去年内地空气质量成为关注的焦点，加之季节影响，很多人都选择去海南购房和度假；2016年12月份海口和三亚的网签数量大幅增长（5351条和3632条），达到全年的最高值，同时推动房价继续上涨。那么，这是投资海南楼市的信号吗？从长远看，海南楼市作为投资物业，长期看还是利空的，投资者则难期收益。
不聚人气，安能有收益？
我们知道，楼市最终需要成交、需要刚需客户的数量足够大，最终楼市才能健康发展，投资才能获益。毕竟国内的租金回报率微不足道，房产增值的实现须在二手房市场中体现，如果没有人接盘，那么不管房价涨多高，也只是投资者的账面财富罢了。
由此，我们可以知道：首先，三四线城市的房子不能轻易下手，除非是看多未来20年的趋势，否则短炒很难实现收益；最终，投资者只有抱着房本“要饭吃”，坐拥千万资产，最后却过着温饱的生活，何苦呢？
其次，旅游地产、养老地产、风景地产不能轻易碰。在国内城镇化没有成熟与完善之前，远离中心城市就意味着来到了“鸟不拉屎”的地方，是根本没有办法舒服、惬意的居住。
海景、美景，就是没有“钱”景
或许有人还会质疑，那边房价不高、风景极好，买了总归是好的。然而这就忽略了房产投资的本质问题：收益。
首先，总体看，海景房、度假房供大于求局面未从根本上缓解。由于一线城市土地价位高，一些开发商就转向了中小城市；但房子毕竟是商品，如果没有良好的涨势，那么用什么来吸引购房者“解囊”呢？美景！
而且，由于开发商的开发速度远远高于了当地居民的承接能力，70%的海景房被外地投资客购买。没有了真实的自住需求，也就没有了真实的市场价格承接能力；房子仅仅买来用于度假，一年入住仅一个月左右，这样，社区周边的服务业就很难发展起来，居住体验难以提升，这样的房子谁会接盘呢？
其次，从海外成熟房地产投资经验看，旅游地产、养老地产早就已经是“历史垃圾堆“的销售名词了——具体来说，由于作为度假房，难以有持续稳定的租金收入保证，而且还是在一个空置率高、供大于求的市场中，那么这种物业根本算不上房产投资范畴；因为买入这样的房产，未来只能靠买卖差价来赚取收益。当投资的浪潮退却时，没有购买力支撑的、不管景色多美、空气多好，都难逃价格下跌的厄运。
此外，一些地方的海景房、度假房，空气清新只是宣传。举个例子，有购房者就抱怨，在某风景小城买下了房产，当地风景不错，可是晚上自己用自带的空气检测仪一测，PM2.5的值并不会比北京好多少。原来，当地的取暖方式还是以烧煤为主，晚上会有浓密的排放。再如云南等地，“躲雾霾”成本太高；比如大理，每天北京直飞航班仅有两班，几乎全年无折扣。一次“躲雾霾”，光机票就5000元左右；海南冬季假期机票往返价格，一度能到万元。
综上，风景好、人口稀疏，这种地方想起来可能很美好，但并不是发展房地产的长久思路；房企盖好房子，只好可以抵押融资；如果投资者盲目接盘，似乎只剩等待升值一条路了。生活在海景房的憧憬是美好的，但投资若想获得预期收益，不是你的憧憬就可以决定的；当营销的热潮退去，投资者就会发现，自己仅是为风景泡沫买单，和收益不沾边。
本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。微信号：victorliulei。
