华夏时报记者 吴丽华 北京报道
折腾了几个月，终于因贷款没有顺利审批下来，张晓梅决定暂时搁置自己的换房计划。
对于这次经历，张晓梅最深刻的体会是，“下手晚了，能想的办法都被政策堵住了。”首付七成，700多万一时拿不出，身边朋友轻松操作的房抵贷、消费贷到她这里也变得异常艰难，资质良好、有房有车的夫妻俩最终没能成功凑齐首付。
“还好中介小哥安慰我，这是调控政策的问题，近来不少人都出现了贷款审批问题，说不定等过一段政策调整了，我能买套更好的。”张晓梅苦笑着自嘲道。
事实上，正如那个著名段子所说的，这些年唯一没有骗你的就是房地产中介，由于政策严控消费性贷款进入房地产市场及房贷门槛的提高，10月份新增居民贷款出现大幅回落，居民加杠杆买房正在变得越来越困难。
居民新增贷款骤降
央行最新公布的金融数据显示，10月新增金融机构贷款6632亿，环比少增近3000亿。值得注意的是少增的这部分贷款大部分来自居民部门新增贷款。10月居民贷款仅增加4501亿，环比少增了2800亿。
对此，海通证券首席经济学家姜超分析认为，随着房地产销售增速的不断放缓，房贷利率上行且房贷额度受限，10月居民中长期贷款仅增长3710亿，同比和环比均少增了1000亿。居民短贷仅增加791亿，不足上月新增量的1/3，反映出监管机构严查居民消费贷的效果。
当然，居民消费贷款环比的快速回落与近两年人们纷纷加杠杆买房背景下，居民部门贷款的快速增长造成的居民部门贷款基数迅速增长关系密切。数据显示，居民部门新增信贷（不包括公积金贷款）从2015年的3.87万亿，上升到2016年的6.33万亿，而2017年前10个月就达到了6.2万亿，比去年同期多增了1.02万亿。
2015年，10年期国债利率仅为3%，房贷利率仅为4.7%，全国房价处于低位，而居民部门月均贷款只有3000亿。但目前的10年期国债利率接近4%，10年期国开债利率达到4.6%，房贷利率已经全面上浮，10月份的全国35城首套房贷利率已经达到5.3%，而且还在继续上行，全国房价普遍大涨，而居民部门月均贷款超过6000亿。
张晓梅身边的例子则是，过去几年同事们纷纷加入房地产投资大潮，一个同事甚至在天津武清的一个楼盘一口气买了5套公寓，与此同时各种途径的贷款融资也成为热门话题。
她告诉记者，由于所在公司规模较大，员工收入较高，经常有合作银行来公司给员工办消费贷。“有一段时间，只要有银行来办消费贷，同事们基本是来者不拒，不少人甚至同时办几家银行的贷款，等各家银行都审批后再启用，30万的额度3家银行就有90万了，可以在二线城市首付买套房了。”
与此同时，我国居民部门杠杆率迅速提高。如果考虑到住房公积金贷款，居民部门杠杆率水平从2008年的20%左右已经飙升至50%以上，而且几乎是新兴经济体中最高的。
对此平安证券首席经济学家张明表示，中国居民部门贷款与居民储蓄存款的比率，已经由2007年的25%左右上升至目前的60%以上。而中国的居民部门年度新增贷款与年度新增存款的比率，则由2005-2007年期间的年均50%上升至2014-2016年的97%。2016年更是出现了居民存款增量低于居民贷款增量的现象。换言之，从负债与狭义流动性资产之比来看，中国居民部门继续加杠杆的空间也越来越有限了。
央行行长周小川则在其署名文章中提出，高杠杆是宏观金融脆弱性的总根源，在实体部门体现为过度负债，在金融领域体现为信用过快扩张。他指出，2015年年中的股市异常波动，以及一些城市出现房地产价格泡沫化，就与场外配资、债券结构化嵌套和房地产信贷过快发展等加杠杆行为直接相关。
在房价的快速上涨、居民杠杆率快速飙升背景下，监管部门调控手段不断加码，银行纷纷提高房贷门槛的同时，9月份监管部门开始出重拳严控消费贷流入房地产市场。10月，居民部门贷款特别是居民短期贷款应声回落。
姜超则在其研究报告中分析认为，过去两年的居民疯狂举债绝非理性行为，在贷款利率上升和房价逐渐止涨的背景下，10月份居民部门新增贷款降至4500亿只是一个开始，未来居民的新增举债或持续萎缩，并带动社会融资总量的回落。
房地产市场或入寒冬
宏观调控牵一发而动全身，意在调控房地产的居民部门在信贷政策调整之下，10月份房地产领域各项数据纷纷出现下滑。
从统计数据来看，10月房地产投资同比增速大幅下滑至5.4%。今年以来，地产投资增速逐季下降，从一季度的9.1%降至三季度7.4%。与此同时，10月地产销量跌幅扩大至-6%，受此影响，土地购置面积增速下滑，新开工面积增速转负。
对此，姜超认为10月居民贷款增速明显下滑、房贷利率再创新高，都意味着地产销售下滑仍将持续，其对投资和消费的影响也才刚刚开始。
加杠杆空间有限的背景下，房地产市场则已显寒冬之势。
近来环京房地产市场降价之声不断，作为环京地区楼市晴雨表的河北燕郊炒房客跳楼、赔掉首付的新闻被广泛传播，当地曾经繁华的中介一条街也变得门可罗雀，甚至张晓梅这样的刚需，层层调控之下也搁置了购房计划。一直走在全国楼市涨跌前列的深圳也在层层加码的调控政策之下出现了量价齐跌。
姜超则在其研报中表示，在地产去库存政策力度暂缓、楼市调控进一步加码的背景下，居民贷款增速下降、房贷利率的回升，将带来地产销售的趋势性下行。
他认为，本轮地产销售起伏，与居民杠杆升降有关，居民加杠杆带动了2015年以来的地产繁荣，居民贷款增速大降，是地产需求走弱的原因之一。
2016年新增的12.7万亿的银行表内贷款中，有45%是居民中长期贷款。如果算上住房公积金贷款，居民部门负债去年增加了7.1万亿，今年上半年增加了4万亿，同比多增近7000亿。但10月居民贷款增速明显下滑，仅增加4500亿，环比少增了2800亿，其中居民短贷仅增加791亿，不足上月新增量的1/3，反映监管机构严查居民消费贷的效果。
张明则表示，在金融系统性风险上升与金融风险显性化的环境下，如何克服对资产保值增值的焦虑（克服“不上船就贬值”的心魔），根据自身的实际情况来合理配置资产，避免过高使用金融杠杆，也是未来中国的每个中产阶层家庭不得不直面的挑战。
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