2016财报速评13之万科:天要下雨,娘要嫁人,郁闷!

2016财报速评13之万科:天要下雨,娘要嫁人,郁闷!
2017年03月29日 11:05 地产大哥

以下为万科2016年度香港业绩发布会问答实录+地产大哥点评:

现场提问:公司2017年新开工的面积较2016年小幅下降,预计竣工面积也只有9.4%的增长,加上存货是4662亿,也就比2015年的3675亿增长了26.9%,这样的设置是不是说明公司今年在规模上不会有特别高的增长,公司对于规模是怎么看的?会不会担心被恒大、碧桂园超越?

公司营收有20%多的增长,但是总的利润只有9%的增长,想问一下主要原因是什么?净利润里面,少数股东权益在总的权益里面占的比重从30%降到了26%,是不是说明公司其实是让利给大股东,下降的主要原因是什么?

郁亮:其实万科一直说我们并不在意老大这个说法,我们只是觉得黄金时代已经结束了。因为行业黄金时代结束的时候,规模的老大并不是我们所追求的,我们说我们要做行业的领跑者,做行业的龙头,尽到行业的责任,推动行业健康发展,这些是我们所追求的。

这一块来说,万科从来把这个比做马拉松选手,我觉得不必在乎一时的高和低,所以万科真的不在乎是不是老大。所以谢谢你的提醒,我会继续努力,但会以长跑态度来面对这个问题。

地产大哥点评:郁亮说,不在意老大说法,要做行业的领导者。恰恰是万科霸主心态渐退,学习力上升的阶段。

做一家霸气的企业,还是一家社会责任有限公司,郁亮选择后者。能力有多大,责任就有多大。

郁亮强调后者,到了看山不是山的境界,地产大哥为郁亮点个赞。

 张旭:其实我们每年报的开工面积是根据以前拿到的土地在安排开工计划,2017年拿到的土地也会开工,所以在这过程当中会不断的调整和增加,所以最后全年的开工数字是到年底才能知道非常确切的。

2016年我们的竣工增长了,但是我们还有这么多的存量,其实我们过去卖的楼很多,所以很多已售未结还摆在库存里面,摆在存量里面。

地产大哥点评:规模到了3000亿以上,人类已经看不懂万科的财报了。所谓从心所欲,不逾规。

张旭这句话里有两层意思,一是2017年市场有很大不确定性,供货跟着市场走,没有必要先把供货排满。

二是以前打的粮食已经很多,虽然不是地主,也有余粮。

所以,2017年的营销,请各位不要担心。

孙嘉:营收的增长率和净利润增长率,确实我们这里面有几个原因,第一个我们今年是规模总体增长,我指的是销售规模和业务的扩张规模,包括核心都是增长得比较快的,因此我们的几项费用,营销费用,管理费用,包括财务费用,因为今年的负债率略有上升,整个负债规模也略有上升,因此整个利息的成本支出也有上升,这是一个原因。几项费用的增加速度超过了营收的增长速度。

第二个就是税的原因,房地产有些收购类的项目,合作类的项目是有溢价,这些溢价按照中国税率法规定在税前是不能够进行计提的,因此实际的税率会更高一些。另外今年我们美国的项目卖了30个多亿,大概有6个多亿的净利润,这部分美国的项目所得税今年的税率大概是45,所以这部分税率会相对高一些。这几个原因加在一起导致净利润增速没有超过营收的增速。

少数股东权益,2015年我们的少数股东的权益大概是30%,也就说控股股东是70%,今年控股比例上涨到74.2%,高了4个多点,少数股东权益进一步下降到25.8%,这个更多的还是随着每一年结算项目里面的合作比例有所不同而不同。在前面几年万科曾经控股股东的权益大概占8成左右,2015年比较低一点,跟那一年的结算有关系,是70%。今年控股股东权益占比大就是因为结算里面控股股东占的比例又高了一些——每一年的项目不一样,结算项目里面实际的控股方和少数股东的比例关系就不一样。未来一两年我们可预计的控股股东权益比例会稳定在7成左右。

