同一个小区，一堵墙却隔出了两片天，这墙究竟该不该拆？
导读
据媒体报道，近期，北京多个既建有高档住房、又配建有保障性住房的小区发生了两类业主关于小区内的隔离围栏、围墙是否应该拆除的维权之争。典型的事件如北京西宸原著（高档住房）区域的业主与玉璞家园（保障房）区域的业主长达数月的维权之争。
据了解，引发这类争议的主要导火索是：小区的开发商在建设该小区的过程中，用围栏或围墙等障碍物将本属于同一小区的高档住房区域和保障房区域人为隔离，导致保障房业主无法共享同一小区的公共道路和共用设施，日常出行也不便利。于是，保障房的业主们主动出击，向政府相关主管部门投诉维权，目前基本得到了政府部门的依法支持，开发商被要求限期拆除小区内隔离的围栏或围墙。但是，购买了高档住房的业主们也觉得很委屈，认为一旦围栏、围墙被拆除，那么自己当初花高价购买的舒适居住环境必将严重受损，因此也在依法据理力争。
笔者认为，上述小区的两类业主们的观点和理由都有合情合理的部分，但是中国如今在走依法治国之路，合情合理的诉求只有建立在合法合规的前提和基础上，才会得到政府等相关权力机关的依法支持。那么，上述争议中涉及的核心问题——小区内的围栏或围墙依法是否应当被拆除？如果要寻找法律方面的答案，笔者认为需要厘清以下4个法律问题。
一问，小区内的围栏、围墙的建设是否需要经过政府规划部门的行政审批？
小区内的围栏、围墙属于住宅建设工程的必要组成部分，这一事实不可否认。但是它的施工建设是否必须经当地政府规划部门许可审批，需要查明是否有相关的法律依据或政策规定。笔者目前查询到关于围墙建设需要规划许可的明确政策文件是北京市政府1983年做出的《关于清理和制止乱建围墙的规定》（京政发1983年174号）。该文件明确规定：“各单位非经批准，一律不得擅自修建围墙。确属必需修建的，要提出申请，报经规划管理部门审查批准后，方得动工。”可见，任何单位或个人要在北京市的地界范围内修建围墙，必须要经规划部门许可审批。但问题是，上述文件只是对住宅小区四周边界的围墙建设要求规划审批，但并未规定对住宅小区内的围墙、围栏的建设也须规划审批。这个问题有待相关部门进一步明确。
此外，依据我国《城乡规划法》第四十条第一款的规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”该法律虽然明确规定建筑物等建设必须申请办理建设工程规划许可证，即必须取得规划审批许可，但是未对建设工程项目内的围墙、围栏建设是否也需要规划审批做出详细规定。当然，法律不可能事无巨细都明确规定，这一点我们可以理解。
二问，小区内的围栏、围墙建设是否纳入所在建设工程的设计方案和图纸？是否经过政府规划部门行政审批？
尽管《城乡规划法》并未详细规定小区内的围栏、围墙建设也须经过规划审批，但是如果该项建设的确被开发商明确纳入其开发的建设工程的设计方案和图纸中，并经当地政府规划部门审批通过，那么笔者认为规划部门审批许可的行政行为对开发商产生了法律效力，开发商是有权依据经审批的规划方案和图纸，如实建设小区内的围栏或围墙。否则，如果开发商擅自在未经审批的规划方案和图纸之外建设小区内的围栏或围墙，则极可能建成违法建筑。
三问，小区内的围栏、围墙建设是否违反了物业管理相关法律和政策的规定？
首先，需要查明的是，上述媒体报道中的高档住房区域和保障房区域依法是否属于政府规划审批的同一个建设工程项目的住宅小区。如果是，那么该住宅小区就属于同一个物业管理区域。依据《物业管理条例》第三十三条的规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”高档住房区域和保障房区域就应当由同一家物业公司统一提供物业服务，而不应被开发商在小区内建设的围栏、围墙人为进行区域隔离，否则必然会导致物业公司不能正常为保障房业主提供统一的物业服务，侵害了该部分业主依法应享有的物业服务权益。如果它们依法不属于同一住宅小区，那么该两部分住宅区域就属于两个独立的物业管理区域。依据上述《物业管理条例》第三十三条的规定，开发商依法可以为该两个不同的住宅小区分别委托不同的物业公司提供前期物业服务，那么开发商在小区内建设隔离围栏、围墙的行为并不违反物业管理的相关法律规定。
其次，再来分析北京市住建委做出的《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》（京建法〔2015〕8号）的相关规定。该文件第十一条规定：新建商品住房配建项目，商品住房与保障性住房分区域实施物业管理的，建设单位应按照本市规划设计指标，分区域建设公共建筑和共用设施，分别配套设备设施；实施统一物业管理的，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。从上述规定可见，北京市政府目前在政策层面也是允许开发商分区域对属于同一住宅小区的高档住宅区域和保障房区域实行分区域管理的物业服务模式。此规定实质变相默许开发商对其开发建设的高档住房区域和保障房区域从物业管理的角度采取隔离的措施。
四问小区内的围栏、围墙建设是否侵犯了保障房业主的建筑物区分所有权？
有观点认为，开发商在小区内建设围栏、围墙将高档住房区域和保障房区域人为隔离，侵犯了保障房区域的业主在整个住宅小区范围内依法享有的公共设施设备的共有权，因此应当拆除。笔者认为，该观点成立与否要取决于保障房区域的业主是否是整个住宅小区公共设施设备的共有人这一重要事实。
如果开发商在与保障房的业主签订的购房合同中明确指出：业主的全部购房款包括其分担了所在整个住宅小区的公共设施设备的建设、采购等费用，或者业主享有整个住宅小区的公共设施设备的共有权。那么笔者认为小区内的隔离围栏、围墙的建设行为的确侵犯了保障房业主的共有权，导致他们不能合法、公平使用整个住宅小区内的共用道路、绿地或居住环境，因此依法应当拆除这些隔离围栏和围墙。
如果开发商在与保障房的业主签订的购房合同中明确指出：业主的全部购房款只是分担了其所在保障房区域范围内的公共设施设备的建设、采购等费用，或者业主仅在保障房区域范围内享有公共设施设备的共有权。那么笔者认为小区内的隔离围栏、围墙的建设行为没有侵犯保障房业主的共有权。因为他们没有分担高档住房区域范围内公共设施设备的建设、采购等费用，依法不是该区域公共设施设备的共有人。
需要注意的是，虽然我国《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。但是，如果开发商将高档住房区域和保障房区域的公共设施设备的共有权实事求是地仅向各自区域的业主分摊，那么依据上述法律规定，上述各区域的业主才是其所购买住宅区域的共有权人。那么，开发商在小区内建设隔离围栏、围墙的行为没有侵犯保障房业主的共有权。
总之，上述两类业主的争议问题涉及规划法、物权法、合同法以及物业管理法律等多个领域的法律问题，需要根据不同小区的具体情况来认定业主所在小区内的围栏、围墙是否应当依法拆除，不宜一概而论。
吴刚/北京市万思恒律师事务所律师
