近日，中科院例行发布了中国住房报告（2017-2018）显示，2018年房地产市场将迎来盘整期，住房价格增幅或将继续保持平稳下降，商品住宅销售额增幅将明显回落，库存进一步下降。或许这看起来有些矛盾，库存下降了，房价应该上涨才对啊，为什么房价库存同降了呢？因为市场不是简单的跷跷板游戏，而是一个复杂的过程，其中多重因素相互纠结，让研判走势并不是一件容易的事情。因此，要看待未来房产走势，应该摒弃过去的思维，多元化地考量问题。
房价快速上涨的时代过去了
过去二十年，房子的价格持续在上涨。未来的情况，比起过去二十年更加复杂。央行行长周小川今年发声：全球进入货币紧缩时代，人民币也将放弃宽松政策。如果理解不了宏观的“收紧”，看看现在贷款的难度就理解了：在很多城市，二套房的首付提高到了八成以上，首套房的利率折扣也不复存在了，加息成了大概率事件……这些都增加了买房的成本；而增长率方面，则是一片看跌，不管是万科总裁郁亮认为“中国房地产行业已经到了危急关头。提出房地产行业属性的回归，不仅是中国经济稳健成长的需要，也是房地产行业自身发展的需要”，还是旭辉控股董事长林中认为“地王”过去可能在三年后就能解套。但是现在起码要等到五年，甚至七年以后，都是对房价的走势未来将呈现平稳、理性趋势的认可。
买房只赚不赔的时代已经过去!
从房企经营方面看，2017年，房企间并购现象加剧，马太效应开始显现。一方面，强势房企如万科、恒大等，纷纷提出5000亿营业目标，同时多元发展业务，从教育到养老，用多元化的经营模式，以朝阳产业对冲房产未来可能出现的风险；而一些中小房企，则面临资金压力，甚至开始谋求被收购。房企尚且如此，投资散户对抗风险、筹集资金的前景更为堪忧；尤其是限售之后，在投资者资金吃紧的情况下，连抛售止损的机会都失去了。
利用杠杆去投资房产的时代已经过去
首付比例增加，利率优惠不再，对于买房人，算下来要支出更多。过去首付3成，300万现金可买1000万房子；现在首付7成，300万现金，只能买400多万的房子。利率方面，以300万贷款、240个月期限为例，9折优惠时候，本息总和452万，月供18800元。而上浮10%之后，本息总和490万，月供20500元。不但还款总额增加了，而且月供压力也陡然增加。
由此，新型行业的兴起、多元化的经济发展道路，将使得投资更为复杂；而房产所获得的收益，也将随着经济增速的放缓而降低；鉴于这样的市场前景，买房要理性，不要加太高杠杆；如果用自己的身家去赌房价，也许最终的代价将是输掉之前的所有成果。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
