不知道大家发现没有，无论是泰国、马来西亚，还是海南三亚、广西北海，抑或山东威海、文登……这些地方的房产宣传起来，首当其中的、也是唯一值得大书特书的，就是风景；尤其是近年雾霾问题，“逃离雾霾”成了之类房产一致的宣传语。
问题是，逃离了雾霾，很可能就逃离了收益；买房投资，最终看中的是收益，各种因素也要以支持后期房价上涨为研判标准。如果单纯只是风景好，但对于房价涨没有一点支撑，那这种房子买来又有什么用呢？哪怕就是北京、石家庄的房产，虽然冬日雾霾很重，但支撑房价的关键因素具备了，雾霾也挡不住房价上涨的势头。
总体来说，风景的话术，是建立在购房者以下认识误区之上的：
一、供需关系概念模糊。价格涨跌，无非是供不应求；但这类好风景所在地，往往是未经开发或者有限开发的地区，经济发展无法吸引并流入大量人口，因此，这些中小城市远没有足够的购买力消化这些房产，开发商的开发速度远远高于了当地居民的承接能力；而外地来的投资者，也不会因为房子在这里，就在这没有居住条件的地方长期住下，很多地区的入住率不到10%。没有了真实的自住需求，也就没有了真实的市场价格承接能力。更重要的是，由于入住率低，社区周边的服务业就很难发展起来；没有了服务支持，居住体验就会很差，这样的房子谁会接盘呢？
二、“躲雾霾”很多时候是开发商和不明真相的“吃瓜群众”联手打造的假象。举个例子，有购房者就抱怨，在北京北边某风景小城买下了房产，可依旧难逃雾霾、PM2.5，原来当地经济发展水平不高，燃煤是主要能源。再如马来西亚、泰国等地，“躲雾霾”成本太高；一次“躲雾霾”，就是出一次国，机票、差旅费、精力耗损等问题，完全不值得砸入重金买房获得；真的想定期去“躲雾霾”，租房也可以实现。
三、旅游业可以支撑起经济数据，却不能带动各个产业发展；房地产的发展，需要的是人口净流入、稳定充足的就业机会、良好的人文环境，相反自然风光等不是不重要，但并不起到决定性作用。一个极端的例子是：北京的雾霾天并没有把人赶走，但假如泰国、马来西亚也有雾霾，人还会去那里旅游吗？
四、从投资的视角看，依托景观、而非需求的房子，基本不属于房产投资范畴。有人会问，那么不算投资，为啥还有人盖、有人买？不算投资，但可以视为奢侈品；如果你钱多的没处花，在好风景处购置一套房产，每年去住个三两天，完全是你的自由。
但这里是要从投资的角度说——这种缺失了租金收益，房产的融资、抵押和套现功能几乎为零的房产，那仅仅是房产拥有者满足自身需要的物品，而不是资产——因为不能带来收益。
三亚的房价沉浮经历早就验证了这一切：2011年二手成交均价已经达到2.7万，而截止到2017年8月三亚二手均价才回升到2.5万每平米，在2014年其均价甚至折半; 苦等5年都追不平之前的投入，不知前期购买海南，珠海等地过剩地区的投资者们做何感想？这类房产，无论是在海景区、或者小镇旁，都是没有人口持续增长支撑的，产业没有升级而无法吸引就业的区域，无法承受市场的残酷考验和洗礼，拗不过市场的最终选择。哪怕是为了赚取中间的交易差价而选择购买东南亚地区的房子，请问问本地人会不会买你购买的房子，如若不然，变成了海外的房子在中国投资者们之接的交易的市场中，你不输才怪呢?
因此，在海景房、旅游地产等宣传不遗余力的推广自己时，却无视从海外成熟房地产投资者的经验来看，旅游地产、养老地产早就已经是”历史垃圾堆“的销售名词了；千万不要被发展商这种请君入瓮的销售说辞所迷惑；具体来说，由于作为度假房，难以有持续稳定的租金收入保证，而且还是在一个空置率高、供大于求的市场中，那么这种物业根本算不上房产投资范畴；因为买入这样的房产，未来只能靠买卖差价来赚取收益。当投资的浪潮退却时，没有购买力支撑的、不管景色多美、空气多好，都难逃价格下跌的厄运；尤其是马来西亚、泰国这样过度依赖自然环境和旅游市场的地区，其短板就会非常明显。
不管是国内，还是海外，凡是只提风景等外部因素，不提增长率、空置率、收益率等核心因素的房产投资营销，都是耍流氓。它们利用投资者对房产市场的盲目与狂热，制造市场的投机活动和赚差价思维，最终数钱的是发展商，而为风险买单的，则是而抱有财富梦而盲目入市的投资者。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，房产投资炼金术课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
