日前，澳大利亚政府宣布，近两年强化了对外国投资者在澳非法置业的打击力度，已强制出售总价值1.07亿澳元（约合8202万美元）的房产。其中四成是中国投资者违规购买的豪宅——包括恒大地产集团董事局主席许家印在悉尼市的一座公馆被再次提及。
上图为许家印在悉尼市的豪宅
钱多人傻，迟早出事
其实，澳洲限制海外人士投资住宅物业，不是一天两天的事儿了。早在2008年之后，澳洲FIRB就严格规定，海外人士禁止购买二手物业，但对购买新房没有限制；澳洲政府这项规定，着实起到了既招商引资，又能规避资产泡沫的作用。澳洲是全球少有的住房市场稳定的国家，然而根据RP Data最新报告，澳洲平均每年新建住房达15万套，而每年新增3万套住宅才能够缓解住房短缺问题；预计到2031年，住房需求量将比供应量高出66.3万套。因此，澳洲欢迎海外资金注入房地产市场，但是来支持新房市场，而非推高二手房价的。
但国内富豪在国内横行惯了，在国内毫无拘束的房地产市场玩的很开心，于是也不把澳洲规定当回事儿——这不就出事了！
此外，去年澳洲开始全面限制海外人士获取贷款，其中一个直接的动因，就是外来投资者（中国投资者占比最高）过度投资在澳洲投资楼花、小户型公寓（低于50平米），酒店式公寓，学生公寓等，导致银行信贷风险增加，最终全面限贷——这可坑了那些投资楼花的人，因为后期交割时，如果凑不齐尾款，前期10%的定金就打了水漂；澳洲限贷之后，这样的情况并不是少数。
因噎废食不可取，资产多元化是趋势
有人会想了，那我就老老实实地买中国的房子，何必出走海外呢？太受气了。
问题是，投资不是赌气，人舒服的地方，财富未必能增值。前日，央行公布了1月外汇储备数据，低于市场预期，击穿3万亿心理底线。
心理底线并非真正的危险，中国政府目前也在积极应对。然而，这提醒投资者，汇率的风险问题是必须要考虑的。
对于人民币的汇率变动而言，只有建立一个双边货币交换机制、能够对冲汇率、利率、及政策风险的离岸资产的转换平台，才有机会在人民币对内贬值、对外也贬值的境遇下规避风险和赢得最有利位置。具体措施和方案是：
1）当人民币对外升值、对内贬值时，让消费和投资发生在离岸市场上（海外）换回等价的产品和服务；
2）当人民币对外贬值、对内升值时，把消费和投资留在国内市场之间购买产品和服务。
3）如果人民币对内、对外都存在贬值预期下，唯有尽快进行离岸资产的统筹和配置才是规避风险的最佳解决方案。
然而，这一切的策略，跟投资者有关系吗？如果没有建立货币的对冲机制，没有像国家那样拥有多种货币，那么，当货币对内贬值的风险来临时，一切理论都成了纸上谈兵；毕竟没有储备的、对应的升值货币来规避该损失；而当货币对外升值的时候，既使赚钱的机会就在眼前，也无法从这个升值中获得任何的实惠， 因为缺失了消费这种升值货币的场所和平台。所以，在人民币加入SDR、国际化程度增强的时候，资产多元化配置，也就成了大势所趋。
总结一下吧，澳洲是资金太充裕才开始限制海外投资、限制海外贷款；正因为市场热度高，外来投资者太多，为了稳住市场、抑制泡沫，才会加以限制——这本身也说明澳洲市场的稳定与持久。既然全球资产配置是大势所趋，澳洲有潜力无限，那么投资者何乐不为呢？唯一要注意的就是，走出国门就要入乡随俗，不要铤而走险以身试法，否则就只有失败的苦涩了。
本文作者：刘磊，福布斯富国基金金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。微信号：victorliulei。
