叶檀说“张家口要成全国房价最高城市”,张家口怒了

叶檀说“张家口要成全国房价最高城市”,张家口怒了
2017年12月12日 06:35 地产大哥

编者按:

在城市、房价和产品之间,哪些因素是关键因素?谁又能起到主导作用?能够将这三种变量驱动起来的关键变量又是什么?

近日,叶檀放了一炮:张家口要成全国房价最高城市。这句话引起网络地震。

段子手纷纷出动:

如果张家口要成全国房价最高城市,全国最二大城市铁岭往哪里摆?

重要的事说三遍:不是张家界!不是张家界!不是张家界!

叶檀说出了另外一个真相—为什么是张家口举办冬奥,而不是哈尔滨?

……

据说张家口很生气,反驳道:我们是最宜居的城市!我们有最舒适的房子!跟房价没关系!

也有好事者发现,不少房企已经重仓张家口。比如远洋地产在张家口推出【远洋尚东万和】,听其案名就知道,这是远洋的高端系利器万和系。

作为远洋地产的高端产品线标杆,万和系在北京创下单价涨幅的神话。远洋的产品线很多,刚需、刚改一大堆,如果对张家口没有信心,完全没有必要拿万和系攻张家口市场。

如果是远洋一家也就罢了,但诸多大牌房企驻扎张家口,这里面又有什么神逻辑?以及,环京楼市接下来的洼地在哪,就是我们考察的重点了。

所以,我们接下来梳理其中的逻辑关系:张家口指的是城市,叶檀说的是房价,远洋推的是产品,在城市、房价和产品之间,哪些因素是关键因素?谁又能起到主导作用?能够将这三种变量驱动起来的关键变量又是什么?

首先要声明,以下的部分分析皆是华高莱斯李忠的学术观点,知识产权归李忠所有。

新地理—如何重塑环北京地貌

我们的分析,先从一本书开始。

这本书的名字叫《新地理》,附标题叫“新地理—数字经济如何重塑美国地貌”。作者是美国人,叫乔尔·科特金,而且是一位人类经济地理专家。他提出一个著名理论“新地理理论”。

乔尔·科特金研究的城市标本是美国著名工业城市底特律,我们中学课本里讲,它是经济超级牛。现在它怎么样了呢?不好意思,经济很萧条。类似的城市发展演变案例很多。

总之,乔尔·科特金最后的研究发现:在工业文明时期,是人找活干;科技文明时期,是活找人干。换句话说,在工业文明时期,哪里靠近铁路,哪里靠近港口,哪里靠近煤矿,哪里就更有钱。在科技文明时期,只有一个坐标——哪里吸引人才,哪里就更有钱。

再想想这本书的副标题,就更有启发:新地理—数字经济如何重塑美国地貌。我们也换个标题:新地理—数字经济如何重塑京津翼地貌。

在旧地理模式下,一座城市牛,主要是因为各种资源,比如北京,因为它是首都,地价高,税收高。但是,在新地理模式下,什么又是主要因素?

乔尔科特金总结三句话:

1.哪个地方更宜居,知识分子就选择在哪里居住;

2.知识分子选择在哪里居住,人类的智慧就在哪里汇集;

3.人的智慧在哪里汇集,人的财富最终将在哪里汇聚。

在这个逻辑之下,我们发现很多生产人才的城市,并没有受益。举一个例子,西安是一个人才生产的大市,硕士9.1万人,这个数字比深圳的本科还要高。但是我们知道一个事实,从西安到深圳去的人,要远比从深圳到西安去的人多,并且是多的多的多。深圳为什么比西安能发展?就是因为它吸引人才。

过去往往是乐业带动安居,也就是说,你只要办了企业,就会有人到这里来。今天是安居带动乐业,哪个城市更宜居,知识分子就会选择到哪里居住。因此我们发现,生活质量高低,远比其它因素要更重要。生活质量特别高的城市,更能吸引人才。

换句话说,北京有很多高校,是生产人才的城市。但北京若想持续受益,就需要改善交通环境、空间质量等等。这也不难明白,为什么北京近期治雾霾的决心和力度这么大!就是要把人才留住。

“人才”又和“城市”的必然逻辑是什么?

过去,我们所有的招商思路是“产—人—城”——先大招商,招知名企业过来,企业带来产业人才,建很多宿舍和配套,慢慢构成一座城市。

现在,发展思路反过来,叫“城—人—产”。也就是说,我们先要打造适合高端人才宜居的城市。然后用它来吸纳更多的人才。有了这个金刚钻,就可以做瓷器活,就可以把产业给带动起来。

这是城市发展模式的大转变,大拐弯。在这个逻辑之下,我们应该做的是:“为人造城、以城引人、以人兴产”。这个顺序不能变,吸引人、留住人,才能抢占人口红利、人才红利,知识红利,智慧红利。

举个例子。

大家都知道,东北这两年人才流失严重。但是有一个特例——“一重现象”。一重在东北的齐齐哈尔,它是中国的工业脊梁。一重如果垮掉了,中国的工业会受到很大影响。因为它是造厂之厂,我们很多的中型装备,都是一重生产的。

2000年之前,一重的设计院,流失了大量人才。这些人才都跑去了哪里呢?一重的领导就去找流失人才去的地方。结果发现,都跑到整个东北最阳光灿烂的大连。

于是,一重领导干了一个事,把设计院搬到大连去—你们还是我们一重的人,只是换一个工作地点。你们设计出来的图纸,用邮件的形式发给我们,我们在这里继续搞生产,肥水不流外人田。

北京的人才会涌向哪里?

