卖房卖了更低的价,买房却要掏更多的钱,还能买吗?

卖房卖了更低的价,买房却要掏更多的钱,还能买吗?
2017年11月22日 15:29 刘磊地产评论

对于房地产市场的调控动作,终于起到了作用;从数据能够看出,历经整整一年的调控,热点城市房价几乎已回归平稳。如果想买房的人,听到这样的消息,欢欣雀跃,那么别急,算一算实际的购房成本就发现,现在买房很不划算。2016年十月,深圳新房均价55000,如今是54000;同样一套100平米的房子,之前首付165万,如今162万,不错,省了3万。然而,贷款部分就悲剧了,虽然之前需要贷款385万,现在贷款378万,但此前利率9折,现在上浮20%,算下来之前还款总额连本带息一共是695万,而现在则需要还款805万,房价跌了,购房成本却涨了100万!

说好的遏制炒房呢?很多评论都发出了“不要误伤刚需”的声音;然而,结合前阵子南京全款抢低价房,我们需要改变既有的思维模式,重新审视一下目前地产市场的逻辑:

第一,买房已经是有钱人的游戏,南京争抢的10个楼盘全部要求最低八成首付,最好全款,此前北京、上海等新房热销,也多是要求全款;此前不是有个段子吗?全款的往里走,办贷款的门口坐一会,公积金的可以回家了,走的时候把你们骑来的共享单车挪挪,别挡门。

第二,刚需需要重新定义。笔者之前撰文分析,刚需是不是真正的“需”,其实人们是把“自住”和“刚需”混为一谈了;什么是刚需?非常需要就是刚需,你结婚没房子,需要婚房是刚需;你有三套房,丈母娘说了非要五套才行,那也是刚需;甚至有人心理强迫症,就要不停买房,不买不舒服,这就不是刚需。

也有人说了,首套房肯定是自住了?你怎么知道,村证房不纳入不动产登记,可能他家有两块宅基地,分了7套房,难道也是你们口中的“弱势群体”,需要贷款照顾?

重新整理思路后,我们发现市场的逻辑变了,必须要按照新的形势、新的规则、新的思路去审视房市。

先说“自住”这种“刚需”,刚刚说了,既然不能有效界定谁需要房子,干脆就彻底堵死!而且,别忘了另一个大的政策方向“租售同权”,什么意思呢?专门满足居住需要的房地产建设方向;想想看,为什么中国老百姓愿意拼劲全力买房?即便是自住房不能算作资产,即便房价涨了自住房也不能卖出套现,但房子仅能带来户籍等一系列便利,也能固化币值,保证币值不贬值;所以,即使是自住的“刚需”,也有投资的行为在其中。现在从供给侧改革,提供租住的房子,且租房可以享受落户等待遇,满足了自住需求,也不用费力买房,何乐而不为?

再说全款买房这件事。很多人说,现在在限价政策下,新房二手房价格倒挂,买到就是赚到。打住!先不说限价这件事是否符合市场规律,单说买到即赚到,简单考虑一下收益率就知道并不是这么简单。别忘了现在50多个城市限售,3-5年才能再次交易,500万砸到一套房子里,五年不能套现,目前存款、基金的年化收益都在5%,那么五年后即便房价涨了100万,也就是跟存款打个平手;更何况当房地产长效机制建立,100万不是说涨就涨上去的啦。

总之,现在对于房子,不能简单以“买买买”对待,房产市场的逻辑在调控中发生了变化,购房者和投资者唯有与时俱进,根据新的市场逻辑研判未来投资走向,才能保证自己的投资行为可以带来预期的收益;否则,“买的贵卖的便宜”这种情况很可能变得常态化。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,房产投资炼金术课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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