作者：梁云风 ／ 微信公众号：qspyq2015
这是秦朔朋友圈的第1626篇原创首发文章
12个试点城市拉开租赁市场大幕
10月31日，北京住房租赁新政正式实施，监管和服务平台同步上线。在紧锣密鼓地筹备几个月后，租售同权新政开始真正与市场的接轨。而随着各地租赁政策的不断出台和完善，租售同权可能真要来临。
今年7月，住建部、国家发改委等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，首批开展住房租赁试点。目前广州、佛山、武汉、沈阳、郑州、成都、合肥等地都有具体落地政策。
以合肥为例，作为首批12个试点城市，合肥紧跟“租购同权”的节奏，10月26日，合肥市房屋租赁有限公司揭牌成立，公司注册资金20亿元，主要任务是开展政策性和市场化的房屋租赁工作，计划在今年内筹集3000套租赁房源投放合肥住房租赁市场。
京沪虽然不在12个试点城市之列，但其政策步伐却丝毫没有落后。比如北京发布的租房新政策中提出了租房落户、受教育等相关条款，为承租人提供保障；上海继浦东张江、嘉定新城以底价拍出两幅只租不售的租赁住宅地块后，将静安区市北高新技术服务业园区两幅商业用地调整为四类住宅用地，规划为社会租赁住宅，拟为园区就业人口供应近千套租赁住房。
京沪作为中国最具代表的一线城市，其落实租售同权的现实意义更具有代表性。据北京工业大学社会学系教授李君甫介绍，北京等一线城市的常住人口租购比例约为4：6，这意味着40%的居民靠租房生活，接近发达国家标准。如何真正激发这个巨大的住房市场，是12个试点城市和京沪租赁新政的使命所在。
4万亿市场“蓝海”变“红海”
随着租售同权的落地，租赁市场未来的前景也被看好。东方证券报告预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元，规模将是目前的4倍以上。这吸引了不少企业参与到这个潜力无限的“蓝海”中来。
万科是国内较早进入租赁市场的房企之一。万科董事会主席郁亮表示，中国房地产行业真正到了一个新阶段，租赁市场前景广阔。“租购并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，万科已经开办长租公寓1.2万间至1.8万间，计划今年做到10万间。”
在国内一线城市和一些二线城市，除了万科、万达等大型房企旗下新设长租公寓项目，链家、我爱我家等房产经纪公司投资的自如公寓、相寓等，也出现大量的机构作房东的独立品牌公寓商，如蛋壳公寓、YOU＋公寓、魔方公寓、函数公寓等。
不仅仅是房企，包括蚂蚁金服、中国银联等在内的互联网企业和金融企业也正瞄准房产租赁市场，比如蚂蚁金服介入了100套租赁房源，利用信用数据免除了押金。中国银联与沈阳市房产局合作搭建住房租赁服务平台。
企业的参与，也激发了房屋租赁市场的活力，近日A股市场租售同权概念股一路走高，也可以看出资本市场对租赁前景的看好。
增加租赁土地供应为租赁市场输血
租赁市场巨大，但从房源来看，目前并不能满足市场的需求。
房屋租赁的房源主要来源于三大渠道。以上述合肥为例，合肥今年要供应3000套房，其来源：一是通过政府在建的公租房划转，目前各地都有类似的公租房、廉租房建设任务和指标，这是政府掌握的可分配房源；二是建设人才公寓项目；三是规划租赁住房项目。
从数量上来看，公租房、廉租房和人才公寓数量有限，更大的供应市场将来自新建的租赁项目，如何探索租赁土地的供应模式是关键。中原地产研究中心发布的最新统计数据显示，全国已经有超过10个城市推出租赁类土地，未来可提供房源超过8万套。目前，北京、佛山、上海、广州、深圳等城市先后开始探索租赁土地供应模式。据新华社报道，北京未来5年内将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。上海则提出“十三五”期间增加70万套租赁住房，部分来源于新增，部分来源于存量的物业。今年9月，上海连续推出多幅租赁用地，10月10日，深圳推出首幅租赁用地，10月17日，广州也推出了首幅租赁用地。根据有关机构的统计，截至目前全国出让的租赁自持用地已近80幅。
此外，如何利用好存量房产也是一个考验。根据住建部公布的2005年城镇房屋概况统计公报，全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米，住宅私有率为81.62%，随着近几年住宅竣工规模的不断扩大，住宅私有率继续提高。而统计局六普数据公布的城镇居民租赁占比为21%，远低于欧美发达国家水平。从近年房屋出租面积来看，房屋出租量逐年走低，占同期房屋销售面积比重也连续下降。重售轻租的市场环境导致我国租赁市场发展落后，相关的财税性政策也未及时跟进并形成体系。
