“金九银十”曾是坊间认为的购房最佳时期，然而笔者上一篇文章已经分析了。金九银十不过是个人造的概念，是开发商用来卖房子的。不过市场的观念难以一时扭转，但投资者需要迅速扭转观念，是搭着“金九银十”的顺风车卖房子，而不是买入更多。因为房产归根到底不等于收入，只有能带来现金流的房产才是财富。
从欧美成熟地产市场的情况看，富裕阶层和高净值家庭通常把自住房的资产规模控制在资产总比的30%之内；自住房占比越高，说明投资和理财能力越弱，家庭仅能依靠单一收入，退休后只能依靠养老金生活，实际生活品质趋于下降。
从现金流角度分析，自住房不能带来稳定租金收入，也不能获得银行及其他金融机构的有效抵押；换句话说，自住房的资产仅是账面财富，而非可以进行有效支配的资产。因此才会有欧美这样类似的人群：住在豪宅里的“穷人”——他们从父母那里继承了豪宅，但舍不得放弃已经习惯了的居住环境和方式，不得不还要为中产的收入而努力工作来养活豪宅的维护支出；这跟国人不停地买了小房子卖大房子，本质上是一样的。
从投资的角度分析，投资要想盈利，就要收入大于支出才行；而房产的盈利不外乎两种，房价上涨，租金收益。第一种情况，是国人对房子爱的深沉的原因，但未来有一个小小的变动，那就是房价涨了，但市场交易被限制了，无法变现，房产财富依然只是账面的。第二种情况，租金回报。但国内房产的租金回报率普遍低于3%，热点城市的租金回报率普遍低于2%，这与贷款利率5%形成了巨大的落差；而这个落差，恰恰就是跌破实际收益的台阶。
如果是一二线城市的房价高，从而让租金回报率变动，那么买三四线城市的房子不就可以吗？而盲目投资三四线城市的楼市，未来投资者势必会面临以下问题：
1. 资金流入三四线城市推高了房价，投资者获得了高额的账面资产，但就当地的收入水平来说，购房的相对成本也是十分高的；如果加上投资者心理预期的溢价，难以有人能成为后继者。
2. 租售同权、共有产权等创新型政策提出，无疑为一二线城市的人提供了解决刚需住房的预期，“逃离北上广”最终变成“逃回北上广”，人口流失，无力支撑房价上涨。
因此，重整资产，是当下投资者需要做的，而不是进一步扩大资产规模；而重整资产的好机会，恰恰就是市场在“金九银十”的口号下，保证了成交的意愿与温度，此时不卖，还等何时呢？
本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
