2017年12月07日 09:51:41 刘磊地产评论

近日,中科院例行发布了中国住房报告(2017-2018)显示,2018年房地产市场将迎来盘整期,住房价格增幅或将继续保持平稳下降,商品住宅销售额增幅将明显回落,库存进一步下降。或许这看起来有些矛盾,库存下降了,房价应该上涨才对啊,为什么房价库存同降了呢?因为市场不是简单的跷跷板游戏,而是一个复杂的过程,其中多重因素相互纠结,让研判走势并不是一件容易的事情。因此,要看待未来房产走势,应该摒弃过去的思维,多元化地考量问题。

房价快速上涨的时代过去了

过去二十年,房子的价格持续在上涨。未来的情况,比起过去二十年更加复杂。央行行长周小川今年发声:全球进入货币紧缩时代,人民币也将放弃宽松政策。如果理解不了宏观的“收紧”,看看现在贷款的难度就理解了:在很多城市,二套房的首付提高到了八成以上,首套房的利率折扣也不复存在了,加息成了大概率事件……这些都增加了买房的成本;而增长率方面,则是一片看跌,不管是万科总裁郁亮认为“中国房地产行业已经到了危急关头。提出房地产行业属性的回归,不仅是中国经济稳健成长的需要,也是房地产行业自身发展的需要”,还是旭辉控股董事长林中认为“地王”过去可能在三年后就能解套。但是现在起码要等到五年,甚至七年以后,都是对房价的走势未来将呈现平稳、理性趋势的认可。

买房只赚不赔的时代已经过去!

从房企经营方面看,2017年,房企间并购现象加剧,马太效应开始显现。一方面,强势房企如万科、恒大等,纷纷提出5000亿营业目标,同时多元发展业务,从教育到养老,用多元化的经营模式,以朝阳产业对冲房产未来可能出现的风险;而一些中小房企,则面临资金压力,甚至开始谋求被收购。房企尚且如此,投资散户对抗风险、筹集资金的前景更为堪忧;尤其是限售之后,在投资者资金吃紧的情况下,连抛售止损的机会都失去了。

利用杠杆去投资房产的时代已经过去

首付比例增加,利率优惠不再,对于买房人,算下来要支出更多。过去首付3成,300万现金可买1000万房子;现在首付7成,300万现金,只能买400多万的房子。利率方面,以300万贷款、240个月期限为例,9折优惠时候,本息总和452万,月供18800元。而上浮10%之后,本息总和490万,月供20500元。不但还款总额增加了,而且月供压力也陡然增加。

由此,新型行业的兴起、多元化的经济发展道路,将使得投资更为复杂;而房产所获得的收益,也将随着经济增速的放缓而降低;鉴于这样的市场前景,买房要理性,不要加太高杠杆;如果用自己的身家去赌房价,也许最终的代价将是输掉之前的所有成果。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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