，最重要的杀手锏自然也就快了。
当然再之后，可能就是开发商普遍叫苦，政策适度回调多半又要开始。毕竟，土地财政、地方政府性债务要持续、可控，在没有找到其他办法之前，房地产得保！
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