日前，有消息称，马来西亚的“森林城市”项目（由碧桂园开发）或受到外汇管制影响，暂停国内销售。不过官方表示并无关联。此外，目前购买“森林城市”的确无法提供贷款，一般都要求全款支付或是分期付款。因为在非常时期，具体的操作细则不能透露太多。
笔者之前曾撰文分析马来西亚等国家房地产的风险，却莫名其妙被举报消失；大概是觉得笔者“耸言听闻”吧。不想现实变数竟然如此之快，投资者朋友是否为未来捏一把汗呢？
过度开发，供大于求，基本面力度不够
为什么说要捏一把汗？首先，我们要知道，所谓的“新加坡旁”并非新加坡的领土，而是马来西亚的新山市；即便只有一步之遥的距离，那也是两个国家的土地，政策、法律、投资环境也会有天壤之别的区别。
而且，近两年新加坡周边过度开发，巨量的房产投入市场，看看数据就知道了：
碧桂园·森林城市——计划开发300,000套房产；
富力公主湾——计划开发30,000套房产；
做一个不太恰当的对比，国内一个中等二线城市一年的成交量才3.7万套，即便是人口大量融入的一线城市北京，2015年新房交易不过10万套；一个目前看不到什么前景的小岛，很难想象30万套房产将如何消化。
新加坡旁≠新加坡
“新加坡旁、免税岛、永久产权”等，这种莫名其妙的卖点，很明显都是针对中国投资者量身打造的广告语；他们希望客户能对此地有信心，就像30年前的深圳一样。因此过度强调“位置、位置、位置”，却忽略了房产投资的本质——人口增长率、购买力、租金回报率等等。
即便把希望寄托于“特区”，那也不过是痴人说梦吧。深圳依托香港发展，是中国举国之力在支撑，是诸多的国家层面的优惠政策带来的利好；新山市和新加坡明明就是两个国家，资源协调、政策优惠方面与当年深圳怎么比？退一步说，两地间就连港深模式难以在此地复制；诸如来往于马来西亚与新加坡的特别通道、跨境大桥等等都是未知，以目前的通关速度很交通情况，“新加坡旁”也只是一句口号吧。
汇率不给力，房价涨了也白搭
去年，美元兑马来西亚林吉特，一路看涨，短短半个月时间，马来西亚货币林吉特贬值6.87%；到去年12月份，在美元走强及国内经济疲软的双重压力下，马来西亚货币林吉特跌至1998年金融危机以来的新低。据BMI研究机构（BMI Research）指出，马来西亚林吉特，过去的一年里亚洲表现最差的货币之一未来将跌的更多。
所以，在考虑房价涨不涨之前，先看看你的财富计价单位是什么。在林吉特疲软的情况下，即便是房价涨了，也仅仅是对冲了下跌的汇率；别想着赚钱了，能保本就不错了。
投资海外楼市，必须看到风险
所以我们说，投资海外，必须看到风险。除了上文提到的市场风险、汇率风险之外，政治风险也是必须要考虑的。
去年，新加坡总理李显龙访美时，不仅称赞美国的“亚太再平衡”战略，还对新加坡成为“美国在亚洲区域存在的一支锚”受宠若惊。很显然新加坡抛弃了过去对中国“政治冷漠经济热衷”的态度，而是完全转向；马来西亚对华态度也是排斥为主，如当地公立学校不允许讲授中文。
投资者如果将大量资产置于此地，未来南海局势一旦有什么风吹草动，投资者的财富也就危险了。类似的情况并非没有先例：朝韩合作建立的开城工业园，本应是双赢的产物，却因两国之间的政治冲突时常关闭，动辄损失万亿韩元。
综上，买房不能光看广告，还要看市场，看“疗效”。离岸资产配置确实是大势所趋，但这并不意味着，那就是投资者可以随意赏玩的游戏；成功与否，完全取决于投资者前期对于当地市场及房地产投资的了解程度；这其中诸多复杂的环节，投资者需要面面俱到地考虑，否则会导致“一着不慎满盘皆输”，最后还落得“大概买到了假马来西亚的房子吧？”的笑柄。
本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。微信号：victorliulei。
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