钱多人傻的买房错误不得不防,谁是下一批?

钱多人傻的买房错误不得不防,谁是下一批?
2017年10月29日 09:08 刘磊地产评论

不管过去的一年,国内楼市的房价多么疯狂,但“房住不炒”定调,决定了中国房地产高速增长期和密集发展期已经过去;因此,与其预测房价,还不如先人一步,提前寻找新的投资机会,建立离岸资产以规避风险更为实在。

然而,在投资海外和配置离岸资产的大趋势下,国内的富裕阶层该如何选择理想的离岸资产避风港,又是个问题。本来进行离岸资产配置是一种选择,也是规避单一市场风险的措施之一,但盲目套用国内房产投资经验,依个人喜好选择资本市场,又或者跟风、简单看“引君入瓮”式的宣传方式,很可能会让投资者的财富陷入“才出虎口,又入狼穴”的尴尬中。

例如,目前国人热衷投资的马来西亚和泰国等地,就是一个很值得思考、甚至反思的投资目的地。其实笔者也很好奇,为什么人们会热衷一个东南亚的小国。和一些在马来西亚买过房或者准备买房的人交流之后,发现大家不外乎就是看中了那里的:(1)环境;(2)食品;(3)教育。

问题就在于,这些因素和房产、和投资、和财富没有一点关系;考察一个地方是否值得投资,最重要的因素在于资产处置环境、增值前景、财富安全,而非这些外在的、感性驱动的东西。试想如果投资成功,获取个人财富,完全可以去自己喜欢的地方生活;没有规定人必须守着你的资产,才能保证资产安全。

类似泰国、马来西亚等地的投资环境究竟如何呢?

经济环境:

20年前,我们使用的类似SONY、松下等,很多都是马来西亚生产的,作为当时的世界工厂,经济发展前景看好。然而,马来政府并没有抓住机会进行工业转型,结果目前这些工厂都转入了中国、越南等地。因此,马来西亚经济目前主要靠石油、农业等支撑。然而,受国际油价大跌等因素影响,严重依赖能源市场的马来西亚,经济增长迟缓,货币贬值了不少。直到最近几个月,经济才开始复苏,但马币并未升值,目前对人民币汇率约为1:1.58。受净出口缩减影响,2016年第二季度,马来西亚GDP增速为4.0%,创2009年以来最慢增速,并连续五个季度出现下滑,直到第三季度才回升至4.3%。

按照现在的汇率计算,如果之前投资200万人民币,仅在汇率上就将损失了30万左右。未来马币对于人民币持续贬值趋势加剧,如果你要投资马来西亚的任何资产,你至少要确定你资产的收益率高于汇兑损失加交易成本。

再说房价走势,从马来西亚房价指数增长幅度看,呈现出大幅度的波动。也就是说,未来房价上涨的预期不存在,而是呈现暴涨暴跌的可能;相较于澳大利亚、新西兰等经济稳定发展的地区,这样的指数折射出房价很大程度上被冲动型交易市场所左右,换句话说就是投机资金推高房价,而非本地的刚性购房需求。这对于来自中国的投资者来说并非利好消息。

事实上,正因为这样的经济环境,近年马来西亚出现了小幅下跌,吉隆坡的房价甚至下跌了5%~8%。而且,从2015年开始,吉隆坡中高端公寓的租金也出现了下滑。前两年销售鼓吹的5000马币的月租金预期,如今可稳定实现的不过3500马币。

政治风险

稍微关心国际政治的人都知道,东南亚许多国家政局不稳,政权变动频繁,这就给投资环境的稳定性投上一层阴霾。具体到马来西亚:

一、党派斗争激化。长期以来,马来西亚“国民阵线联盟”一直是执政者。但是,2013年,马来西亚更是经历了史上竞争最激烈的一次大选,尽管最终“国阵”仍然获胜,但反对派的力量日渐壮大。此外,马航事件中,最大限度的暴露了马来西亚政府的混乱与软弱,很大程度上这对于投资环境带来了巨大的不确定因素。

二、马来西亚与邻国菲律宾、文莱、中国都存在着领土争端,其中以菲律宾情况最为严重,两国间的领土争端上升至军事冲突增加了投资马国的风险。

三、社会治安问题等。由于马来西亚与金三角距离较近。尽管马来西亚对毒品犯罪的量刑较高,但马来西亚的毒品交易仍然猖獗;这对投资领域的发展也产生了一定的挤压效应。

四、马来西亚政治上是排挤华人的,目前的国立学校教育里不可以教授中文,只可以教马来语,官方语言是马来语和英文。

应对策略:

投资房地产不是简单的消费行为,而是根据市场要素进行资产配置的经济行为和投资行为,是根据科学的分析方法对未来市场作数据推演的结果。基本标准是从全球经济强国和地区中筛选较为靠谱、以最大限度规避资金欺诈、发展商破产、产权纠纷等风险。

那么该如何判断何处为优质离岸资产避风港呢?

首先,资本能够在两个货币市场、两个利率市场、两个汇率市场中进行自由转移、抵押和套现。投资区域的法律要健全和完善,保证交易下财产安全。

其次,金融市场环境完善和成熟,可以正确的评估风险,创造风险可控的“零”风险投资环境;能够提供本地银行融资和贷款,投资获得稳定的现金流,且有100%公平的交易平台获得融资和变现的市场优先。

再次,有经历涨跌周期历史数据可以参考,可供研判入市时机是否是最合适的,以确保资产可以获得比较长期稳定的增值。因此,标榜泰国也好,马来也罢,诸多见于宣传的都是新房价格变化,却从未有本地二手房的历史交易参考数据,最终财富的变现只能依靠本地市场的二手交易才能完成。致力于中国式的炒房模式很难在它国实现盈利。

总结一下吧,从笔者海外移民的亲身经历,和对中国的精英阶层和富裕家庭的真实移民需求了解看,海外资产配置,要么看中达经济体提供的资产保障和传承机制,要么看中子女在一流发达国家的教育,最后才是为了获得更加完善的医疗服务等社会资源;很显然,马来西亚这样国家无法进入中国精英阶层的法眼,充其量有个环境因素,完全可以当做一个“行宫”,一个“度假目的地”,是不会选择到哪里投资甚至长期居住的。买不买房,投不投资,都要从本质出发,而不是仅仅看中广告、宣传等外部因素;欧洲国家所谓的四“猪”国:塞浦路斯,希腊,西班牙,葡萄牙,也恰恰是所谓买房送“移民”的国家,除了以不值钱的绿卡吸附中国高净值财富人群的资本血液之外,几乎没有任何鸟用,而且购买的房子根本在本地市场无法套现;用自己真金白银获得的房子,除了真正居住之外,其实就变成了瓦砾堆起的建筑物而已;现在又以泰国,马来西亚作为移民噱头的宣传而言,不知道又有多少钱多人傻的人中招。

毕竟一个项目对于地产商而言,卖掉就是成功;对于业主而言,地产投资成功的定义和范畴就复杂多了,不是自己喜欢与否所能评判的。

刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,房产投资炼金术课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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