文/鹰觅君（微信公号：yingmi909）
1997年，王菲在香港楼市最爆烈的时候，以4800万港元购入了九肚山宝松苑豪宅，没想到仅过了一年多就跌价一半，最后于13年后的2010年倒贴220万港元卖出。明星搏傻，王菲应该算一号。
与其说是王菲的运气不好，买入豪宅的第二年香港便卷入了亚洲金融危机，不如说她身边的理财团队简直就是一群猪队友。
1997年香港回归，董建华成为第一任特首。这位出身世界“船王”家庭的富二代，却满怀悲天悯人的济世情怀，对香港中下层民众怀有特别的同情心，一心想把香港扭转为充满爱心的福利社会，在上任三个月后便推出了每年建设8.5万套住宅的计划，准备让至少七成的居民都有自己的房屋。
计划一经推出，便受到了普通民众的热烈拥护，但对香港地产界来说，这简直就是噩梦一般的前景。1997年以前，香港一直执行的是英属殖民地管理体系下的土地批租制，通过控制入市的土地数量来维持高房价，进而为当地财政和各大地产巨头输送庞大的红利，这是一条圆润通畅运行了近100年的利益链。
但是，董建华的8.5万套计划将会打破这个官商媾和的潜规则。土地一旦放开，房屋不再稀缺，便会彻底回归居住的自然属性，房价自然不会再坚挺，寄居于土地之上的高额溢利也将不复存在。而在这样的楼市预期下，香港又卷入了亚洲金融风暴，股市崩盘，百业凋敝，楼市迅速崩溃，房价甚至跌到了97年之前的三成左右，这对高度依赖房地产的香港经济又形成了一轮迎头痛击。王菲买豪宅正赶上了这个时点。
在这场巨大风暴中，“8.5万套”成了索罗斯之外引发香港经济大地震的祸首，最终计划不了了之。随后几年，香港就又复原了之前的高房价套路，从此经济再度高歌猛进。而那个“8.5万套”，也成了地产业界讳莫如深的一段记忆。
香港经验告诉我们，如果大剂量供给土地，的确是高房价的杀手。而今天的北京，正走在扩大土地供给的路上。
在今年的第一个季度，北京完成了自住型商品住房用地年度供应计划的60%，是2016年全年供应的2.8倍！北京已疯！通过加大供应来平抑人们的预期和失控的房价，是这轮大规模土地供应的初衷。
如果说这一轮北京房价爆涨的背景是，土地供应骤缩遇到了货币极度宽松，以及为实现某种目标而不得已的管制放纵，那么这一轮猛烈的土地供应扩张，则正在遭遇货币紧缩、被调控得几近休克的楼市、走下坡路的宏观经济，以及美国还要实行的三次加息预期，这些利空因素叠加起来就像一种类似亚洲金融风暴的袭击，北京最后会不会重演1998年香港楼市的轨迹？
实际上，北京上一轮自住房建设大潮确实起到了平抑房价的作用，甚至还让它小跌的一阵子。还记得这条新闻吗？
在2014年，降价的不止万科一家开发商，也不止北京一个城市，这一轮也是国内房地产历史上少有的调整期之一。它出现的背景是楼市出现了大量库存，北京则是在大量自住房过剩前提下的大量商品房积压。
始于2013年的自住房建设，比纯商品房价格低30%，一出生就是高房价的天敌。从2013年到2015年，北京共推出10.3万套自住房。2014年自住房对整体市场价格的下拉幅度为7%，2015年则到了9%。
在2014年，自住房过剩到什么程度？举个例子，位于朝阳的金隅汇星苑项目，选房结束后竟然还剩下365套房源，有20%的弃选率；位于大兴的满庭春项目，一度前300个中签号中只有47户家庭最终选了房。现在看，那简直是一个幸福指数爆棚的时代。
那时，房价上涨得到了根本性扼制。进入了买方市场的购房者，罕见地体会到了上帝的滋味，理所当然地认为楼市的既有格局彻底扭转了，而开发商中也充斥着末世悲凉的论调，争相恐后地走上转型之路。
当然，所有人都没预料到的是，其时北京等一线城市最大的一轮楼市疯狂正在暗中集结，最终的演化让所有人瞠目结舌，结局是疯狂的房价将绝大部分工薪层甩出了购房的序列。如今北京六环外只有40多平的房子，首付都要100多万，多么充满了滑稽感的血色现实。
现在明白了吧，如今这一轮的自住房建设为何要坐上火箭。
至于这一轮北京自住房会不会打压房价，首先就必须得真正搞清楚这一轮暴涨的起因。表面上看，是货币宽松条件下拯救宏观经济的结果，而这中间其实充斥着两年间土地供应骤缩的重量级辅助工具。
在最极端的2016年，北京公开土地市场仅实现土地成交44宗（含3宗棚户区改造），比2015年减少了66宗，创造了自2004年北京土地全面实施“招拍挂”之后的新低。供应大幅减少了，而货币却越来越多，信贷越来越宽松，人口越来越多（当然统计局会说人口减少了），最后房价除了暴涨还能是怎样的。
土地供应骤缩的目的，到现在我们大概可以看得很清楚了，一个是为托举之前下滑的房价，为区域经济减压，另一个则是服务控制北京人口的目标，用高房价来设置进入的壁垒。尤其是控制人口这一目标，目前已经上纲上线到了区域发展最高政策精神的高度，并且还量化出了人口控制指标，这是不同以往的最大区别。
由此推断，这一轮的自住房建设会有一个重要的天花板，就是它们的数量不能多到有违人口控制的大方向。它们将有条件地分配给北京想留住的人，除了户籍人口，还有就是北京未来产业发展不能缺少的人才，其他人就基本不用再心存念想了。
在这样的前提下，北京自住房打压房价的可能性就变得很小了，更何况整个社会根本不能承受房价大跌的后果。在一个已被控盘的房地产市场，并且调控技术已经操练得炉火纯青，要想让房价大跌难于上青天（不排除10%以内的前期试探性微跌）。
所以说，自住房根本就不是解决北京房价泡沫问题的途径，它们只是对一部分人的维稳。问题的实质，如果说之前北京的高房价只是单纯的货币现象，那么现在则是财富阶层者对人为控制的稀缺资源的强势占有。如今，拥有尽可能多的北京房子已经成为一种精神信仰，叫作“拜房教”也不为过。在人口仍在不断聚集的当下，只要北京一天不放弃用土地和房子来调控人口的思路，就越会刺激更多的资金涌向楼市。
如今这一轮去人性化，去杠杆的决绝调控，所有人都看的出来，这是一种短期控制房价的权宜之计，一旦放松“泡沫”还会继续水涨船高。
不过，这种狙击式调控总会遇到所有房地产经济体的痛点——不能容忍楼市萧条引发的经济凋敝。根据香港经验，不论是北京还是其他重点城市，预计不久以后很可能就会彻底放弃直接按压房价的思路，然后让有钱人来顶住房地产经济的脊梁，让一些需要关照和有用的人拥有福利性房子或房产，其他不欢迎的人请自寻出路。
那么现在，读完这篇文章的每个人都可以对号入座了，你看到了吗？——我们的未来。
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