租赁市场建设得到了政府的大力支持，今后风口就在长租公寓，提前布局及早转型或能规避商业地产市场激烈竞争
近期，上海市商务发展研究中心发布《上海城市商业综合体发展情况报告(2016-2017)》显示，截至2016年年底，上海共有189个城市商业综合体，商业建筑总面积为1376万平方米，成为重要的综合消费地。预计2017年新增面积将达到360万平方米，增速将再创新高，商业地产压力日趋严峻。
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上海商业市场面临前所未有压力。首先，从总量来看，去库存压力越来越大。据上海中原地产数据显示，截止到10月底，上海商铺库存881.5万平方米，去化周期为97个月。这还只是可售部分数据，还有很多自持项目未纳入销售数据内。
从人均商业面积分析，目前上海为人均商业面积约1.4平方米，而国际标准大约在1.2平方米左右。近两年商业土地供应也比较充裕，未来1-2年还有大量项目入市，预计今年年底，全市城市综合体将达到230家，商业体量将超过1670万平方米，市场竞争趋于白热化。
总量过剩的背后还有结构性矛盾，商业地产“内热外冷”，即中心区域供求平衡，外围区域去化速度相当缓慢。数据显示，内环内库存为119.3万平方米，内中环库存为58万平方米，中外环为120万平方米，而外环外区域则高达584万平方米。
租赁市场也体现出类似状况，市区人口密度高，供求平衡，空铺现象不多。但是郊区以及局部区域有过剩现象。比如嘉定、金山等在开发过程中有不少商业地块供应，但是目前人口导入还不是特别多，商铺空置率较高。嘉定新城有个项目去年7月30日开业至今一年，B1层仍未开放。商场首层一半以上店铺处于闭店状态，连较易吸引客流的风情美食街也仅剩几家商铺营业，整个商场空空荡荡。
另外，一些新兴商务区短期供应过剩压力难以回避。比如大虹桥，区域内建筑不是办公楼就是商铺。但办公楼没有太多公司入驻，消费人不多，想完全通过外部人口导入也不太现实，所以还需要一段培育期。
商业市场和住宅市场最大不同在于销售或者商业建成仅完成一半工作量，运营是商业地产重头戏。在供过于求的背后是激烈竞争。
还是以嘉定为例，数据显示，2016年上海共开29个商业项目仅嘉定区就占据4个，今年嘉定区将新开6个商业项目，仅次于浦东新区和闵行区。除了已经开业的百联嘉定购物中心、嘉定宝龙广场、嘉定日月光等商业项目之外，万达参与运营的15万方中信泰富·又一城也将于明年亮相。区域内短时期有多个商业项目扎堆开业，客户争夺战一触即发。
除了区域内竞争还要和周边区域竞争。“十三五”规划显示，除了嘉定新城商业中心，还要形成安亭、南翔等区域特色商圈。轨道交通建成后，南翔和嘉定新城仅相差两站，如果该区域的商业有特色，吸引人，距离不成问题。此外，同行之间还有很多竞争，一旦有好的效果大家都会去效仿，比如一些网红店人气旺，马上就会被多个商铺引进，久而久之这些商场就变得千篇一律了。
当然，传统商铺还面临电商冲击，而且物流发达，上午下单晚上就可以送到。一些标准化产品很容易被电商蚕食份额，况且电商的价格优势也是吸引买家的因素之一。高租金，销售份额丢失都会令商户感到压力，经营不佳退租是迟早的事。
实体商业最大优势在于体验感，这也是近两年来商户积极谋求变化的一点。一些商家把艺术空间和商场结合起来，比如做画展，现场乐队演奏，亲子娱乐活动等。不过这种方式也容易被复制，等到其他商场效仿，优势也就不明显了。
化解方法，不如跳出传统思维，做另一种形式产品。对于楼市调控，当前思路是“购租并举”，并且租赁市场建设得到了各地政府的大力支持，今后风口就在长租公寓。从经济角度来看，同等区域内商业土地楼板价几乎仅是住宅的一半，所以商业地产的回报率有机会可以达到甚至超过5%，远高于住宅的2%。因此，提前布局及早转型或能规避商业地产市场激烈竞争。
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