上周，实地走访门头沟，了解到大多数项目为了【年底冲业绩】，都在加紧推盘（这也是购房的最佳时点）。把新城与老城项目案场人流进行对比后发现，最火爆的是门头沟老城区的中骏·西山天璟项目。
火爆的原因有三个。一个原因是，门头沟老城只有中骏·西山天璟一个新盘；第二个原因是，与项目操盘手聊天，他们说今年业绩不错，最近赶上集团30周年，准备提前加推别墅新品，作为集团30周年贺礼；三是产品本身有亮点，主打的卖点是【西山城市别墅4.0，海淀西，千万墅】。
一个楼盘是否热销，有很多原因，市场大势很重要。回来查看数据，近两周，别墅成交量环比忽高忽低，不是很稳定。中骏·西山天璟选择这个时候推盘，会不会踩错市场的点位。在北京市各种政策年底有可能转向的时候，地产大哥很好奇，中骏·西山天璟怎么用西山城市别墅4.0来说服客户？
△中骏·西山天璟别墅效果图
我们第一时间拿到了中骏·西山天璟的剧照。如果单单看这栋别墅近景，表面上也不是特别让人兴奋，再看看不远处的西山，再加老城区，就能发现火爆的根本原因：老城区是说有城市核心配套，西山是讲不可复制的自然资源。
但是，为什么又说是西山城市别墅4.0呢?进一步了解知道，这是学区房，而且有优质学区资源；总价只是千万级。
这是一个层层递进的关系，1.0时代，西山城市别墅以大为美；2.0时代做加法，往产品上堆符号；3.0时代做乘法，单方面过分强调资源占有；4.0时代做减法，找出客户真需求，给到客户最需要和最适合的产品。
当然，这是地产大哥的猜测测。年初，与业内大佬在中央别墅区，做过一次豪宅操盘的深度访谈，聊天中谈到城市别墅，当时特意询问【城市别墅的操盘手法和市场前景】。这位大佬说，城市别墅只要拿对了3张底牌，必定会像收藏品一样被哄抢。
地产大哥于是请他做一个深度分析，我们来看业内大佬怎么说？
史上最牛城市别墅是谁？
如果让你来投票，选出中国最早品质最好的城市别墅，你会想到谁？业内大佬说，我只会投给【三山五园】。如果具体到某一座建筑，我会毫不犹豫投给【颐和园】。理由有五点：
1、我国古代的城市别墅始于先秦的阿房宫，成自唐宋时的上阳宫，但是，若论巅峰，康乾盛世是封建王朝的【珠峰】，自然史上最牛城市别墅组团就是三山五园；
2、三山五园中的畅春园原址在北大旁边，静宜园在香山上，静明园在玉泉山上，颐和园更是在独一无二的最佳选址地-瓮山&西湖。无疑颐和园又是这个别墅组团【皇冠上的明珠】；
3、事实上，颐和园的规划和建筑也堪称史上最牛，比如把玉泉山的三十处泉水汇聚起来给昆明湖补水，还在瓮山的北侧开挖一条人工溪流-后溪河，因为它的出现，使西湖与山体真正形成了山环水抱的风水格局；
△颐和园中完美的建筑群落
4、由于山水、湖面形成了中央轴线的布局，因此瓮山南侧布置的建筑群，更是经典中的经典。前后错落的关系，建筑与山体水面的关系，两个字，完美。而且，由于这组建筑群的出现，拔高了不是很高的瓮山，使山水建筑关系更加理想；
5、这个最牛城市别墅，还是一个创新作品。是乾隆同志，把江南建筑园林的精华，进行了更高等级、因地制宜和提升出来的2.0版本，对比江南原作，可以说是青出于蓝而远胜于蓝。
听完这诸多理由，地产大哥发现，最牛城市别墅的品格，核心的就三点：精工雕琢+山水资源+顶级配套，简称【蜜罐全甜全优式生活感受】。
现今性价比全优城市别墅是谁？
先讲一个真事，有海淀客户备好了1000万，盯着中骏·西山天璟别墅的开盘。随时准备全款买一套。据说，客户登上永定河瞭望台，被“美到让人心跳加速”的永定河全景惊呆，转过身，看到不远处的西山云雾，又以为自己身在秘境。
永定河在门头沟老城向东折行，形成奇妙的“外环抱水”格局，大西山绵延在身后，如同一道天然山墙。官方昵称为“太行之首”、“神京右臂”，民间昵称为“护城山”“北京的西花园”。搜罗北京首都核心区最近最美的山水河岸，独此一份。
△壮美的门头沟永定河公园
位于门头沟老城核心区的中骏·西山天璟，永定河从西端迤逦流过，恰在墅们前转向，往东南流去。这就造成一种奇妙的错觉，好像永定河自天边向家中流来。
