文/鹰觅君（微信公号：yingmi909）
越来越多的购房人将目光投向了二手房。
在国内房地产市场从稚嫩到壮大近二十年后，随着大规模供地的戛然而止，一个标准的二手房时代华丽绽现。
二手房交易规模现在究竟有多大？
2016年，全国二手房交易规模占住房交易总额的比例为41%，一线城市二手房交易额更是达到3.2万亿元，是新房成交额的2.13倍，北京、上海二手房成交金额分别是总交易额的74%和72%。
数据告诉我们，如今一线城市大部分购房人买的其实都是二手房，全国范围内买二手房的比例也正在向一线靠拢。这预示着，越来越多的人可能会对看样板房、排号、选房——我们过去买房必经的流程——感到陌生。
开发商正在将市场供应的权柄，悄悄地转向广大的个人业主——他们过去的客户们。房地产市场的散户时代已经来临。
市场不管是在怎样的体制下形成，归根结底都离不开供应和需求的博弈。如今，当市场的供应主体由开发商转移到市场的个人后，原来熟知的游戏规则已经过时，这将带来怎样的变化？
我们惧怕改变，但接下来可能会看到一个更市场的市场。
在过去的近20年里，短缺时代的新房都掌握在开发商手里，他们根据政策调整和市场波动，娴熟地收放着这些筹码——看涨的时候，用捂盘和调高售价来应对；看跌时，用延缓开发周期，减少供应和降价来自救。实际上，开发商充当了一种介质，对市场机制的直接发挥起到了隔离的作用。在这样的交易机制下，房价易涨不易跌。
在二手房时代，开发商角色不见了，或者说发挥的作用不大了。如果市场大势看涨，个人业主会本能地采取收房不卖的策略，不像新房时代开发商尽管也会惜售，但为了完成一定的利润指标和出于对管理部门威慑力的考量，还会供应一定数量的新房，而个人业主的保守姿态会大大减少市场供应，这将导致价格上涨得更剧烈。
如果大势看跌，在一个散户掌握筹码的市场里，个人对政策和信息的传导更敏感和情绪化，极易形成的就是“羊群效应”，从而导致抛售潮的出现，这时缺少了开发商延迟供应的阻挡，大量抛售极易出现助跌的局面。
如今的二手房交易大多是“连环单”，换房主体占据了绝大多数。如果在一个看涨的市道里，实际换房人群也会相对减少（因为卖出旧房再追买就意味着成本的大幅上升，其中不可测的风险较大），减少了供应，同样会助推房价上涨；在一个下跌的市道中，换房的人会急于卖出（准备抄底买入），也会助推跌势。
说了这么多，也就是说，在散户时代，房价更容易出现暴涨暴跌的局面。
在散户主导的市场里，人性的贪婪和恐惧会不时参与进来。
法国著名社会心理学家、社会学家、群体心理学的创始人古斯塔夫﹒勒庞在《乌合之众》一书中，就尖锐地指出：人一到群体中，智商就严重降低，为了获得认同，个体愿意抛弃是非，用智商去换取那份让人备感安全的归属感。他在书中描述了一幅十分可怕的景象，按照他的分析，进入群体的个人，在集体潜意识机制的作用下，在心理上会产生一种本质性的变化，表现得就像“动物、痴呆、幼儿和原始人”一样。
从纯交易环节来看，房地产和股票市场并无太多区别。尽管二手房产交易的链条要长得多，交易的易变性也大，但这些都不能改变散户市场的基本特质。
在由一个个单人组成的市场里，保持集体理性是一件非常困难的事情。
美国100年房地产的历史正印证了这一特点。
从上世纪的1950年开始，美国进入了二手房时代，其后的市场波动性开始加大。美国近一百年来，一共产生过四次房地产泡沫，而其中三次都发生在二手房时代。
第一次泡沫（1923年—1926年）：一战后，佛罗里达成为美国民众度假休闲圣地，吸引了大量投资者。这期间，佛罗里达地价出现了惊人的升幅，随后泡沫迅速破灭，触发了美国的经济危机，引发了华尔街股市的崩溃，最终间接导致了20世纪30年代的世界经济大危机。
第二次泡沫（1967年—1972年）：二战后，“婴儿潮”长大成人，需要大量房屋。政府颁布税收政策法案，实现不动产税收方面的优惠，这刺激了公寓购买的需求，引领了二战后第一次房地产高峰，最终导致了公寓市场的泡沫。到了1975年，房地产崩盘。