地产大哥点评:第一个问题,孙嘉说三项费用的增长,超过了营收的增长。我们更多可以从万科的合伙人制中去考察数字变化。合伙人制,应该是三费得到控制,而不是增长。

其实,这也说明,万科对财报的管控,越来越放松自如,增长就增长,降低就降低。

要知道,对一家规模3000亿的公司,盈余调控和三费调控的空间,都是非常有转身余地的。即便是三费增长,也有项目前、中、后期的原因。

美国的项目卖了30多亿,税率会影响一个3000亿的大盘子净利润?不大可能吧。这只是在传递一个信号,海外项目不好做,要有种地心态。

合作的项目溢价,不能税前计提,就是还没有并表。

这里有一个问题,万科的合作项目太多,呈梯次队伍,不可能出现集中结转。

孙嘉同学要好补财报,换作郁亮同学,肯定不会这么说。

还有,合作权益的问题,也是同一个道理。要知道,不管刮风下雨,万科的财报,以前的核心指标,从来不受影响。

这也是一个信号,或者是有意释放的信号,谁又知道呢?

 郁亮:控股股东权益大和让利没关系,是我们跟别人合作拿地时的股权比例就是这样。所以你说的这个东西不属于让利,这个地不跟他合作拿不到,大家相互合作去拿地,所以不存在让给别人的问题。

地产大哥点评:果然,郁亮出来站台了,避名了一场水杯里的风波。这是性质问题,而且性质很严重。

孙嘉:我再解释一句,合作本身是产生少数股东权益和损益的根本原因,这些年中国的房地产,尤其是优质的土地获取越来越困难,万科一直坚持合作,整合资源,做大规模,发挥规模效益,因此自然就会产生少数股东权益和损益问题。

在单个项目的层面,少数股东的回报和万科控股的回报在单个项目里面都是一样的。还有你提到的跟投,其实跟投2014年开始实行,到2016年为止,去年跟投的少数股东权益只有4个多亿,只占了211亿权益结算的2%,所以这个占比是非常低的,占少数股东权益整体比例也只有5.6%,所以这个占比几乎可以忽略不计。

地产大哥点评:俗话说,解释就是掩饰。但少数股东这个事,不说清楚,难免被扣上内部利益输送这顶帽子,所以,孙嘉还是要接着补充几句。

孙嘉同学,不能老是让老大给你补台噻。

现场提问:万科推迟召开董事会的原因是什么?安邦方面有没有提出过派人进驻董事会的意向?之前公司跟深圳地铁重组的时候,协商好的两块地最终没有拿到,公司未来会不会用其他的方式拿到这两块地?

最近北京出了商住房限购政策,而万科商住开发也比较多,这个政策对万科有没有什么样的影响,会不会使收益变少?公司商业和长租公寓方面的发展目标是什么?可能的收入占比是多少?长租公寓今年打算推出多少间,回报率是什么样的?

朱旭:关于换届的原因,其实我刚才已经回答了,我们各方面正在积累力量,一旦成熟立即启动。

你提到关于申请的两块资产未来会是什么方式,未来我们申请还是按市场化原则来进行。

另外,根据公司章程,董事人选提名要有一定的程序,有上届董事会提名,也可以由股东提名,提名的程序都是存在的,渠道通畅的。

地产大哥点评:换届的原因,大家都知道,给出的理由,也是一笑了之的原因。

但朱旭同学说,我们各方面正在积累力量,让人感觉到,旁观的不怕事大,好象桌面之下,还有拳脚继续来往。

北京商住这个事,要多说几嘴。不只是万科,所有房企,都要放弃原来的做法,和对将来的幻想。

特别是在北京,拿地之下,政府开绿灯的现象,估计不会发生了。拿了一泡屎,也要吃下去。

比如万科海淀自持项目用地。政府的态度很明确,标书上怎么写的,就怎么执行,而且是监督执行。

北京的万科同学,加把劲。

 郁亮:说在酝酿,说明还没成熟,所以大家再等等,不要那么着急。

地产大哥点评:朱旭说是”积累力量”,郁亮说是“正在酝酿”。朱旭是战士,郁亮则是事缓则圆,老成持重。

 张旭:昨天北京的政策其实是对商住房,其实在我们的公寓里面,大部分商住是做公寓,是出租的,所以我们在全国所有的定位都是保证一个非常好的战略是做长租公寓。

长租公寓的计划,今年想有5万间的开业计划,明年到10万间以上,这是我们长期的规划。但是大家知道长租公寓里面还有许多政策需要解决,特别是税收的政策,我们想应该先把它做起来,把规模做上来,这是我们现在的规划和战略。现在我们没有追求最高的回报率,而是把客户的服务和品牌做好。

