临近年底，南京多家重量级商业综合体陆续亮相。亚洲最大购物中心——金鹰世界群楼预计本月投入使用，号称“有情怀、不复制、具规模”的湖南路新城吾悦广场也将在12月面市。保利、龙湖等开发商更是集中进行品牌发声，频频抛出布局全国的宏大商业战略。
这与动辄千亿的线上销售形成补充。如今的年轻人，一切基本消费都可在网上解决，如果还要走入实体商场去买点什么的话，便是有关“生活的质感”。过去，更高级的消费由奢侈品来满足，现在的情况是，无论消费能力如何，人们都有了个性化需求。这个需求，比以往更加离散，更需要与文化的体验有关。
很显然，传统商业已经意识到零售这棵大树不好乘凉了。以往以“买”为核心的购物中心，一旦失去了“买”的吸引力，还能依靠什么使人光顾？除却空间和硬件，商业如何成长为一个城市中的生命体？在南京，开发商缘何大量布局商业？这个市场是饱和还是不足，他们都将在“体验”的方向上走出什么样的路？
带着疑问，南京楼事采访了第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司（ 以下简称：Savills）的四位高管，他们对南京乃至全国的商业现状及发展，给出了深入、独到的见解。
中国区市场研究部董事 James Macdonald
南京分公司
商业楼宇部助理董事 陆煦嵘
南京分公司
策略顾问部高级经理 邓亦程
南京分公司
商铺部经理 张岩
南京商场中，表现最好的是德基，2015年和2016年业绩排名都是全国第二名
楼事：南京现有商场中表现最好的是哪个？
Savills：表现最好的可能是德基，2015年和2016年全国排名第二，尤其是一二楼的奢侈品可以贡献营收的40%。另外新街口的几个项目表现都是不错的，新街口有3个项目在全国排名前20。
楼事：如何看待即将开业的河西金鹰？
Savills：金鹰我们是很看好的，体量比较大，可以辐射整个河西。因为，本身金鹰有自营的能力，有很多业态和品牌是自主经营的，或跟外方合作然后自营，像跟日本合作的书店，还有宠物店，精品超市，以及6楼的汽车展厅都属于自营项目。另外，金鹰招商能力更不用怀疑，所以该项目在未来应该是河西一个不错的项目。
楼事：虹悦城的成功，给体验型商业提供了什么借鉴？
Savills：虹悦城本身存在很多劣势，可是现在虹悦城能把城南、河西的客户吸引过来，是他成功的地方。一是整个项目的设计以及内部空间的打造做了很大优化，比如一楼到四楼的飞梯是之前南京商业没有的。内部空间也有很多硬伤，可以发现空间内部有很多柱子，而虹悦城巧妙的将柱子做了装饰和包装，把硬伤转化成了亮点；二是它加入了很多水元素和儿童游乐部分，整个三层花了很大一部分在做儿童设施，有儿童游乐、儿童服装等；三是招商的能力。它把ZARA、H&M、优衣库等都引进来，在当时，没有购物中心可以拥有这么多的快时尚的。这是我觉得虹悦城能成功的原因，它的定位明确，就是年轻家庭。
评价一个商业体成功，并不是从高档的品牌或硬件的高端来认定，适合的品牌、适合的项目放在适合的地段，才能算是比较好的商业。
楼事：南京区域商业中，如何评价江北的商业？
Savills：江北是国家级新区，不过目前商业不是很成熟，目前江北比较成熟的片区还在桥北，包括弘阳广场、印象汇等。今年底弘阳广场会重新改造开业，不过也是分布在桥北这一片区。我们认为江北要跟其他区域的商业相抗衡，至少还需要3-5年的时间。
楼事：为什么南京的高铁商业存活的不好？
Savills：很多城市的高铁新城，实际人流量很大，但是停留的客流并不多，所以商业存活的并不好。我们可以参考日本，日本的火车站都在商业繁荣的地方，因为日本的城市圈做得非常紧密，从东京到大阪到名古屋，很简单的买票上车，就像我们坐地铁一样，非常便捷。另外，他们的地铁运营方和商场运营方是一家公司，会在自己开的线路上盖一座自己的商场。随着中国城市圈的发展，高铁的使用率也会越来越高，一些贸易型的公司很趋向于到高铁站附近开设办公室，既然越来越多人用到高铁，有商务氛围了，那么未来它的商业也是可以期待的。
楼事：怎么看待南京商场的同质化？
