作者：梁云风 ／ 微信公众号：qspyq2015
这是秦朔朋友圈的第1686篇原创首发文章
“房地产进入了新一轮的长周期！”
在11月17日第六期易居沃顿实战研修班上，旭辉控股（集团）有限公司董事兼主席林中对着台下济济一堂的地产行业高管说，“房地产行业已经进入了新一轮的长周期，未来20年和过去20年将呈现完全不一样的状况。”
林中解释，1998年至2017年是高速增长、高频波动的长周期；2017年至2035年是平稳增长、低频波动的长周期。2035年对于房地产行业具有非常重要的意义，因为去年中国的城市化率大概在56%-57%，按目前中国每年1.2%的城市化增速，到2035年中国的城市化率将达到75%，这也意味着人口迁移基本结束，房地产行业从增量转向存量，不再需要新开发了。
这让人想起另一位房企大咖任志强的话，在今年8月份，任志强也曾做客易居沃顿的课堂，他的观点是“企图靠某一个楼盘的暴涨大卖赚快钱的时代已经过去了”。在这种情况下，林中告诫同行，有三个大错不能犯：投资拿地失误，产品定位失误和寻错总包。
在《拿地是门技术活》中我们分析过因为拿错地而陷入危机的房企教训。而强调产品定位和总包的重要性，归根到底是因为中国的房地产行业已经进入了新周期。
在过去很长一段时间，用前保利副总裁、现宝能地产总裁余英的话说，卖方市场主导下，“只要你建的房子四面不漏风，什么歪瓜劣枣都能卖。”这让很多房企不重视产品设计，房子品质远远达不到用户“住好房”的要求。
一个房企不得不面对的现实是，客户的需求正在发生变化，“房子是用来住的不是炒的”，以前的需求要么是“有房住”，要么是“有房炒”，解决量的问题，但未来的需求是“美好生活”，是“住好房”。这是一个从量到质的变化，对开发商来说，就是从硬件到内容的变化。未来大型开发商一定会去做内容，例如旭辉在进入教育和社区服务等领域。
做内容，也可以看作是未来房企突围的路径之一。
开发商做内容，这是个非常有趣的话题。很多人可能会疑惑，开发商做什么内容呢，他们不就是把房建好就足够了吗？
还真不是。
今天的地产行业，存量市场和增量市场并重。在存量市场上，2015年国家提出“三去一降一补”。在去库存方面最重要的是什么？致颢投资创始合伙人、绿都地产执行董事赵男男认为，去库存最重要的莫过于对存量资产进行赋能，通过对空间、资产植入最适合它们的内容，从社会的角度去库存。
今天地产行业最热衷的城市更新项目就可以看作是这一类。2016年6月，上海万科和上海生物制品研究所有限责任公司签订合同，整体租赁开发延安西路1262号地块项目。延安西路1262号上现存的著名的邬达克作品孙科别墅以及哥伦比亚公园等几处上世纪二十年代的西班牙风格建筑，都是重要的历史文化遗产。万科将对其整体进行更新改造，将其打造成集文化创意、餐饮娱乐、办公为一体的生活空间，赋予这一块历史文物新的功能。
在增量市场上，内容更是被追捧。
林中认为，未来的核心竞争力在于产品的溢价，产品如果没有10%-20%的溢价，会在未来的竞争中处于劣势。
那么问题来了，大家都造房子，凭什么就你的房子溢价呢？
林中认为，在未来二十年内会不断增加对养老、休闲、旅游、文旅等能增加人们美好生活需求的投资。这其实也很好理解，目前开发商纷纷进军出租、物业管理、教育、医疗、养老甚至是物流等行业，“房地产+内容”的时代已经到来，脑补一下，未来当你买了一套房后，开发商或许会将出租、物业服务、教育、医疗、养老等一系列生活配套服务为你“一条龙”搞定，这样的产品不要溢价吗？
以“房地产+医疗”为例，医养概念正在不少开发商中流行。从拟斥资1440亿元，建立大健康集团，用“轻模式”布局医疗的万达，到深耕养老地产的万科，到整体转型的宜华地产，再到宣布“5年内投资500亿元做医疗，用地产的利润来补贴也没有关系”的泰禾集团，地产公司对医疗的热情越来越高，投入也越来越大，大有重构医疗格局之意。
