2017年行将结束，高强度的楼市调控下，未来一年将会怎么走？近日，明源地产研究院就2018年作出判断，其中不乏深入一线的地产大佬们分别发表观点，他们是这样看待即将到来的2018年的......
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01
调控松绑几率不大，整体行情不乐观
业内人士对于未来一年，大体的判断是不乐观，称2018年为地产小年。这具体表现在：
1、调控松绑几率小。shijiu大提出了非常明确的目标，一是稳房价，住有所居；二是多渠道提高住房供给。实际行动可见，此次决心坚定，执行力度也大。
兰州华富地产总裁陈亮认为，这几年房企日子不好过，中央确定了方针，明确目标，相信配套的政策法规不久就会出来，2019年很多政策会落地，长效机制将慢慢建立。
2、房地产去库存任务基本完成，政府允许适度下行，政府对于房地产下行的容忍度会比以往高。
via国家统计局、中指数据库
旭辉总裁林峰表示，明年一定是小年，因为可以升值的地方全限了，实现不了闭环。那些认为现在限价、卖了就亏了，所以等待的房企，是在跟市场和政府博弈，胜算很小。
但融创中国董事会主席孙宏斌认为，2018年房地产市场会比2017年要好一点，尽管政策不变化，但也会稍微放松一点，限价也会稍微松一点。
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02
销售面积同比增5%，趋势“前低后高”
据中金公司研究部预测，2018年一、二线城市销售面积同比增长15%，三、四线城市同比下跌0-5%，全国销售面积因此将出现5%同比增长（略强于市场预期），并全年呈现“先低后高”趋势。而全国销售金额预计同比增长10%。
从各线城市的销售面积同比增速走势来看，预计一二线与三四线城市销售面积同比增速将在今年11月和12月出现反转，恰与去年四季度市场走势（三四线销售增速反超一二线）相逆转。
预计一二线城市今年11月、12月销售面积将由前期15%左右同比跌幅持续反弹，并于明年1季度转为约10%正增长，随后增速将波动走高，年末将达20%。
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03
全国城市地产或将进一步分化
南京江苏德惠总裁董志春认为，2018年一二线城市和三四线城市将进一步分化。其中，一二线城市房价难以上升，成交量可能会平稳，但价格再往上的空间非常有限。当然，三四线行情也会受影响，但价格和销量都趋于平稳，随着一二线城市功能的减弱，依然存在发展空间。
中泰研究所从人口流动变化中分析得出，未来三四线中的强者，主要看好珠三角、长三角，京津冀相对乏力。
上海近5年来人口净流入规模亦在不断缩小，在2015年首次出现人口净流出。但与京津冀不同的是，长三角人口成功实现了从核心城市向周边的扩散，上海人口流入来源前五大省中的浙江、安徽、江西等近年来均出现了人口回流，这些省份相对较好的人口消化和吸附能力侧面反映了长三角发展相对均衡的区域经济。
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04
明年房价基本稳中有回落
决定中国楼市的，主要是2个方面，一个是经济的基本面，还有一个就是政策。两者会相互影响。
现在从政策角度来看，中央已经反复强调“房住不炒”。从经济角度来看，我国未来2年的经济将非常平稳。中国经济2017年一季度增长6.9%、二季度6.9%、三季度6.8%，这表明中国经济的“L ”型的走势，已经到了那一横上。
总之，未来2年楼市都会很平稳，房价出现暴涨的可能性很小。本轮调控的本质就是打交易，实现稳定房价的目的。
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05
联合拿地、收并购成为主流
在限价政策下，控制风险的唯一方法就是别买高价地。
南京弘阳地产总裁何捷称：今年弘阳拿了四十多个项目，大部分都是合作模式，未来弘阳在拿地方面要多寻求合作，也会更积极的尝试各种多渠道的拿地途径和购地模式，例如厂改、住改、城市更新。
未来土地市场竞争会更加激烈，因此未来的土地市场肯定是多渠道的获取模式。
兰州华富地产总裁陈亮表示，华富地产明年会以联合拿地以及并购为主，比如并购一些国有工厂，包括做棚户区改造等。华富在下一步发展中，会坚定不移地固守大本营，同时也向周边扩充，比如甘肃省二级市场天水等人口密集的地方。沿海地区和江浙地区也会考虑布局，因为以后单一化布局对企业发展是一个瓶颈。
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06
有特色的产品更容易占领市场
现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。二孩政策的全面放开。与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求（首次置业需求和投资性需求）正趋于弱势。所以决定了，2018年一、二线城市改善性住房需求将迎来爆发。
甘肃同元房产副总经理张宇认为：2018年是产品年，土地越稀缺情况下产品做得越有特色，越精致，越能填补市场空白，越容易占领市场。比如绿色、节能产品，或者有特色的文旅项目等等。
北京亿利金威副总裁杨保焕认为：做产业要净而专，做贴近百姓生活的产业，先有产业再有地产，要重点从服务上做文章。
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07
大规模并购会越来越常见
房地产市场并购延续往年“大鱼吃小鱼”的格局，同时连万达也开始被吞食。并购整合已经从单纯获取土地，升级到多元化的商业模式转变。
通过并购获取土地，可以快速做大规模，同时还可以藉此布局多元业务，寻找新的增长点。所以，2018年房企并购的步伐将加快，大规模的并购会越来越常见。
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08
房企前十强将占领30%的市场
行业集中度将持续提升。从房企的待售规模、2017年拿地规模看，2018年前3强依然是碧桂园、恒大、万科，碧桂园在2018年销售有望超过6000亿+。
中金公司研究部预测，2018年10强/20强/50强房企集中度将分别达30%/40%/50%，一二线龙头房企可售货值有望实现近四成增长。
南京欧保利亚总裁戴爱明表示：规模化可以带来成本、资金、人才等方面的优势。规模不够，用人、产品线上都有局限。现在一线集中度越来越高，中小房企在当地深耕，什么时间什么地方拿地都必须慎重考虑。
甘肃天祺投资总裁杨小军表示：虽然有人说2018年是房地产小年，但小年也挺好，小年只是新年的开始。在巨头冲规模抢占市场份额时，正是中小房企修炼产品内功的好时机。
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09
开发商将加大对租赁市场的投入
租赁市场中，类似REITs等各种鼓励政策依然会频繁出现。基于多渠道住房供应的政策，租赁住房制度将进一步做实，如选取一二线土地财政依赖度低的城市试点，部分大城市土地供应或将有所回升，并将更多用于租赁住宅，推动更多集体建设用地入市，以缓解居住而非买卖的供需矛盾。
永泰集团表示：对于长租公寓，永泰不会冲在前面，会先观望一下商业模式和利润水平，因为小房企肩膀中弹就有可能倒下，关注、思考比抢占先机更重要。
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010
人才争夺战将打响
这两年，为了留住核心人才，吸纳更多高端人才，标杆房企可谓使劲浑身解数。
江苏德惠副总裁董志春表示：未来人才争夺会越来越激烈。对于中小房企，未来最担心或最需要重视的是团队建设。因为只要团队优秀，资金会主动找上门，项目也会主动找上门，未来房地产拼的还是人才。
编辑整理自明源地产研究院