Savills：你所谓的同质化可能是商场模式的同质化，比如零售占比多少，这种模式大差不差，但其实商场定位未必是同质化的。比如新街口有很多百货，仔细来看也是有不同定位的。大洋百货走少淑女的路线，在商场里几乎看不到中老年的服饰；中央商场就是一个非常综合的商场，从儿童到老人的东西都有；东方弗莱德走的就是外资的路线，有很多小众的设计师品牌；德基商场走的就是高大上的路线；包括不太成功的友谊广场，走的是中韩风的路线。其实你看南京的商场，多少还是有些错位的，比如每个商场的停车场使用会不同，母婴室的设置也不一样，以及不同商场会有不同的景观绿化、休息空间也会有所不同。
物业管理是最重要的，一个商场的卫生间是否干净能看得出来整个商业管理的水平。
楼事：考察国内外商业，有什么共通的标准？
Savills：有一点是一样的，物业管理是最重要的，一个商场的卫生间是否干净能看得出来整个商业管理的水平。现在商场配有吸烟室、母婴室等一些细节方面，都能体现出商业运营的好坏。目前国内已经引进了很多国外先进的理念，像很多大型商场会有24小时的热水供应，像虹悦城就有母婴室等等，我们去考查购物中心，洗手间是必须去看的。
楼事：怎么评价现在的“体验型”商业？
Savills：目前，零售在往线上发展，而线下零售也在转变，逐渐在做跨界的东西，将很多业态综合起来。现在的购物中心是集社交、娱乐为一体的一个概念，它是一个生活中心，人们可以花一天的时间待在那里。我们以前买东西进去以后买完就走了，现在可以去喝杯咖啡，可以看电影，可以去唱歌，可以健身等等。多了一些个人体验的东西，这就是体验式消费，未来这是一个趋势。
中国人喜欢投资房子，而美国人投资的方式不止一种，他们可以换一个城市工作就换一处居所。
楼事：对于目前风行的长租公寓，您怎么看？
Savills：在一些成熟的国家，租房的机构占比可能超过了80%。在日本或美国这些国家，大约会有30%左右的人租赁房子，在中国，大约只有10%左右。其实，就是成熟市场和不成熟市场的问题，并不是国内需求不够多，而是配套设施不够成熟，没有吸引更多客群。中国人喜欢投资房子，而美国人投资的方式不止一种，并且不需要买一套固定的房子，他们可以换一个城市工作就换一处居所。
楼事：看好产业结合居住的特色小镇吗？
Savills：特色小镇之所以能获得开发企业的青睐，一方面“回归自然”成为当下消费者旅游消费的新时尚，特色小镇蕴藏着巨大的市场潜力；另一方面也有赖于相关政策的指引。其实大多都是政府以低价的或优惠的土地政策来吸引一些大型的企业作为总部，再以一些优惠的税收政策去吸引一些中小型的企业集聚办公。在政策的激励与鼓动下，未来特色小镇将是发展趋势，但难度也是显而易见的。 所以在产业集聚以后，如何用良好的运营模式使得这些企业良好的互相促进并持续性的发展下去，是产业小镇运营方需要考虑和面对的问题。
房企通过商业在全国大规模布局，让“线上+线下”成为地产发展的新趋势。这些商业，将不以吸引“购物”作为唯一目标，而是通过文化、主题加载的公共服务设施投入，让自己成为城市中鲜活的建筑，给消费者带来更多元的生活体验。
这就决定了，高效便捷、情感粘性、跨界创新、文化情怀等或将成为商业地产竞争的焦点。而那些固守边界的传统商业，将被颠覆。
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Savills 是一家在伦敦股票交易所上市的房地产服务提供商，1855 年创立。目前已在美洲、欧洲、亚太、非洲和中东各地设立了200家办事处及联营机构。20世纪80年代后期进入中国市场，布局上海、北京、深圳、广州、杭州、南京等近二十个城市，为开发商、业主、租户、投资商提供综合性的顾问服务及地产服务。
2017年初，Savills 进入合肥，运用先进的商业理念和成熟的招商营运经验，合作中侨中心项目的商业策划和招商。该项目总体量25万方，包含两栋写字楼、一栋酒店（美国奥克伍德）、4万方的商业街区，预计明年4月份试营业。
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