2018楼市如何走？想必是每个投资者都关心的事情，也是每个买房人关心的事情，此前诸多分析多从具体的市场操作层面，如土拍、限贷、限售等；然而投资具有不确定性，要从不确定中把握最确定的因素，就需要跳过微观层面的因素，忽略偶然性因素带来的不确定性，抓住宏观的大方向去研判市场。
笔者认为，随着调控政策的稳定持续，2018年房价会呈现一种稳重趋降的走势，整体看不会有2016的热度，甚至会像2014年的疲软靠拢。销售方面也不会有太大起色，当然，不排除像前一段时间南京某些楼盘在非理性投资心理驱动下的瞬间局部升温。
不管未来怎样，未来五年楼市主调是“租赁”
反复强调“房住不炒”，在抑制了“不炒”之后，就要考虑“房住”的问题。租赁政策的大力推进，会造成未来楼市出现与以往不同的局面，即：从单一购买商品住房满足居住需求，转向一方面购买实现居住需求，另一方面则是租赁实现需求。众所周知，随着城镇化进程的推进，大量农村劳动人口进入城市，按照此前的住房逻辑，想要在城市落脚，仅有“居住证”是不够的，最好能有一纸户口；也因此，很多在城市做出成绩、积累了一定财富的流动人口，如果要继续留在城市，势必会考虑买房的事情，这也是“房子总会卖出去”的逻辑；但是，从大政方针上给予“租售同权”，可以说是住房观念革新的关键一步——老家有宅基地、有自有住房，在城市里租住同时可以享受居民的权利，谁还会节衣缩食买房子呢？除非是未来要彻底移居城市；而很多第三产业从业人员，无论从收入，还是从职业发展前景看，他们更多选择在城市打拼若干年，获取原始积累后回乡发展，因此他们的“刚需”实际上是“刚性租赁”的需求。
与此同时，尽管之前有商品住房建设要配套公租住房，但现有的的供地模式，不能完全解决居住问题；比如，2012-2016年期间，北京计划供应商品住宅用地4300公顷，实际只供应了2452公顷；在房价快速上涨的2016年，合计只供应了485公顷，只占原计划供应量的30%。
因此，当政策开始大力推广房地产的供给侧改革，将租赁住房用地占比提高到30%，同时改变土地供应方式，按需求供应土地，需求大了，就加大土地供应力度；这一点也体现在今年4月份住建部的文件中：
“各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。”
由此，改变供不应求的模式，同时防止供大于求的尴尬，有效化解了房价大跌的危机，也抑制了房价上涨的源头。
不管需求刚性与否，债务永远是刚性的
2017年金九银十不给力，除了限购、限售挡住了炒房客的资格，限贷也成为了一个关键因素。
房贷一直被视为优质贷款，银行为什么放着钱不赚而收缩了贷款的额度与规模呢？宏观上调控是一方面，另一方面，很大一部分原因在于银行的存款降低，为了防控金融风险。
根据央行的统计，过去半年，中国个人活期存款和流通中货币（现金）合计大幅减少3万多亿人民币；同时，存款总体增长放缓。截至2017年三季度末，8家上市股份制银行平均存款增速年化比率仅为2%，远低于2016年末7.8%的全年平均增速。
有人说，那也可能居民去买理财了；但数据上显示，存款减少了，理财并没有同步增加，反而也是在缩水中。
存款下降，很大概率去归还债务。而居民部门最大的债务则是房贷。从家庭债务占 GDP 的比重这一反映家庭债务负担的指标来看，家庭债务占 GDP的比重在2016年底达到 44.4%；而且达到这个水平的速度是惊人的，可以说债务速度增长已经和美国金融危机时候家庭债务的增速还要快了。
不管房子是不是刚需的，但负债绝对是刚性的！未来没有更多人加入买房的队伍，房产投资将逐渐变为有钱人之间的零和游戏；谁接盘？
此外，还要说一下三四线城市目前火热的楼市；其实，即便是炒房客，也对于三四线城市望而却步，慎之又慎；楼市，归根到底还是“人市”，没有人口支撑，房价怎敢逞能？那么三四线城市房市为什么会火起来？一方面是一线城市二线城市挤出的资金，另一方面，也是大的政策下，对于三四线楼市的棚户区改造带来了楼市的机会。根据住建部数据，2016年全国棚改货币化安置比例达到48.5%，两年提升近40个百分点，带动2016年商品房去库存2.5亿平米，占全年销量的16%。无疑，这种对于普通居民是“空手套白狼”的买卖，自然市场也就火热起来。但是火热背后的隐忧，则是地方经济有待发展、人口外流等带来的，也是买房人和投资者必须要想清楚的。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
