租房居住的2.7亿人会让房价下降吗？_

10月18日，习近平在会议报告中指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

会议前后，一些城市发展租赁住房市场的政策也密集出台。

比如，10月17日，武汉市住房保障与房屋管理局与建设银行湖北省分行、中国银联湖北分公司签约，三方将共同建设住房租赁金融综合服务平台；10月19日，深圳出台《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，其中包括商业用房按规定改建为租赁住房、将“城中村”改造成租赁住房并对外长期租赁、加大公租房的供应、保障租房人的权利等内容；10月19日，作为集管理和服务于一体的广州市房屋租赁信息服务平台正式上线运行。

租购并举，中央的决心是坚定的，寄予了解决居住刚需的深切希望。地方也积极响应，以实际行动表明对中央的支持。

我们说，中国房地产市场是一个政策性市场，发展住房租赁市场，已经有了中央的明确定调，政策方面的投资风险没有了，反而有了大量政策的扶持，从这个层面讲，投资租赁住房正当其时。但是，政策性市场终究是市场，市场规律也要起决定性作用。那么，发展租赁住房，有市场基础了吗？

证券日报10月18日报道：东方证券一份报告预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。目前我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已达1.3万亿元，其中一二线城市的份额占比分别为31%、20%。但与发达国家的成熟市场相比，无论租赁人口还是整体租赁市场规模都还有较大的发展空间。

这也和之前的一些统计报告相符：国家统计局数据显示，我国住房租赁市场正在快速扩张。全国约有1.6亿人在城镇租房居住，以外来务工人员、新就业大学毕业生等新市民为主。另据链家研究院报告预计，2020年和2025年，中国房屋租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

租赁人口主要由流动人口及高校毕业生构成，我国城市化进程进入第二阶段，将有更多人农村及中小城市向大城市集聚，所以，未来中国租赁市场的“主战场”就在一二线城市。

租赁市场是房地产长效机制中不可或缺的重要一环，政府鼓励租赁市场发展，最主要目的是解决中低收入群体的居住刚需，稳定房地产市场。但笔者却看到，这些租赁市场快速发展城市未来租金的持续高涨和房价继续坚挺的基础。短期看，政策利好会对价格形成影响，长期看，供需关系决定价格，目前租赁市场的政策利好是看得见的，而租赁市场快速发展的城市必然是人口快速流入的城市，房租上涨也是必然的。

同样的，租赁市场快速发展的城市未来房价也是最坚挺的，因为这些流入的大量人口前期是租房住，后期必然转化为购房市场的生力军。一方面，一个人或小两口租房住方便，但随着年龄增长，肩负抚养孩子赡养老人的责任，租房就不方便了，你总不能一直让一大家子人租三室两厅住；另一方面，租房只是享受了房子的居住价值及政府支持租赁市场而放开的有限的城市配套服务，只有买房，才能安心的享受附着在房子上所有城市利好，才能享受房子的投资价值，实现资产的保值增值，降低以后改善居住条件的成本压力；更重要的是，在当前乃至近二十年内，中国人买房的强烈意愿不会变，丈母娘要求女婿买房结婚的条件不会变。