文/鹰觅君（微信公号：yingmi909）
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调控第十五天，老哥抑制不住兴奋地打来电话，他要卖房了。那是他在北京的唯一一套房子。
遍游过七大洲五大洋的老哥，看不惯北京楼市已经很久了。他一直忿忿于一个问题不能自拔——国内建筑质量比得过美国那些百年老屋吗，凭什么让他买比美国还贵的破房子？
一个常住中国的人总保持着纽约人的视野，肯定会付出代价。眼见周围人的财富因为坐拥几套房子而呈火箭般蹿升，老哥即便自学成才把自己变成了理财高手，工作之余玩美元、美股和黄金，总算让资产的增长跑过了印钱的速度，但再怎么赚钱也抵不过北京破房子的升值水平啊。他一直忍着，宁可南城北城变着法儿地租豪宅别墅玩，也不花一分钱在买房子上。
经过这些年几轮房价暴涨的刺激，老哥已经成功进化成了楼市崩盘论高度中毒患者。他观察玩味各种房地产信号，把自己当成狙击手，随时准备把他唯一的一套房子抛出去。
此轮“9.30”调控貌似是一个信号，政府重拳打压，楼市转淡，成交量折了一半，踩踏出货即将发生，赶紧跑吧趁大多数人还没回过味儿的时候，老哥根本抑制不住将要逃顶的兴奋。
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上周聚会，见到了发小棒棒，他依然初心不改。
九月份，在楼市最疯狂惨烈的时刻，棒棒丧心病狂地极力要求我和他众筹买房，他说他们单位同事好些都在这么干——拿一个购房资格，几家一起凑首付和银行按揭，最后卖出升值部分大家均分。
我当然没参与，并且极不客气地当头浇了他几盆冷水。道理很简单，一个全民都知道的赚大钱的机会，那还叫机会吗？还有，你以为那种疯狂就不会有“黑天鹅”来破吗？棒棒不服，叫嚣着明年房价肯定翻两番，不信就开赌。
连“9.30”都没有灭掉棒棒的气焰。当晚，我第一时间把调控的消息微信他，而他看了就像见空气，原话是：“经济现在根本就离不开房地产，调控只是改变一下上涨的节奏，你看着完了还得大涨。”
那天饭桌上，棒棒继续高谈阔论他的众筹理想——买个位置好的二手房，然后租出去，就算房价暂时下跌，大北京也不愁收不到租金哪。
棒棒的众筹梦依然绚烂。
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面对调控，老哥和棒棒分别代表了极端的两派。一个执着泡沫的宿命，一个坚持调控的惯性；一个很国际，一个很中国。从目前媒体报道方向看，这两派势均力敌。
但北京的房价还在往上涨。相比九月，十月北京新建住宅房均价上涨了1.26%，看图：
数据来源：中国指数研究院
私下里，鹰觅君问一位熟悉的豪宅操盘手，这么严苛的调控为什么北京的房价还在涨？他说，普宅成交锐减，豪宅成交拉高了均价。
但二手房价格也在涨，看图：
数据来源：中国指数研究院
一位平时关系不错的中介告诉鹰觅君，调控刚开始的确有降价十几万甚至几十万求抛售的业主，但大部分都是换房，调控之前刚缴了订金，后期必须如期交付首付款，否则便面临巨额罚金，所以调控即便冻结了市场，他们也只能忍痛降价求抛售。
她还告诉鹰觅君，除了一批着急换房的人，现在主动卖房的人并不迫切。虽然调控后挂牌量增加了，但大多出于试探的目的，标出的并不是实心价。事实上，面对这次史无前例严苛的调控，真正抛房的人并不多。
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前几天，鹰觅君看到马光远先生写的一篇《中国究竟有多少房子是空置的？》，里面提到了北京到底有多少空置房的问题。
关于空置房，如此重要的数据，官方一直讳莫如深。房地产商和投资者，也就是卖方和买方一直摸黑前行，这已成了心照不宣的游戏规则。当然不能否认，蒙眼玩儿也是一种甚至是极大的乐趣。
不过，不披露不等于可以忽略这些空置房的存在。据马先生观点，他倾向于2012年北京市公安局披露的380万套空置房的数据，这意味着至少可以容纳1000万人口。显然，到四年后的今天，这一数据肯定又大大增长了。
如果就按照2012年380万套计算，北京这些年年均新建商品房销售16万套，那么这些空置房足够卖23年！这是一个什么概念？就是说如果把这些空置房都拿出来，北京至少可以23年都不用再建新房了。并且，这还是一个很保守的数字。
这些巨量的空置房实际已成了“地上悬河”。
而此轮调控已经严苛到了无以复加的程度：限制投资，银行不发房贷；大力去杠杆，恨不得让你全款买房；围堵开发商资金渠道，逼用自有资金买地；防止再出地王，用自持面积控制地价；开发商100%自持后，然后打算让他们持有70年。