以泰禾为例，作为泰禾地产三大自持产业之一的泰禾医疗，与东莞泰禾新天地签约，全方位的美式医疗成为业主们的“家庭医生”，也成为东莞首个自带“家庭医生”的楼盘。据开发商介绍，如业主有需求，可以优先享受生物化学检查、形态学检查、功能医学检查、基因检测等一系列高端体检服务。当东莞本地医疗资源无法满足业主家庭的病患要求时，泰禾医疗将开通绿色通道，联合国外、北上广等地知名医院专家，提供远程医疗、专家会诊等服务。开发商配套的医疗服务，也成为不少地产项目重要的标配。
商业地产的运营更是依赖于内容的服务。在商业领域，最能“拉拢”情侣们消费的地方，上海大悦城项目算是成功的一个。该项目拥有SKYRING天空指环、梦创空间、摩坊166、手作人街、未央街、霓虹街、千平米垂直绿化，构建了现代化智慧购物体系，拥有400家优质商户引领都市潮流。其中标志性的摩天轮SKYRING，通过应用互联网思维，不仅成为购物中心客流的发动机，在增加娱乐体验的门票收益之外，也带来吸引众多品牌跨界合作的衍生收益。
当地产行业进入新的长周期，未来20年房价将平稳增长，年均房价增长6%-8%，与GDP增长同步。卖房子的利润可能更多的来自于，你的房子能给我多少溢价。
当然，新周期并不意味着今天地产行业进入了最后的狂欢。相反，正是因为站在2017年这个十字路口，给了地产行业更多的可能。
在未来市场及政策层面下，房地产不是最好的投资品，但是可以保值增值和对抗通胀。这依赖于国家政策层面的平稳过渡，不过可以肯定的是，在今天地产与金融等行业深深捆绑的情况下，稳定压倒一切。
更多的可能是，地产行业已经成了一个开放的创业平台，能够开出各式各样的美丽花蕾。
万有集市是一个从上海开始的菜场改造社区商业项目，目前在陆家嘴、虹口等开出了1.0到3.0版本的万有集市10家。在陆家嘴店底层的菜市场是按照目前上海第三代菜市场标准进行建造，所有商品均使用了电子化可溯源标签。围绕菜市场的沿街店铺均是各类小吃，每个店铺装修非常文艺；在二楼的共享空间，融入了中央厨房、咖啡馆、早教中心、理发馆、健身房、舞蹈房等内容，每一个板块有一定的独立空间，所有板块又共享一个中央区域的大空间。
在和运营万有集市的瀚立资产管理有限公司创始人兼总经理马莉交流后，我发现这个商业运营项目有非常大的“野心”，他们投资了万有集市中很多的餐饮等业态，“未来这里将成为特色餐饮等创业项目的孵化器。”马莉说。
依托于存量资产的改造，火起来的还有长租市场。此前，我们已经多次提到万科的“泊寓”、龙湖的“冠寓”等长租品牌，进军租赁市场已经是绝大多数规模房企的战略。11月3日，招商、华润、万科、恒大、中海、金地集团、碧桂园、星河等11家房地产公司，以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等11家企事业单位与中国建设银行在深圳举行住房租赁战略合作签约仪式，宣布进军长租房市场，推出“按居贷”产品，面向租客提供租房贷款，最高可贷100万。
依托地产商业运营，也催生了像汇纳科技这样的上市公司。汇纳科技专注于客流数据统计、消费行为分析和商业价值挖掘。至今已为包括万达、百联等全国1000多家购物中心、百货商场以及超过2万家品牌连锁专卖店提供线下消费者行为数据分析服务，实现了每年百亿人次客流量统计。在参观汇纳科技位于陆家嘴的园区后，不停跳动的数据会让你惊叹地产和商业的联姻如此真实。
在中国，政策的风险永远存在，地产行业更是如此。一位媒体同行说“2017地产行业从未如此撕裂”，或许对于执着于其中的从业者来说，撕开的只是不同的方向，条条道路通罗马不是？！