租赁同权的关键是落实租的权利
政策的落地和土地的供应，将在一定程度上刺激租赁市场，但租售同权政策的实施，真正捋顺的是租的权利，这也是激活现有存量房的关键。如果租的权利仍然模糊，租售同权也将只是一个概念。
世联行董事长陈劲松撰文指出，“租售同权”里的租赁权利主要体现在三个方面。
一是享有公共服务，不应该被歧视。比如警察、学校、医院等服务，不管是短租还是长租，都应该能够平等地享受。没有公共服务，租售同权就白说了，比如说学区房，如果真正落实租售同权，必将打破学区房的概念。
二是享有租赁产权。租赁产权应该被保护，而且租赁产权应该跟房屋产权一样，享有租赁期限内的转让、抵押、质押等权利。如果没有这个权利，大规模的租赁公司诞生不了。否则，就只是黑二房东，全是私底下的，不被保护的。
三是享有房屋的处置权。在不违反法律的前提下，对房屋进行改造、更新、重新分割、重新装修等权利，包括消防报批等，这个权利非常重要。
而租赁权利的落实，也将对中国住房市场和观念产生翻天覆地的变化。
首先是改变中国人根深蒂固的买房观念。安居乐业是中国人的传统，主要原因就是，租售不同权使得租赁不是一种有尊严的生活方式，如果落实租售同权，这种人性将慢慢扭转。
其次是改变房价不断上涨的局面。目前中国几乎所有城市的租金回报率大概在3%左右或者之下，但就是这样中国人还是买买买，因为租房没有同等的权利。如果落实租赁权利，比如说一个长的租赁期内，有对这个房屋的改造可能性，那么买与租将并行不悖。陈劲松认为，落实租赁同权，是中国房地产后30年最主要的意义。如果没有租售同权的概念，接下来30年我们的房地产不好收场，房价还一个劲地往上走，这将是典型的“灰犀牛”。
第三是提高核心城市竞争力。比如陈劲松认为，“租”才是深圳核心竞争力。深圳的未来，取决于深圳人的工作与生活，取决于深圳企业的活力和竞争力，而“房价高”并不是城市的竞争力，各类人的“平租”才是。
第四是挖掘非商品房的价值，打开一个巨大的市场。在今天的地产存量市场中，那些非商品住宅、非商品写字楼、老厂房、农民房、不适应城市发展的房子的价值一直是被低估，甚至是被遗弃浪费的，比如很多的小产权农民房，由于没有房产证，不能交易或者交易价值被低估，一旦租售同权，都将以各种形式进入租赁市场，全民房地产将由此形成。而这也和1998年的房改有异曲同工之妙，都是激活了一个巨量的市场，中国人在住房市场有了更大的自由与资源。
租和售，未来我们如何选择？
租赁同权之前，丈母娘选女婿的标准之一就是有没有房。如果落实租赁同权，那么有一个切实的问题是，未来我们到底买不买房？
陈劲松也举了一个不买房的例子。他说，世联曾有一个董事，他是台湾人，他在香港就是租房子，从来不买，他租的是香港半山一个豪华公寓。当地买是每平方呎3万块钱，租不到20块。如果买，收租的回报是不合算的，而租呢，既便宜，又能用这笔本来要买的钱进行自己看得懂的投资。这样，你可能因此错过了很多房子升值的机会，但投资你看得懂的股票，比如腾讯的股票，要知道，腾讯上市13年股票翻了300多倍。
在国内其实也一样，今天的北上广深，房价已经高得吓人，比如在北京，东城区、西城区均价都超过了10万元∕平方米，单套房价过千万的比比皆是；而北京同样是东城区，租金每平方米100元左右，租售比为1/1000，这意味着要1000个月（约83年）才能收回购房成本。即使是二线城市南昌，以南昌的市中心红谷滩为例，10月份红谷滩购房单价约15000元/平方米，但租金仅为约25元/平方米，租售比为1/600，而国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1/200-1/300，这从投资的角度来看，就非常不划算了。
从另外一个方面看，随着租售同权的推进，售的比例也将越来越少，租的市场和接受度越来越大，售和租将达到一个平衡，那就是房子是真正用来住的，而不是投机的，房屋真正回归其住宅的本质。
如此，是租还是购，也将迎刃而解，那就是看我们的具体需要了。
参考资料：
1.首批12个城市试点“租售同权”让房奴真正变房客（新华社2017.8.23）
2.陈劲松：为什么2017租售同权堪比98年住房制度改革？
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