他为刀俎，我为鱼肉；表达的是无可奈何的境地；我要说这可能是2017年很多购房者们的境地，估计很多人未必认同；在市场的转换阶段，趋势的改变总是和大多数的预期可能相反。
从资本的交易和风险的转换角度来看，购房者和发展商的关系更像是“对手”的关系，决定房价走势的是市场， 怎么能轻信对手的宣传呢？
中国的楼市和房价没有经历过涨跌的周期，购房者们没有经历过市场的残酷洗礼，没有被市场和发展商的狰狞面孔吓倒过；因此，总是以购买房产就是拥有财富的心态来麻醉自己。殊不知唯有以市场数据为导向的趋势分析和判断标准才是把握市场的制胜王道。因此分辨发展商转嫁风险、回笼资金的“伎俩”就显得至关重要。开发商通过心理战术和销售技巧，布下一个又一个“销售陷阱”，让众多急于“”抄底“和所谓刚需成为了市场买单的接盘者。
销售技巧一、内部认购；销售人员以“优惠”，“内部价格”，“先挑房”为诱饵，催你赶紧交大定金——过了这村可就没这个店了! 人家销售一脸诚恳地说了：您是我们第一批最尊贵的客户，于是您感动了，同时虚荣心也得到满足了，于是您掏钱了。
该如何判断呢？如果是刚需自住购房，图的是质量可靠、生活方便，子女教育等居家过日子，不管房价贵贱也要迎难而上；而如果投资购房，看得是未来的预期，千万别本末倒置，越是发展商的促销和优惠就更要审时度势；但凡销售如何吹嘘，请务必处世不惊。
销售技巧二、新一期房价涨了； 销售说了：“您还不赶紧买? 您看我们这房子升值多快啊! 从开盘到现在已经长3,000元了! 您就算不喜欢，转手卖了也能赚钱呀。”
该如何分析呢? 各位请保持清醒头脑，对于一二线和三四线城市的分化市场而言，限购限贷让购房需求急速减少，涨价就意味着更长的销售周期，发展商能扛得住吗？三四线城市供过于求的境况下，涨价卖房无异于自杀。况且这么多新楼还没卖掉呢! 房价的制定是发展商说的算，完全可以做房价“加和减”的游戏；而涨价是否被市场所认可就是另外一个故事了。多多参考本地区二手房的成交价格做参考才是正确思路和参照物。
销售技巧三、地王频出，赶紧买； 楼面价都比现在售价都高了，很在等就晚了。怎么看这个情况？ 呵呵，面粉贵过面包本身就不合理；土地出让金制度是中国房地产居高不下的紧箍咒，而进行该制度的改革恰恰是未来税务改革的重要方向；换句话说，这种饮鸩止渴式的财税政策未来是要剔出的，地价是需要回归理性的，此次此刻的鼓吹地价上涨来卖房子恰恰是泡沫的体现。
销售技巧四、租金回报高； 特别是对于商业地产的购房者和投资者们而言，对于这种话，最好别轻易相信。去租赁市场好好打听一下，中档房的租金不会比低档房高多少，抱着这种心态买房投资的话，要想清楚房子会不会好租。不要被所谓个别的高租金租客当作永远不会离开的租客。不仅如此，看看地区的空置率数据就更靠谱了；一个租金8%回报率的房子空置了半年才出租，年化回报率就变成4%了，如果不是长期租约，持续性就是掣肘。
销售技巧五、限量发售，机不可失； 销售员说了： “这次开盘，只拿出两栋楼，需要提前过来排队，这样才能最先进售楼部，最先挑选房子。
实际情况是，购房者自己在和彼此较劲呢；因为，提前排队的阵势让大家都没了底儿；发展商没有花一分钱就找来了“托儿”，而且在这种僧多粥少的环境逼迫下，很容易让购房者仓促做出决定。目前市场状况下，完全根据自身的购买力来决定买那里的房子；特别是供过于求的情况下，市场已经转化为买方市场行情了；千万不要让自己的左手打了右手；在市场趋势没有明朗之前，防守等待可能是最好的应对市场的进攻方式。
销售技巧六、最后一套了，千万别犹豫；“这个户型，就剩最后一套了，赶快决定吧!”看来这房子真是太好了，太便宜了。难怪有地产商笑呵呵的说：“现在北京人买房子就像抢大白菜一样!”
攻克思维：现在市场行情已经大不如从前，即使真的卖完了，也别后悔； 宁可买不到后悔，也不要买了再后悔!
总结一下吧， 在房价涨跌和交易的过程，就是发展商和购房者的资本博弈，如何让自身处于交易的有利位置就显得非常重要;因此，不是看发展商是否涨价，而是看二手套现市场的交易活跃度和价格的销售走势如何；除此之外,自住购房是买一个家，但千万别让家成为了双方的负担，毕竟生活的幸福不是建立在房子之上的，而是建立在收入之上的，千万别本末倒置; 最后一点很重要: 发展商的知名与否，大小与否，跟房价有什么关系吗？房价涨跌只是跟供给和需求关系、购买力、货币及贷款政策的综合作用相关；分析市场数据，如贷款利率走势，收入比和租售比的变化方向就可以推演未来楼市的发展趋势；分析和观察这些和房价及经济相关的市场资讯和信息，比关注发展商的促销信息和宣传说辞重要一万倍。
本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号：victorliulei。
