澳洲媒体《悉尼先驱晨报》近日报道了一个事儿，一澳洲男子买房遭遇了烦心事。
据报道，澳洲银行业严格管控房地产市场高风险板块贷款发放，墨尔本一名20岁男子亚历山大·塔什维斯基-贝克威思购房贷款在结算前一天被取消，致其丢掉41,000澳元购房定金。此外，亚历山大还需支付数万卖家费用。
运气太差？还是咎由自取？
消息称，亚历山大之所以违约，是因为银行方面的问题；然而，仅仅把投资失败归因于“运气太差”或者“银行官僚作风”，就有些推卸责任的意思了。笔者之前曾撰写《澳洲公寓投资，只见风险不见收益》、《专家刘磊警告：澳洲CBD公寓危机重重》、《澳洲公寓列入黑名单，谁更黑？》等多篇文章中，以及在《澳洲房地产投资全攻略》中（第67-68页）详细地分析了澳洲高层公寓，特别是那些小户型公寓、酒店式公寓、学生公寓、没有车位的高层公寓，基本都是澳洲本土的鸡肋型产品，投资这样的项目风险重重。
风险预期过高，海外和本土投资者竟然一个样
那么澳洲公寓的投资风险有哪些呢？
一、长期交割的公寓期房投资信贷风险激增。之前一般认为，高层公寓类的期房更适合在本地有高收入的人群，他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税；在美国和澳洲的税务上叫做负扣税房地产投资（Negative Gearing）；而海外投资人在没有登陆澳洲之前，子女没有就业之前，都还没有收入，因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税；而高折旧本身就意味着较高的税务损失。如今，当澳洲本土人士都开始遭遇贷款滑铁卢的时候，海外投资者想要谋利，几乎是不可能的了。
二、二次销售时间相对较长，户型和“当作家”的理念不匹配。公寓房在二手拍卖市场中占比较低、停留时间较长（以每周的市场拍卖产品类别来区分，公寓类产品仅占拍卖物业数量的10%左右）；特别是小户型公寓最滞销，如开间公寓（Studio）、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等。为什么会这样？对于没有生育限制的西方发达经济体家庭中，平均4-5人的中产家庭能否住到50平米的公寓里呢？
三、公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别；因此，银行对其的套现价值和抵押价值也相对较低；特别是市中心高层公寓。以澳洲第二大城市拥有430万人口的墨尔本举例：在九横九纵CBD生活的澳洲本地人（持澳洲护照和永久居留权的人）仅有1.4万人而已，而在CBD居住的总计35万人中，绝大多数是外来人口，如留学生、访问学者、旅游者、背囊客、以及买不起车在市中心周边打散工的“穷人”。
四、银行估值和贷款风险较大：银行对楼花变成现房后，不是按合同购买价格来批放贷款，而是以成房后的市场评估来计算。如果几年后的房市的预期向下，银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的资金筹措困难，直至无法交付尾款，不得不放弃10%的定金，以及其他违约费用。
除此之外，由于楼花或者期房成交在2-3年之后，海外银行是否对那个时期投资者提供按揭贷款，及对应的贷款比例、贷款利率等都是未知数；此前，澳洲国民银行也已经将墨尔本CBD、圣基尔达路中心（St Kilda Road Central）及阿博茨福德（Abbotsford）等区域定为房地产高风险区。澳洲审慎监管局 （APRA）也表示，澳洲银行业严控高风险贷款；这里的高风险，主要就是指公寓期房。
综上，我们说投资要“吃着碗里的，看着锅里的”，要在多个市场中进行资产配置；然而，这并不等于说为了配置海外资产而配置，随便买一买就好；要知道去锅里捞肉，一不留神就会被“锅沿”烫到，手一哆嗦可能连“捞肉的工具”都掉锅里了——澳洲过剩地区的高层公寓就是这个烫手的“锅沿”，专门等着“钱多人傻”的投资者，把他们的自己都卷到自己的麾下，留给投资者的只是未来越来越大的风险。
本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号：victorliulei。