第三次泡沫（1980年—1987年）：上世纪80年代初，里根总统为振兴经济，对房地产业实行税收优惠政策，1981年颁布《经济复苏税收法》，1986年又出台了新的税收修正法案，消除了许多避税，特别是对于房地产投资的避税。美国房屋价格和土地价格分别于1986和1989年走向高点，随后在1986年国际石油市场震荡和1987年纽约股市“黑色星期一”等一系列突发事件的影响下，房地产泡沫破裂。
第四次泡沫（2001年—2007年）：“9.11”事件和网络泡沫经济破灭后，美联储大幅降息，利率创下40年来的新低，住房贷款量大增，信贷机构还不断放宽贷款条件，很多不符合购房资质的人也申请了房屋贷款，同时炒房之风盛行，这些都导致房价快速上涨，市场产生了巨大泡沫，后来的加息措施刺破了这一房价幻象，造成了最近一轮的金融危机。
1950年之后，美国既没有经历世界性大战争，也没有经济大萧条的摧毁，但房价波动的幅度却一次比一次大，尤其是最近的一次泡沫覆灭，其震荡惨烈程度创出了空前纪录。
每一轮泡沫的初始，都是与投资增加或政府的刺激分不开的，但市场的散户行为在其中扮演的角色并不能忽略。
国内房地产与美国市场没有可比性，但在纯交易层面，实际逃不脱供需决定机制的一般规律，期间个人自由交易的随机性或情绪化操作都会强化既有的趋势。
从这一点看，国内房地产市场最大的“惊悚剧”可能还在路上。要知道，全国的空置房究竟有多少？这些全可以看作是砸盘的“筹码”。以北京市场为例，空置房最保守的统计也在380万套，一个再能容纳一千多万人口的庞大存量，它们拥有足以倾覆市场的能力。
当然，倾轧市场是一回事，管理层能否让这一幕发生是另一回事，但在一个交易主动权已经越来越自由的市场里，有时政府意志也会失灵。世界上任何一个国家都不希望发生泡沫破裂的事情，但我们看到，每隔一段时间这样的事还是会上演。
在一个全新的散户化房地产市场中，供给权力的转移还会衍生出怎样的变化呢？
1、未来发生大幅调整的概率会加大。
我们的房地产市场近20年来，实际上还没有经历过一次像样的调整。在一个一手房市场里，管理层、地方和开发商联手，很容易便能控制住一个下跌的市场。但在二手房时代，一旦下跌形成一致预期，无论控制的难度还是复杂性都会加大。
2、市场定价权逐渐转移到个人手中。
一手房时代，在房价的确定上，开发商拥有更多的话语权。在预售制下，他们通过蓄客、排卡和集中开盘，来形成一种有利自身的优势。这种类似“集合竞价”的定价模式，很容易造成价超所值的局面。
而二手房交易中，在一个趋于稳定的市场环境下，一般情况下不会出现同场竞价的局面，成交的价格更随机，尤其在一个以“连环单”占多数的市场里，卖方的换房动机促发的最终成交价更能贴合真实的购买力。
3、对调控政策的要求会提高。
过去近二十年，房地产调控的主体思路是头疼医头，脚疼医脚，有时会发生矫枉过正的现象，然后再出政策来对冲。但在二手房时代，纠错的机会会变小，或者挽回成本太大。
最近一轮的美国房地产崩盘，救市力度之大前所未有，甚至到了给买房人送补贴的程度，整整耗时五六年才看到市场的复苏。
很多时候，事物的质变并不单单由一个因素引发，而是多重因素叠加产生的效应。像日本房地产泡沫破灭，就是有加息、房产税等一系列政策刺破的。在二手房市场里，如果像以前一样，我们依旧维持连环发招调控思维不变，一旦趋势确立，人们预期达成一致，市场惯性便很难扭转。这就要求调控政策的出台，必须要提前量化好市场反应，在时机的把握上也必须恰当。
4、无论开发商还是购房者，都要把握好顺势而为的操作准则。
在一个易涨易跌的市场里，对趋势的把握变得尤为重要。对开发商而言，推盘的时机需要和二手房市场相配合；对购房者而言，需要把握好市场处于稳定阶段的买入机会。
也许，到了今天的二手房时代，我们的房地产市场才算完成了“成人礼”。从此，它的跌宕沉浮可能会更加挑动每个人的神经。
这是最坏的时代，也可能是最好的时代。
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