调控7年房价飙涨，香港狙击楼市投资客_

华夏时报记者陈小瑛深圳报道

4月11日晚上，香港再次收紧住宅的印花税，从2010年以来，香港多次通过提高印花税，以及上调贷款首付比例，旨在抑制香港房价上涨。

但收效甚微。香港官方楼价指数显示，该数据已从2010年第一次调控的163.7，飙升至今年2月的312.8，上升九成。

《华夏时报》记者采访得知，导致香港房价上涨的因素包括多方面，除了全球宽松的货币环境外，香港土地供应少，内地投资客蜂拥而入，本地刚需利用杠杆买房、内地房企在港积极拿地制造地王等，助推了房价节节攀升。

连续上调印花税

香港这次的调控政策规定，任何本地人以“一约多伙”入市须缴15%的印花税，以此杜绝投资者回避税收。

所谓“一约多伙”，就是以一个买卖合同文件购买多套房，实际上只缴纳一套房的税收，今年2月，在香港某盘出现一人买15套，涉资1.4亿元的惊人个案。

而且这种现象这几个月越来越多，美联物业的统计，3月份购买香港新房以“一约多伙”的占比达22%，明显反映投资客入场增多，其中不少是内地人去香港投资规避风险。

与内地的限购限贷限卖限离限学历等行政调控手段限制需求不同，香港历来调控都是市场化手段，常见的就是上调印花税，提高交易成本。

2012年7月，香港采取了诸多所谓“辣招”平抑房价，包括增加土地供应，增加保障房，多次提高印花税，比如对非香港人提高买家印花税15%，对香港永久居民购买二套房以上收双倍印花税至30%，之前是按照不同价格收税，包括4.5%、6%、8.5%。

同时提高首付比例，2015年提高一成首付比例，现在首付大概是三四成左右。

然而，开发商亦有对策，比如补贴印花税，导致这些调控措施也没有抑制房价上涨。

据一位香港本地投资人士告诉记者，提高印花税的结果，是导致二手房市场的放盘量越来越少，需求只好往一手房挤，这正中了开发商的下怀，增加了涨价空间。

即将于今年7月就职的香港新特首林郑月娥表示，以往两届政府推出的需求管理措施有一定成效，但都难以逆转楼价上升趋势，她上任后会增加住宅供应，开拓新土地。

“因为香港严控土地出让，政府有意维持高地价，减少了房屋供给量，自然是供不应求，价格想跌也难。”一位香港业内人士告诉记者。

有关数据显示，香港安居房今年推出4000套，排队申请的就有14万。

多重因素，导致房价上涨

从2003年后，除了2008年金融危机和2016年的调控有过小跌外，香港房价一直扶摇直上。

宏亚按揭证券营运总裁王建成认为，除了土地供应不足外，2008年后的全球货币宽松，低息和货币供应，导致了香港房价大涨。

香港今年3月随美国加了一次息，利率调至2.4%，此前一直在2厘左右，比内地低一半多。

中原地产集团研究部高级联席董事黄良升指出，全球经济开始复苏，带动香港楼价向上，加上去年11月楼市加大措施无成效，推动买家加快入市。

上述香港业内人士分析称，内地人去香港买房投资的越来越多，港币汇率与美元挂钩，由于对人民币持续贬值的担忧，买房成了一种对冲汇率风险的简单方式。

有关数据显示，去年内地人在香港投资比例达到17%，今年还在上升。包括子女在港上学，投资移民，香港官方数据称，现在7个香港人中就有一个是新香港人，所以不能单纯以香港本地人的支付能力来评定房价高低。

一位经常往返香港和深圳的地产投资人士对比发现，香港的租售比相比内地高很多，比如香港沙田富豪花园，套内面积72.5平米，建筑面积96平米，售价700万，可以租到2.3万，而在深圳，同样售价的房子，大概是八千左右。而且香港贷款利率低，同样贷款450万，按基准利率计算，国内贷款30年月供2.38万，比租金多出1.58万，而香港月供是1.75万，比租金还少5500元。

所以即便香港房价现在已经升到了历史性的高峰，但香港人认为泡沫不多。除非是连续加息很多次，收紧流动性，增加月供压力。但还可以租出去，减少还款压力。

上述业内人士称，本地刚需也跟风入市，香港本地年轻人购房，会动用父母现有住房作为抵押从银行贷款，来支付房子的首付款，没钱付首付的，开发商帮买家垫三年首付，三年后，房价涨了三五成，再把房子到银行做转按揭，把升值部分套出来，还给开发商。

另外，地王效应导致投资客纷纷入市，引发房价上涨预期，内地房企去香港积极买地的越来越多，动辄上百亿的地王频出。香港地政总署的数据显示，香港政府在2016年4月开始的财年共出售27块土地，中国大陆的公司成功竞得其中6块，但就价格而言占总交易额的44%。

“购房者的心态跟内地一样，认为地价高了，房价会更高，而且过去十多年早买房的早发财了，再不买就会越来越贵，越难上车，对未来价格都有上涨预期。”香港本地投资人士对记者说。

“看不出香港未来一两年的房价会下降，因为买家购买力很强，香港是弹丸之地，土地供不应求，除了本地人外，内地人也会来买，导致房价上涨。”李嘉诚在最近的公司年度发布会上表示，投资炒楼的亦有风险，但自住在收入和支出可以应付的情况下就应该买房。