大家有没有想过,如果环北京有这样一座类似大连的城市,北京会不会有类似一重设计院这样的单位搬到那里,打北京人才红利的算盘,想办法让这些高级人才把家从北京搬走?比如张家口,有没有这种可能?朋友们,这是完可有可能的!原因有三点:

一是环境好。

北京新总规中提到【城市向南,旅发向北】,北京的产业向南集聚,西北规划为生态屏障。张家口就是京津冀世界级城市群的【绿肺】。高知人群最看重这一点。

二是冬奥会持续的【加速器效应】。

我们知道,2008奥运会给首都巨大的促进作用,CBD、中关村中心区等现代功能,都是在奥运前后建成的。东奥会肯定会给张家口带来城市硬件配套全面升级。

三是张家口的“首都一小时生活圈”。

新总规中,京西北要建黄金生态走廊和生态屏障,这都是利好。而且在道路规划上,崇延、京新、京藏、京张的交通密网,把张家口纳入了一小时经济圈和生活圈。

△高速发展中的张家口

或许有人说,为什么是“国际张”?环北京这么多城市,为什么好事都落到张家口头上?

这就要全面理解京津冀一体化:

对标世界级城市群的布局,你会发现,发育完善的世界级城市群会形成三个圈层:

第一圈层叫都市区的尺度,大概辐射50公里。目前北京有自己的都市区,但还没成熟,只发育到30公里。主要承接大都市的生活功能。未来北京发育成熟,会包括北三县、廊固。

第二圈层叫现代化都市圈,大概180公里,包括了张家口、雄安新区、保定,这个区域是京津冀的核心区,所以非首都功能都在这个区域布局。也因为直接对标世界成熟城市群规划,会更具国际化资源吸附效应。

第三圈层包含整个京津冀21.6万㎡,我们坐火车,坐高铁大概要1.5个小时能到,这个地区是大中型城市的协调区域,主要是生产功能。

这种圈层暧昧关系,对处在【第二国际圈层】的张家口,已经催生出【国际张】的荷尔蒙。

爱与不爱,都要适应变化!

李忠说,过去我们的思路叫产、人、城,就是大招商招大商,招来很多人给他们配宿舍,配着配着就成了城市了,这个时候还是把人看成产业的附庸,我们现在一定把城市看成装人的容器,就是先打造一个宜居的城区,用它来吸引更多更好的人才,有了金刚钻我们就能揽这个瓷器活,我们就能招到我们想要的产业了。

说这么多,只是想梳理城市、产业、人口的关系。只有理解到这个层面,我们才能看清环北京的价值洼地,也更能看明白叶檀的言外之意、远洋地产进军张家口以及为何选择万和系的原因。

关键是宜居——张家口是环北京的宜居城市,还有要宜居的高舒度产品。只有这样,才能真正吸引北京的高端人才,才能真正打造出“产城融合”的未来城市示范标本。

所以,我们看到远洋在张家口的选址逻辑,【远洋尚东万和】落子在三面环山、一面临水的核心区【桥东区】,就是要在宜居之城的宜居之地,打造最宜居的产品,这和张家口产城融合的发展大思路一脉相承。

△三面环山、一面临水的张家口桥东区

还有一点,叫宜居+。就是说,城市是大宜居,社区是小宜居。具体来说,就是远洋地产在这个项目上,首创了一套“5H健康景观体系”。这是一套科学、人性化的体系。举例来说:

科学化:远洋地产会对自然环境中各要素进行检测模拟,选出适合各个年龄层各个活动类型的场地,对场地中的光线和风强以及水土等自然环境中的不利因素,通过景观设计来改善。

人性化:将人群按照年龄和心理发展需求划分为儿童、青年、老人活动场地423结构,打造一个社区全生命周期的健康活动场地。

△远洋首创的5H健康景观体系

而且,开发商打造产品,不再仅仅是卖房子,更要和城市的“筑巢引凤”相配合。按照规划,张家口要被打造成【未来城市】的示范城市。就是燃气管线、网线、水管、电线都放在地下的【舱体】里,抬头看不到高压线,地面上没有下水井,铺装的渗水材料,再也不会让城市一下雨便看海。

万和系在远洋地产的诸多产品系中,更注重“家庭生活”的高舒适度,比如说,全套房设计、高采光率、流畅动线、大面宽等等,更有针对性,吸引的不仅是高级人才,更是高级人才家庭,全家到这里定居。

△期待中的未来城市

所以,房企布局环北京,为城市赋能加持,越来越讲究对城市功能的贡献。从导入WELL标准,提出【健康生活家】,远洋地产这次落子张家口,已经升级到【未来城市更新】,用最前沿的绿色智能研发,与城市共振,配何张家口打造【产城融合】。

我们只以简单地举了这个案例,提醒将要布局环北京的房企,简单的产品定位、客群定位、城市定位观念,又在升级,且在持续升级中。在城市、房价和产品之间,哪些因素是关键因素?谁又能起到主导作用?能够将这三种变量驱动起来的关键变量又是什么?想必已经说明了。爱与不爱,房企都要洞察变化、适应变化!

财经自媒体联盟更多自媒体作者

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部