文/鹰觅君（微信公号：yingmi909)
鹰觅君和Shadow是多年好友，她之前也是国内某知名媒体的地产跑口记者，于三年前移居香港。
这三年，她一直在关注香港楼市，也看到了从内地不断涌入的人和资金对当地市场的影响。她认识很多来港的内地人，大都是此前通过赴港生子或投资移民的渠道。他们中很多家庭都在香港买了房，一些来自广东、浙江等富裕省市的内地人甚至买了两套、三套，并且基本全款。
她说，现在内地楼市严厉调控，却稳住了本该下跌的香港市场，大量内地资金进来抢地抢房，再加上本地资金，让市场露出再度疯狂的征兆。
不过，她认为内资开发商来香港抢地后的发展前景并不明朗，因为香港市场太不相同了。
以下是Shadow从香港写给鹰觅房产的文章：
20年多年前的香港楼市，处在中英交接历史时刻的前夕，由于笃定中方交接后需要稳定的局面，房价再如脱缰野马。
彼时内地的房地产市场，全盘拷贝香港模式，1998年才刚刚羞涩地迈出第一步。香港地产大佬们的发迹史，对国内开发商而言尤如神明指路。
此后的两个市场，一个继续延续百年来的跌宕起伏，而另一个几乎没遇到任何阻碍就挤入了世界强手之林；并且在20年后的今天，风水轮转，当年的“小弟们”已经在抢占“大哥们”的码头了。
港商去内地恰逢楼市起步的黄金时代，他们经历过自由市场的大风大浪，鲜有水土不服，只不过是赚多赚少的区别。而如今内资带着20年积攒的认知惯性和骄傲，掉头南下去蹚香港自由世界的水，这件事看起来似乎并没有那么简单。
港商的惊骇
8万平方米、576亿港币，这是去年7月至今一年间，中资企业在香港中标买地的总面积和金额，分别占香港地政总署公布的全港总成交面积超过1/5、总成交金额约1/3。
过去一年来中资企业在港买地纪录
除了热衷于抢购“面粉”，中资企业对现成的“面包”也很感兴趣。
光大集团以100亿港元购入大新金融中心整幢楼；恒大以125亿港元买下位于湾仔的美国万通大厦，改名中国恒大中心。
中国人寿与深圳祥祺集团分别以58.5亿港元、45亿港元，先后从会德丰手中买下红磡商厦OneHarbourGate的西座与东座。
……
这些“财大气粗”的内地企业在香港一掷千金，搞得香港发展商们怨声载道。
港资嘉华地产主席吕志和在一场竞拍中输给海航集团后，对媒体说：“像我们这样的本地企业，很难竞拍这种地。内地公司有能力竞拍，但我们不行。”
即便有些港资发展商的土地储备已经明显不足，比如陈启宗的恒隆地产——陈启宗近日也对媒体表示不理解中资高价买地的原因，“纯理性的角度来看，难以赚取盈利”，他们也不敢、不愿去冒这么大风险高价抢地。
大多数香港发展商都觉得，近年来内地房企在香港投标土地出价过高，有“以本伤人”之嫌，将来很难有利可图。
以今年初合景泰富与龙光地产联手拿下的鸭脷洲地块为例，两家公司最终的出价折合每呎楼面地价2.2万港币，而鸭脷洲已有的最大海景私人屋苑海怡半岛，目前的均价却只有每呎1.35万港币。
不过，对于内地开发商而言，“面粉”贵过“面包”恰恰是多年来最司空见惯的情形，最后的行情也几乎总能在不长的时间内，将这道当初难以配平的方程式抹平，并且大都还有赚头。
有人说，内地房企有魄力高价拿地，有着眼未来的长远眼光，不在乎一城一池的盈利与否，早已把过分保守、不进则退的香港发展商远远地抛在了身后。
真的是这样吗？
港商为什么不那么拼
实际上，港商的家底要比内资企业厚实得多。
举个新鸿基的例子，它曾是万科早期的对标发展企业，当初净利润指标相差悬殊。到了2016年，万科销售收入达到了3647.7亿元人民币，而新鸿基仅为911.8亿元港币（约775亿元人民币）。这听起来似乎是一个“十年河东十年河西”、“青出于蓝而远胜于蓝”的故事。但是，同年新鸿基的净利润达到了326.7亿港元（约278亿元人民币），而万科却只有210亿元人民币，二者相差近70亿人民币。
大家都知道，万科并不是去年内地房企的销售之王。2016年，恒大的销售收入比万科还多86个亿，但其净利润却仅为176.2亿人民币，与新鸿基相差了102亿人民币。
