四季度，上海楼市很大可能将在量、价僵持的过程中度过
导读
市场期待的“金九”交出答卷，上海新建商品住宅9月共成交53.1万平方米，环比增加17.0%。虽比8月有所好转，但这一成交量却创出2009年以来同期新低。一般而言，九十月份是下半年最佳出货窗口，交易量也会出现峰值，但现在连平均水平都没达到。
供应不畅 金九失色从新房交易特点来看，交易主力为均价3万-5万元/平方米的中低价房源。当期此类房源占交易总量76.0%。比如排名前三的项目都属于该价位段的产品，并且交易量均超过200套。说明刚需房以及低价位的改善产品是市场消费主力，受政策调控因素较弱，只要有投放，基本能消化完毕。
而抑制9月成交最大的因素是供应不畅。全月供应仅22.4万平方米，甚至月中还出现一周供应断档，历史上几乎没有在销售旺季出现零供应现象。这也反映出房企资金压力不大，不愿低价入市。
二手房市场中，9月同样遭受“寒冬”，全市共成交1.2万套，和2万套/月的正常流量有较大差距。从买卖双方心态来看，博弈走向深度发展。目前二手房从挂牌到成交，周期约要4-6个月，交易不旺。虽然房源都有3％～5%的议价空间，但是这一幅度已经僵持了四五个月，很难激起买家购买欲。加之下半年的信贷收紧，放款周期短则1个月，长则2个月甚至更长，而房东很多也是置换客，由于资金无法及时到位，阻碍交易达成。
成交1套可上前十榜 银十落空大概率据上海中原地产数据显示，长假期间（10.1-10.8）上海新建商品住宅供应挂0。成交2.2万平方米，同比减少73.5%。也是近10年来黄金周供求最少的一年。
从黄金周成交来看，由于远郊区域前期有供应，因此还有惯性延续。比如青浦、南汇等交易排名靠前。不过从产品和定位来看已经有很大变化。比如青浦已经不再是刚需唯一选择，改善客户也会选择青浦。成交排名第一的“仁恒西郊雅苑”位于青浦徐泾，成交均价达到5.8万元/平方米。此外，从成交量前十榜单发现，最后一名只成交1套房。而以往，即便是楼市调整年份，成交靠后的项目也很少看到个位数。
二手房市场方面，上海中原地产多家门店反映，十一长假期间来客量减少三成左右，同比减少大约七成。据网上房地产显示，全市二手房挂牌15.3万套，比节前减少3%，也是9月以来挂牌下跌幅度最大的一周。市场天平进一步向买家倾斜，郊区房源以及总价超过千万元的高端房源议价空间有所放大。比如地处外环的顾村板块，八九月份普遍议价空间5%左右，而假期当中议价空间达到8%以上的房源越来越多。从买家反映来看，如果议价空间达到10%以上，就会果断出手。
从外部环境来看，今年9月底不少城市再度掀起一轮调控潮，虽然上海没有“动作”，但调控会从紧的信号是明晰的，不排除对心理造成一定影响。加上供应持续不畅，10月上海新房成交继续在低位盘整。
价格拐点出现新房月度均价走势显示出，成交量萎缩的背后是均价的滞涨。今年上半年均价在4.7万元/平方米窄幅波动。7、8、9三个月波动稍大，但并非价格出现变动，而是交易结构产生变化。由于交易量少，一旦有大批量低价房源成交就会拉低均价，反之则会抬升均价。从近期新领预售证的项目来看，多半和板块均价持平或者略高于板块均价。不过，销售当中还没有出现大幅打折销售行为，因此从新房角度来看，房价并没有出现明显下跌。
而存量房市场则完全不同，对市场反应较为迅速，如果想达成交易必须在价格上做出让步。从中原地产二手房报价指数能看出，今年5月达到历史高点后震荡回落，价格下滑通道已经打开。
从历史上楼市几轮起伏来看，只有新房价格出现大幅调整后，二手房价格才会出现跟随性下跌，当价格跌至10％～20%会引起一波交易潮。短期来看，新房不具备调整的空间，因此四季度，楼市很大可能在量、价僵持的过程中度过。
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