金九已没戏 银十成泡影 抄底好时机吗?

金九已没戏 银十成泡影 抄底好时机吗?
2017年10月16日 10:52 刘磊地产评论

笔者之前撰文,分析“金九银十”的营销性质大于规律性质,还有很多人不信。但现在数据出来了,就会有很强的说服力。

以往,十一小长假,通常都是看房比较集中的时段,但今年大家更热衷于堵在高速上。数据表明,2017 年 10 月 1 日至7 日,全国 25 个重点城市新建商品住宅成交面积为 131 万平方米,而去年同期这25个城市的成交面积为 237万平方米;今年交易量同比跌幅为44%。

更惨淡的是上海,黄金周期间,全上海市新建商品住宅成交面积仅1.97万平方米,环比下跌88.75%,同时创造了近7年的新低。此外,二手房成交量与9月低水平相比,也没有出现明显变化。

而且,金九也没有闪闪发光。在9月份,北上广深四大一线城市成交量为172万平方米,同比大幅下跌61%。二三线城市的成交情况大致相似,包括成都、武汉、佛山等在内的24个二三线城市,成交量为2131万平方米,同比下跌46%。其中,包括杭州、郑州、长沙、合肥、福州、厦门、青岛等热点城市,同比降幅则达到40%~80%之间。

房子不是用来炒的,楼市必然分化

我们说,“金九银十”就是业内约定俗成的一个说法,就像“双十一”一样;如果非要牵强附会什么原因,也无非是经历了炎热的夏季,走向了收获的秋季,消费心理上说也是到了“花钱买点什么”的时候了,而且年底银行重在回款,贷款审批慢,十月也就是一个冲量开始的时期。

更重要的是,今年的所谓“金九银十”与往年还有根本上的区别,那就是在“房子不是用来炒的”精神下,楼市调控严苛程度史无前例。因此,在房价高企时,市场情绪敏感,稍有波动就会出现起伏;市场交易在调控之下,无论是房产销售政策,还是房贷政策都进一步缩紧。此外,前期房价上涨超出了一般购房者的购买力,市场观望情绪严重,购房者更关心房价是否有松动的空间。

十月是否是抄底好时机呢?

买房的时机,并非看“金九银十”“红五月”之类的噱头,而真正要从租金回报率、投资回报率、市场趋势,人口增长率等市场因素,结合房地产投资原理去研判市场,从而找到最佳的买入点。从现在的形势看,今年你买的便宜,未来可能会更便宜;今天你买下开发商九牛二虎之力才卖掉的房子,未来你若想套现,恐怕用出洪荒之力也卖不掉了,这又如何实现盈利呢?最终抄底反而掉了老底。

而且,在“市场稳定”是调控的主要基调下,期盼楼市暴跌也是妄想;十月份楼市的走势既难以逆势上涨,也不会断崖下跌。不过,对于部分房企来说,在市场交易持续处于低位的情况下,可能会给购房者留出更大的议价空间,这个机会很可能在年底或者明年上半年出现;对于刚需购房者来说,确实是一个观望、议价的好机会。

刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,房产投资炼金术课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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