这轮调控简直不叫调控，看样子是想要灭掉房地产的节奏。
即便这样，那些空置房仍然没有大规模跑出来的意思。那么，什么样的条件下才会让它们争相抛出？去年的股灾，让我们亲眼目睹了踩踏出货的奇观。楼市的筹码，那些巨量的空置房，这些年实际一直承载着踩踏出货的幻象，毕竟日本、香港、美国等等国家楼市，几乎都没避免过这一戏目。
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说到抛售资产，那得有动机。像老哥那种崩盘论中毒患者，理论转化成实际行动的效率可以最快，但大部分人要迈出抛售的一步，那肯定得有让自己信服的理由或动机才行。
鹰觅君的一个同学在北京一家IT企业上班，有三套房。这两年实体经济衰退很明显，而他们几乎没受影响，他们单位的主要客户是部队和国企，这样稳定的盈利模式估计大家都懂。如此稳定的工作和生活，他实在找不出卖房的理由。
北京，作为首都，全国唯一一个集中了权力、人才和资本等等独特资源于一体的发展中大都市，高精尖市场优势再叠加体制优越性，让一部分人的财富稳固感和生活安逸感爆棚，而他们主要就是巨量空置房的所有者。
空置房本身就是社会财富分化的产物，并且现在还在拉大分化的距离。在很多人看来，囤房子不仅是对付发钞速度的应激反应，更是对未来发挥着准货币的功能。
“大不了到时候卖一套房”，这是当下北京最应景的心态。生病了，失业了，公司破产了，拿一套房出来什么都解决了。
同时，挤牙膏似的供应和外来人口还在不断增长，又额外加固了房子稀缺性的心理预期，持有房子现在看是最有利可图的事情。
心理学有一个很经典的实验——受试者们被告知，他们将与另一部分人一同参与某项视力测试，随后将出示一些图片，并要求各自回答一些显见的问题。这个测试的陷阱在于，除受试者本人之外，房间里还有其他人共同进行这一测试，他们将会给出错误的答案。
受试者们所需做的，仅是指出右侧中的哪一条线段与左侧的线段等长（说实在话，一个能在线段长度问题上答错的人，除非是当天早上服用了两个剂量的迷幻药，还把它擦在了眼球上）。然而结果是，当看到参与测试的其他人给出错误回答时，32%的受试者也给出同样错误的答案，即使线段长度的差别达到几英寸也依然如此。
这就是著名的阿希从众实验。
一个明显的错误没想到有那么多追随者，如果当一个趋势或是观点被反复验证时，人们的普遍心态便可一望而知了。
持有房子现在看几乎一本万利。
当我告诉老哥，北京的房价十月还在上涨，他立刻就打消了卖房子的念头。
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尽管此轮动用了最严苛的调控手段，有的城市甚至连离婚买都受限了，但我们看到“地王”现象依然没有灭绝；北京也类似，开发商拍地100%自持显露的是对未来的无畏感。
这是此轮调控最异于往常之处。
这反应了一个现象，调控在资本面前已经免疫。
可以预计的是，从此轮调控的出发点来看，还会有更狠的后招出台，直到能打压住房价上涨的势头。昨晚上海调控再度升级，就是这一思路的体现。
从这轮两个月的发酵期来看，调控行动实际已升级成了控房价的工具与资本的对决，一边是坚决要去杠杆降房价，一边则是无处可去的巨量资金前赴后继涌向房地产市场。
目前政策面对付房价的工具是不是用到了极致还待定，但能看到的空间已经不多，无非把社保的年限再提高，提高贷款成数，再提高交易税费支出等等。
其实，最大的狠招是对住房市场的重新设计，即高端的归市场，中低端归保障。目前北京最新出台的政策都在向这个方向靠拢，未来将加大自住房、限价房等产品供应。
千万不要轻视这一政策倾向，这意味着未来一部分需求可以不通过市场来解决，这可能将大大改变市场预期。新加坡房地产市场一直很稳定，其分层制度设计是公认的合理公平，它最大的特点是将住房的基本保障和市场化改善需求截然分开。从北京目前的政策取向看，未来向这个方向发展的可能性非常大。
那么，市场中的380万套空置房该怎么办？
KK在他那本著名的《失控》中提到了一种蜂群思维——一窝运行有序的庞大蜂群，实际上没有一只蜜蜂在控制它，但是有一只从大量成员中涌出来的“手”，控制着整个群体。它的神奇还在于，量变引起质变，当复杂度达到某一程度时，“集群”就会从群体中涌现出来。
这种非线性的蜂群思维也常出现在人类社会，比如民意的取向等等。这一思维当然也适用于房地产市场，貌似铁板一块的多房群体有一天很可能会从一条细小的裂缝开始蜕变。
棒棒们这次有可能真的错了。且行且看吧。
鹰觅房产新媒体有预见有态度
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