关于“老旧小”，真是个尴尬的项目。说留着，有留着的理由，比如等拆迁啊、位置好啊；说不留着，也有不留着的硬道理。投资这件事，永远只能在投资之后才知道自己是不是赚到。而满心欢喜等待升值却等来了平价，这能怨谁呢？
位置法则是谬传
很多人看好“老旧小”，现在都溢价如此高还不愿意出手，很多人都是把“买房就是买位置”这句话奉为圭臬。事实上，这句话既不是任志强说的，也不是李嘉诚说的，而是现任美国总统的名言，原话是“Location, Location, Location！”众所周知，特朗普是美国最成功的商业地产投资大亨之一，他的这句“至理名言”也是针对商业地产而言——商业地产是要买入稳定的人流，成型的繁华，巨大的交易量和成熟的位置。
影响住宅房价的因素多
如果是住宅地产呢？我们说这个时候投资一定要讲求时机，从“买房就是买位置”到“买房就是买趋势”，看中Timing（时机）、Value（价值）和Potential Location（潜力位置）。美国的开发商经常说“You buy what you have seen”（你要为你的所见买单），就是这个道理。项目质量很好，加钱；成熟社区和物业，加钱；周边环境极佳，加钱；交通便利四通发达，加钱……所以老旧小所处位置好，仅仅是其中一项；以破败的社区、落后的物业、过时的户型去跟周边新房子拼，能拼得过吗？而此时楼市尚有余温，不把老旧小即使卖给年轻的刚需者（他们资金有限，承担不起大面积户型的新房），还等什么呢？一旦市场稳住，这一波刚需得到缓解，手中的老旧小就只有账面资产的份儿了。
房子不是用来炒的，坐等拆迁不明智
还有人期望囤着老旧小，坐等拆迁，实际上这是用过去的经验来应对未来，未必有效。房地产商业化刚刚开始的时候，随着M2余额增加，房价迎来第一波高速上涨；城市也是百废待兴，开发商自然热情高涨，拿不到地，就改造老城区。那是拆迁改造的黄金时期。
如今开发商利润率下滑，城区内趋于饱和，加之房价高速上涨的周期要过去，没人愿意再去碰老城区这块“烫手的山芋”。稍微留心楼市的人就知道，小区块的老旧小区基本上改造完毕，大块的小区改造传言一波接一波，政策真正落地却遥遥无期。
也有人认为开发商无地可拿，势必对老城区下手。但“地荒”是个伪名题，拿北京举例： 北京辖区面积1.6万平方公里，而实际建成区面积2000平方公里左右，土地开发率仅仅12.5%，比以土地开发吝啬著称的香港的25%还低。
去年我们还在“去库存”，今年政策就比较有针对性，对于去化周期较长的城市，则收紧土地供应，相反则适度放松。大量可供使用的空白地块——比如外迁的厂区、学校可选，谁还会去折腾住宅呢？
户型不好，有价无市很苦恼
随便在一个二线城市，搜一下中介平台上的二手房，我们可以看到老旧小区的主流户型：
客厅基本不可用，厨房布局不合理，卫生间小到无法干湿分离。这样的户型，改善型购房者肯定不考虑，首次置业的年轻人也就是看中面积小、总价低的优势。假如卖房者标着周边新房的价格定位，那么最终会逼走这些年轻人——横竖都要那么多钱，何不买新房呢？
综上，在限购政策挤走投资客之后，老旧小区会流失一大部分客源；目前还盯着这类房产的，往往都是首次置业的刚需者，可以说是最真诚买房的一类人。趁楼市余温，房龄尚可在银行作抵押时，抓住套现的机会把这类房产的预期收益变现，及时寻找新的财富增长点，比当宝贝一样搂着，最终错过这次机会要更加明智。
本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。微信号：victorliulei。
