万达丢了首富,预示有一种房产危险了,抛售是必然!

万达丢了首富,预示有一种房产危险了,抛售是必然!
2017年11月02日 11:41 刘磊地产评论

在最新的胡润百富榜上,恒大地产老总许家印凭借2900亿元身家成为了房地产行业中的翘楚,荣登百富榜首位,再看前首富王健林的万达市值缩水,名次下滑落至第五。不得不说榜单变化是资本市场的反映,今日榜位变化并不代表输赢与成败,唯有让盈利模式和资本增长模式更加稳妥和健康才是持续赢的根本。

首先,我们说许家印身价猛增,成为地产首富,主要由于其所持中国恒大股价一路飙升。今年以来,中国恒大成为港股涨势最猛的股票之一,年初至今涨幅已经超过330%。如果按照年报披露的数据,许家印所持股票市值已经从年初的490亿港元飙升至2210多亿港元,平均每天增近8亿港元。

市值,一定程度上来源于投资者的信心;房子还是那个房子,房企还是那个房企,但是如果投资者对其前景看好,则对其股价有着极大的推动作用,反之,则会带来股价下跌、财富缩水的问题。

恒大的风格,就是“大”,其广告最常用的字眼是“奢华”,每次开盘都极大造势请来当红明星,引群众围观;对于周边的活动,也追求“高大上”,恒大集团的万人运动会,与中国扶贫基金会合作的“恒大慈善万人行”,高调赞助中国足球……这些近乎于俗滥的炫富手段,却带来了很好的口碑和社会影响。

这并不是说,恒大没有负债,而关键在于,其拥有土地储备总面积高达2.78亿平方米,居行业首位。众所周知,贷款、拿地、盖房卖房、还贷基本上是国内地产公司的模式,因此,土地多的恒大,并不比万达的负债要轻。

再说万达,今年万达7月3号还在高调的跑马圈地,10号就和孙宏斌初步达成交易;9天后,又觉得拉来富力地产入伙更好,并最终敲定了买卖。都说万达还不起钱了,这是无稽之谈,问题在于,如果盲目清债,万达的现金流就吃紧了。近年来万达对海外并购很热情,也符合“走出去”的战略;海外并购多数是长期投资,但没关系,战略目标相符,企业规模够大,贷款还是可以支持一下的。只不过我国金融机构给并购贷款的期限最长也才7年,金额最多也只能贷到交易价的50%。

目前,万达的海外投资已累积高达200亿美元左右,这其中牵制了万达多少现金流呢?恐怕是商业机密,但从国内银行贷款政策看,这个数字应该是庞大的。

短贷长投,本是商家大忌,但万达险中求胜,独辟蹊径建立了其商业帝国;只不过再大的帝国也有软肋;负债、现金流吃紧就是万达的软肋。

因此,可以说,万达低走的关键问题,不是负债,而是在于资本市场的恐慌;投资者的羊群效应是万达无法干预的。再加上“走出去”的宏观战略开始收缩,银行在宏调下收缩贷款,媒体的持续批判性报道,都给万达股价缩水这件事添了一把火。

不能不说的是,万达总体思路是对的:轻资产化、重服务管理而轻物业占有。虽然对于短债长投的万达,此举会引起银行的注意,并开始对其限制;但毕竟他有大批海外资产,只不过在大环境下,他丢错了车,却可能保住了帅,是其错误的判断了“走出去”的政策,触及了底线,这里不在多表。

虽然说“轻资产化”是大方向,但这并不等于住宅市场熄了火,也不是说,商铺就成了未来地产的香饽饽。

之前,我曾经分享过一个真实的见闻:理发时候和理发师闲聊,他接手了一个“转让”的商铺,还沾沾自喜以为抢到了好的赚钱项目。面对我的质疑“都没人要了,又怎么能赚钱?能赚钱的商铺会卖给你吗?”,人家还振振有词“你不懂,买到就是赚到。”

如今,多去街上走一走,你就会发现,除了核心商圈还看见点人气,位置稍微差一点,底商不是空着,就是挂上“转让”的牌子。或者也可以问问自己,多长时间没有去过实体店买东西了?即便逛街,也不过看看样子,回来再去网上找便宜渠道。

由于电商的兴起,加上近两年实体经济不景气,越来越多的消费者选择更多元化的渠道消费;实体商铺几乎沦为了电商的展示柜,还是免费的。数据显示,2016年上半年全国50家重点大型零售企业零售额同比累计下降3.1%,相比上年同期回落了4.2个百分点;而且随着更多电商平台开展竞争,未来电商价格优势更加明显,零售企业的销售额只能更加不乐观。

确实,“一铺养三代”还真的风光过,那时候随便一个临街建筑,都会被用来开个小店;小店生意好了,房东也笑了。

谁知道马云、强东来了……没有买不到,只有买不起,足不出户就可以收到商品,也不用担心还价之后不买遭到店员的白眼。总之,游戏规则变了,而受到影响较大的就是商铺了。“一铺养三代”对于大多数商铺来说,现在只是遥不可及的奢望;高价接盘、高额信贷,未来更有可能是“三代养一铺”。

总体来看,房地产不再是稳赚的行业,不再是随便买一套房子就能赚钱的投资圣地。从“一铺养三代”到“三代养一铺”,从风光的万达,到如今把首富的位置拱手相让。这其中的玄机,归根到底还要从研判投资对象说起。投资房产,最关键的就是要带来持续的正向现金流;而这个现金流要看清楚,并不是房产本身创造的,而是市场大环境创造的。如今市场走势扑朔迷离,再投资房产,就要比之前房地产刚刚市场化时候,更加复杂。即便是对于住宅,在“房住不炒”的政策大趋势下,如果再用历史经验研判当下形势,很容易犯“一铺养三代”这种刻舟求剑式的错误。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,房产投资炼金术课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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