内地开发商这些年跑马圈地，乘着城市化的东风，在房价暴涨的市道里风光无限，但和处于弹丸之地的香港地产商相比，一个个简直就像卖苦力的背夫。
在新鸿基的收入结构中，稳定的租金收益占23%，售楼收入占比不到50%，资产负债率约为23%。
对比之下，恒大长期以来的负债率就不用说了，即便是一向被视为内地房企楷模的万科，2016年底的资产负债率也超过了80%。
在让人震惊的负债率数字对比之后，还有一个事实——香港的融资成本一向远低于内地。从去年底到今年上半年，随着美联储不断加息，香港金管局也几次调高基准利率。尽管如此，目前香港的基准利率也仅有1.25%。
即便这样，大部分港商还是视抢高价地为畏途。
香港房地产开发的历史比内地长，楼市一向以大起大落闻名，从二战结束至今，已经历过六大轮涨跌。
最近一次大跌发生在1997年末至2003年中，当时香港楼价的跌幅一度超过7成。数万“负资产”、“银主盘”出现，投资者绝望跳楼，小地产开发企业、建筑公司、经纪代理一夜倒闭……那些惨痛教训至今仍让幸存者们心有余悸。
香港市场以自由化著称，并以减少人为干预为荣，数次危机都发生在纯粹的市场环境中。
一方面，香港楼市受货币因素的影响很大，美元的加息步伐、对联系汇率出现解锁的担心、国际金融市场的波动，都会对楼市带来直接影响。
除了刚才说的市场大崩溃，再上一轮发生在上世纪80年代的崩盘，同样是市场环境综合作用的结果。
自1978年起，香港的地产市道已开始脱离正常的发展轨道，如火箭般上升。以尖沙咀东部为例，地价在3年内上升了六七倍，楼价亦上升了3倍。当时，香港“卖楼花”制度大行其道，只要缴付5%至10%的订金，便可购得楼花进行投机，当时炒楼风空前炽热。 这种疯狂的程度和高企的房价大大脱离了人们实际的支付水平。
随后到来的一切迅速摧毁了这一泡沫。首先是利率迅速攀升，楼宇按揭利率甚至攀升至21%；其次是世界经济衰退令香港经济不景气；最后是当时对香港前途问题的普遍担忧。
三管齐下，彼时的市场地价、楼价和租金暴跌，空置率上升。当时港岛南湾道一带的高级住宅用地，从1980年9月每方尺1502元的最高水平，跌至1982年5月的每方尺540元，跌幅为60%。
可以说，香港楼市的每一次大波动都是市场环境综合作用的结果，并且政府尽可能不干预。比如市场大涨，港府不太可能像内地出台限购令、限价令，而超低利率与“二按”、“加按”的盛行，让贷款按揭成数的限制也形同虚设，政府对楼市的有效杀手锏几乎只有税率（但税率的作用十分有限，如今非香港永久居民的买房印花税已高达30%，却依然有人前仆后继）。
同样，如果市场大跌，港府也不会开足马力过分刺激来救市。最近一轮始自前年九月的下跌，港府根本无动于衷。
这些都令香港与内地市场显著不同——疯涨暴跌不会受到有效遏制，而促发崩盘的诱因却会定期光顾。
虽然从长线角度看，香港的楼市确实在攀升，但过程的曲折程度超过内地市场几十倍。如今还存在的港商，几乎没有不经过生死考验过的。
在上世纪80年代的那轮大跌中，冲击最大的便是那些采取冒进投资策略的地产公司，其中包括恒隆、鹰君等新兴地产集团，以及老牌地产公司置地，部分甚至遭受灭顶之灾，令人瞩目的有嘉年地产、益大投资、佳宁置业等等。
和内资开发商相比，香港发展商经过几轮生死历练，练就了小心谨慎的投资之道，大部分财务稳健，收入结构平衡。有人预言，如果明天就爆发金融危机，内地开发商会立马资金链断裂而死，而香港发展商们却仍然会活得不错。
当然，对中资企业来说，在香港买地不光是一个开发盈利的问题，还有美元资产配置、海外融资渠道、多元化布局等多方面的考量，尤其是如今在北、上、深这样的内地一线城市买地也同样昂贵。
但是，香港楼市作为世界上较为动荡的市场之一，单从盈利的角度讲，如果把对内地的“幻觉”和乐观简单复制在这里，未来真是前途莫测。
香港确实不是北上深。