也正是这条河，把西山截为南北两段，从卫星图上看，门头沟老城核心区，位于西山北端，如同【枕在母亲臂弯里的婴儿】，在风水上大吉，寓意【蓬勃的生命力】。数百年来，不知有多少文人为西山四时的景色着迷，称它是北京的胜境。
△门头沟永定河公园观景台
单论山水资源和总价段以及“天”字系产品力，中骏·西山天璟具备了PK性价比全优城市别墅的先天条件。那么，除此之外，还有没有高人一等的看家本领？
地产大哥注意到，中骏·西山天璟提出的西山城市别墅4.0，最引以为傲的是【学校配套】。引入老牌名校【景山学校】的中骏·西山天璟，一定能夺冠品质最优城市别墅？当客群回归城市，优质学区山水城市别墅，会是那把终极之钥？
为了找到答案，地产大哥特意研究了城市别墅的进化史，有重大发现：由供应、价格、配套、学校和心理预期，编织起的庞大信息流，会使城市别墅的客群陷入两难境地。如何破译这道“谜机”一样的难题？美国的别墅市场给出了答案。
列一组数据，美国别墅均价16.6万美元，但洛杉矶、旧金山、夏威夷好学区的城市别墅100万有很多。为什么总价差距这么大？有资深海外置业顾问的朋友说：“城市别墅里有好学区，很大概率这个区域会有好的环境、好的配套、便捷交通等综合优势，自住最好，如果投资也很合适。”
△门头沟老城区实景图
这会是城市别墅客群选房的“痒点”？地产大哥在门头沟实地踩盘时听说，景山学校是门头沟唯一一所【十二年一贯制学校】，为了上这所学校，背后发生了很多的故事。
大胆猜想一下，在门头沟区域，项目有自然山水，有成熟城市配套，再拿到这样一张重要底牌，是不就可以称雄？换句话说，落户门头沟的景山学校，还有哪些神绝技？
番外篇，优质学区的竞争力
关于优质学区，有一个积压很久的问题，为什么东西城、海淀会聚集中国最优质的教育资源，为何国脉大西山会被称为贵族的领地？想要找到答案，最好的办法是回到【案发现场】。
继续从最牛别墅-颐和园的身上，来寻找答案。翻阅史料发现，辽南京时期，开始修建皇家的行宫御苑，这其中就有燕京东北郊的水池，也就是如今的北海。并在水岛处修建了一座离宫瑶屿，就是现在的北海琼华岛。
△风水绝佳的北海琼华岛
离宫是古代帝王们在都城之外所住的永久性宫殿，也就是我们常说的第一居所。这座离宫瑶屿在1153年，金国迁都燕京作金中都时，被金帝看上，升级扩建为大宁宫，琼华岛是金帝避暑的VIP之地，也就上位成了全国的政治中心。
为给太宁宫供水，金国开渠道将北边瓮山泊的水源引入，瓮山泊就此成为北京城重要的水源，此后经过了两次升级，正式成为北京城的水利枢纽。随着水面面积和水量的扩大，周围的植被也愈发茂美，人气也愈发高涨。
△闻名天下的京西稻
有不少北迁的农夫，看到这貌似西湖的瓮山泊，很是欢喜，就在瓮山伯周围开垦水田，种植水稻，便有了闻名的“京西稻”。水稻使瓮山泊添色不少，像极了江南风光，水利交通便捷，全国的才子佳人，皇帝富商都爱在这里赏景作诗。
以上不光是瓮山泊cp从古至今的成长上位史，更是如雨后春笋般出现的国学堂，在大西山周围开枝散叶的成名史，并随着北京城的一次次改造和升级，被委任为中国的【文化和科技大脑】。
这也就是大西山被称为【文贵领地】的秘密。
△文贵领地大学堂
复盘西山城市别墅的走热，背后其实揭示出一个大的市场拐点。客户大流量回归城市便捷生活配套及资源，但回城后，又总是会心有不甘，远郊别墅的自然感受与城市的便捷配套，如果在预算有限的条件下，这注定会是一个两难抉择。
而且回归城市，不可避免会回到【圈层】问题的争执上，纠结是选择富人区，还是选择人文自然区。但在“由富向贵”地段的决断上，“老牌名校”成为这杆天秤上，最重的那个砝码。或许有人会说，富人区里的“国际学校”实力也不弱啊。
但有一句俗语“一夜之间可以暴发一个百万富翁，但是，三代富翁培养不出一个贵族”。大西山沿线海淀、门头沟文脉中的【诗书贵气】，可不是外来和尚，五年或是十年就能轻易练成的。