地产大哥点评:万科做长租公寓,看好的理由是,万科丢不起那个人,必须做好。

不看好的理由是,隔行如隔山,万科目前这批人,是守江山的一代。从守江山到创江山,那是生死一念间,必须要做好死过一回的心理准备。

长租公寓是针钱活,没几个干得比较好的。为什么你万科就能干好?或者说,是因为别人太差,而不是你做得好。要知道,你是万科,品牌是双刃剑,客户会认为,你就应该做好。

但是,打虎亲兄弟,长租的江山,还是需要自己去培养人才。

靠挖人,马路游击队不可能因为穿上万科的马甲,就会洗心革面,但最后都是万科买单。

打江山先从校招开始。快不得,也快不了。有多快,就有多大的坑。

 现场提问:还是想问一下换届的事情,可不可以给一个时间上的指引,或者预期什么时候方案会出来,还是有可能无限期地直接现任董事会再继续做个三年五年?另外想问一下郁总,这次见您感觉有点沧桑,经历了这么多事情,您个人能不能谈一下对过往这段时间的波折感受?

郁亮:刚才说了换届选举在酝酿之中,酝酿的话如果时间太长就糊掉了,成熟马上就端出来给大家看,所以你说时间表,各方都希望看到万科健康稳定的发展,各方都希望尽快能够找到解决方案。我们没有这个时间表,当然我觉得任何事情不可能无限错下去,总能找到解决方案。因为大家本着要促进万科健康发展的目标,一定可以找到解决方案的。

我就是个农民,种地的,我的任务就把地种好,干农活一般都比较辛苦,外面天气变化比较大,干农活更累一点,所以显得有点沧桑,所以系个绿色领带显得自己青春点,结果还被你发现更憔悴了。今天很后悔带绿领带的,结果股票绿了,跌了。

地产大哥点评:种地要看天吃饭。简单的比喻,尽显郁亮之无奈和坚守。天要下雨,娘要嫁人,地要种好,大道当然。为郁亮的表态点赞。

现场提问:这次北京公告了商住限购,这个对整个市场会有怎么样的影响,是不是会发生很大的变化?

张旭:事实上我们一直是希望楼市是一个稳定的发展,而且希望有长效的机制,完善以后可以长期持续的发展,而且真正能够回归到居住的属性,这样的话行业才能够长期的,健康的发展。

房子是用来住的,这是中央政策给我们的定位,过去万科在去年我们卖的住宅房子占到88%,12%是商业办公其他的,其实我们没有太多的商改住的东西,所以我想对我们没什么影响。

地产大哥点评:没有影响是假的。即便是假的影响,也是影响。前面郁亮说过,做行业的领导者。

长租公寓的问题,是政策玻璃门的问题,在制度建设上,万科可以和政府有更高层面的交流和对话,这是万科对行业最大的贡献。

最好郁亮再上一次人民日报,谈点长租公寓的制度建设看法。

现场提问:公司大股东深圳地铁方面有没有具体的合作在最近可能会落实的?

郁亮:其实万科跟深圳地铁早就有合作的,在股权事件之前就有合作。万科现在整体上来说,在各个城市里面,10%的项目是跟地铁相关的,轨道物业相关的。

深圳地铁成为万科的股东之后,我们做的任何交易都变成关联交易了,所以项目合作必须要公告,所以有这种项目要出来的话,就会公告给大家,甚至有的时候还需要经过股东会批准才可以做这个事情。这个东西我们现在有,一定会马上公告。当然我相信我们未来一定会有的,因为地铁这边会继续支持我们轨道和物业的发展模式。

 地产大哥点评:股权归股权,生意哪生意。合作可以加深感情和信任。比如,万科和华润分手后,相信会有更多项目层面的合作,因为目的只是一个,回报股东,提高ROE。正所谓,小朋友谈是非,大朋友谈得失。

 现场提问:想关心一下公司之前股权争夺方面,其实你们也谈到好像现在还没有完全解决,是不是还有一些隐忧?

