2016财报速评14:谁是2016中国房企盈利能力王?

2016财报速评14:谁是2016中国房企盈利能力王?
2017年03月29日 11:05 地产大哥

以前,盈利能力之王这顶桂冠属于中海。伴随中海规模掉队,在3000亿规模以上,恒大、万科和碧桂园三家房企中,谁又是盈利能力之王?

地产大哥无意进行座次排名,地产大哥更有深层次考虑。

房地产行业从黄金时代到白银时代,房子更不好卖,钱更不好赚,行业更不好干,怎么办?很多企业选择高周转,部分牺牲了利润率。天下武功,唯快不破。

高周转的逻辑来自杜邦模型。传统观点认为,要么放弃利润,要么放弃周转,鱼和熊掌不可兼得。行业常以绿城作为反面教材。为了追求高品质,绿城周转非常慢。

真实情况是这样吗?我们来拆解一下杜邦模型:

净资产回报率=资产回报率*财务杠杆

资产回报率=销售利润率*资产周转率

财务杠杆=总资产/所有者权益

重点看标红部分,从来没有说销售利润率和资产周转率是负相关。这种传统观点误导了很多企业。绿城的利润率,就一直饱受资本市场指责,“还不如卖水果的”。

地产大哥再请大家注意一个区别:房子卖得价格高,企业的利润不一定高。绿城就是一个活生生的例子。

原因在哪里?我们引入一个最受投资者喜欢的指标—销售毛利率,净利润率掺杂很多东西,不容易看清楚。

这个指标公式非常直观:销售毛利率=(销售净收入-产品成本)/销售净收入×100%。

下面这段话是财务教科书里说的:

销售毛利率是上市公司的重要经营指标,能反映公司产品的竞争力和获利潜力。它反映了企业产品销售的初始获利能力,是企业净利润的起点,没有足够高的毛利率便不能形成较大的盈利。

与同行业比较,如果公司的毛利率显著高于同业水平,说明公司产品附加值高,或与同行比较公司存在成本上的优势,有竞争力。

先比较3000亿规模的房企:

2016年的销售毛利率,恒大是28%,万科是25.47%,碧桂园是21.06%。

为了观察更仔细,我们选择三家企业最近4年的财报数字,更能看清楚事实真相:三家企业的销售毛利率不相上下,恒大最高。

很多人相信小快灵,小而美。我们就来看小规模企业的销售毛利率。

很遗憾的是,中小型房企多在A股上市,且业绩披露时点较晚。我们就以2015年的销售毛利率为例,保利是25.9%,绿地是9.95%,金地是22.01%。

并不是小快灵,小而美,相反,大象也能跳舞。

这面这组数字说明,恒大是盈利能力之王。

毛利率高,意味着什么?当然是毛利润高。

2016年,恒大的毛利润是594.2亿,同比增长58.8%。

我们常说,房地产企业“现金为王”;现金为王,实际就是“毛利为王”;“毛利为王”实际就是“毛利率为王”。

接着来看恒大的现金储备。截至2016年末,恒大现金余额3043.3亿,同比增85.5%,这是恒大上市以来最高水平,也是行业现金储备最充裕的企业之一。要知道,这是在房地产行业增收不增利的背景下取得的成绩单。

此前,恒大地产曾经公布业绩预期,2017-2019三年销售额预计将达到4500亿、5000亿和5500亿。营业收入和净利润将分别达到2800亿、3480亿、3800亿,以及243亿、308亿、337亿。原来,恒大的核心秘密之一就是掌控超高的毛利率。

自2009年上市至2016年,恒大销售额从303亿增至3733.7亿,年复合增长率达43.2%。假设恒大2017年仍能保持该年均增幅,其销售额将达5347亿,对应权益销售额为5079亿,若按恒大上市后核心业务利润率平均值10.45%计算,净利润可达530亿。这意味着,恒大两年时间即可锁定888亿的利润承诺。

接着再来看第二个问题,利润率和快周转,只能二选一吗?换句话说,恒大、万科、碧桂园的高毛利,是慢周转换来的吗?这个就不用进一步讨论了。

三家巨头皆是有名的周转之王。我们接合2016年的财报看:

2016年,恒大、万科、碧桂园的流动比率分别是1.52、1.24、1.20;速动比率分别是0.62、0.44、0.58。

如果按以前的观点,恒大的流动比率和速动比率应该低于万科、碧桂园才对。事实并非如此。

而且,跟中小规模房企相比,三大巨头的周转率,也一骑绝尘。比如说,保利地产、绿地控股的速动比率,2015年分别是0.43、0.41,而恒大是0.50。

还有一个奇怪的现象,恒大的流动比率和速动比率,在2016年达到峰值。

这两组数据只能有一个结论:利润率和周转率,熊与鱼掌也可兼得。

时移势易,我们可能需要重新审视这道选择题,更新原来的传统观念。

这个道理是不是很难理解?其实道理很简单——规模。

有了规模,就有了对市场的影响力,地价便宜,融资有优势,不惧市场小周期的调控,东方不亮西方亮。

回到上面提到的毛利润,所有的房企都明白,控制了土地成本和融资成本,毛利率自然就高,不一定是房子卖得贵。

周转率则企业运营能力,这又恰恰是恒大、万科、碧桂园的拿手好戏。

下面这段话来自恒大2016业绩财报。

许家印在年初内部讲话提出,恒大地产2017年开始由“规模型”向“规模+效益型”转变,未来两三年内,核心业务利润率每年提升2%-3%, 2017年争取达9%-10%。

我们再来看一下恒大在2016年的业绩报中,是怎么说的。

这就意味着,以恒大、万科、碧桂园为首的一线大象重量级房企,不仅能跳舞,还能玩杂技,看大象跳舞的门票利润也相当可观。

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