郁亮:你还在问这问题,说明股权问题就没解决,你不再问的全解决了。

你用的词是不太准确的,股权争夺,谁跟谁在夺,争什么?我们打工的,种地的,跟地主争什么?这个事情,我们叫股权事件,股权事件影响了万科的稳定发展,所以我们关心、关注这件事情,而不是说股权在争夺什么,我们不存在谁跟谁争的问题,创造增收价值是我们最主要的任务,把客户照顾好是我们的主要任务。

地产大哥点评:郁亮的回答,堪称2016业绩发布会金句。

东家家的事,问长工就不合适了。这个逻辑也对也不对。

对的理由是,长工上伺候好东家,下对得起衣食父母。

不对的理由是,东家不出面,到底找谁问呀,找谁问呀?

 现场提问:2017年的销售有没有一个目标?去年被恒大超过了销售量,然后今年会不会有什么应对?关于养老地产方面,公司目前的盈利情况是怎么样的?之后的发展的计划是怎么样的?

郁亮:万科从来不定销售目标的,这是我们这么多年惯例,万科从来没有公布过销售目标。万科从来是马拉松发展策略,而不是短跑策略。所以刚才已经说了,我们向优秀同行学习,但是我们其实并不需要在房地产这么一个白银时代去争什么老大这件事情。我们把这个活干好,把这个客户照顾好是我们最主要责任,谋取长期稳定的发展,不是争所谓的老大。

关于养老业务,坦白说没赚钱,今天为止万科有140多个项目有养老,但是我们都没赚钱,这里面很多原因。换句话说,到今天为止在中国大陆我还没发现养老赚钱的公司。

但是这个事情必须要去做,中国已经迅速进入老龄社会,所以我们必须要去摸索,探索这个事情。现在为止我觉得我们还会继续去寻找、摸索、探索我们这个业务,找到相关盈利模式,这是我们的目标。

地产大哥点评:目标是战略手段。不提销售目标,或许万科有更好的手段。不过,目标肯定有,否则考核怎么整。

不提老大,提了也尴尬。因为恒大现在是东家。如果争个老大,结果是给恒大赚钱,这是逻辑上,是个伪命题。

郁亮才不上记者的当呢。

现场提问:去年的时候讲过因为股权事件融资成本有增加,最后增加了多少,今年会看到缓解吗?深圳地铁的入主会不会改变万科的文化吗?

郁亮:深圳地铁作为深圳的国资公司,它的入主万科会不会使万科文化发生变化?深圳地铁在之前发布的公告书里面,它提了四个支持:一是支持万科的第四个十年发展规划,我们的“城市配套服务商”战略它是支持;二是支持万科的事业合伙人机制;三是支持万科的混合所有制模式,万科过去是混合所有制,未来也还是混合所有制;四是支持万科健康稳定发展。

我想对于深圳地铁来说,它作为万科的股东,它对万科稳定发展起到重要的支持作用,它最希望看到万科健康发展。

如果说在原有的模式下万科做的更好,做的不错的话,我相信没理由去改变它。当然如果我们做的不够好的地方需要改变的,当然也需要相应作出改变。

地产大哥点评:这是万科的底线。为了这个底线,在收购公告中,万科不惜笔墨,大段大段论述了这一点。

地产大哥再说一遍,万科的伟大,是公司治是的成功,是王石、郁亮一批人的成功,不管离开,还是在岗的万科人。

如果改变了这一点,是对万科犯罪,也是对全社会犯罪,不可宽恕。

 孙嘉:融资成本方面,事实上过去我们一直坚持以现金流为核心的管理理念,所以我们在过去这么多年始终把自己的信用评级维持在最好的位置上。而且在各个方面保持和各个银行和金融机构保持良好的合作和沟通,保持较低的负债率。所以在过去一年,融资成本是没有上升的,过去一年的平均的融资成本下降了1点几个点,大家看到报表上我们平均融资成本在4.5,融资成本还在不断的降低的一个过程。

地产大哥点评:孙嘉老是说财务的事,是分管财务吗?首席财务官王文金去哪儿了?有点奇怪。

现场提问:如果说2017年的市场已经恢复理性的话,是不是可以代表今年公司在毛利率方面会有一个比较大的增幅?

孙嘉:我们现在已经销售、没有结算的2700多亿报表里面的数字,毛利水平确实是是比2016年结算的毛利水平要高一些。

地产大哥点评:孙嘉是个实在人。

作者文章

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部