炒房暴富时代结束,2018年房产投资的风口在哪里?

炒房暴富时代结束,2018年房产投资的风口在哪里?
2017年11月09日 18:55 房产那些事儿

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2017年仅仅剩下不到60天,又到了总结过去,展望未来的时候。2017年,你在房产投资市场上有多少收获呢?2018年,你又有什么样的计划呢?话说回来,对于广大热爱房产投资的人来讲,现在是一段比较煎熬的时间。一边是令人艳羡的在上一波行情中赚的彭满钵满的投资客们,一边是党代会重申的“房住不炒,租售并举”。

回想2015-2017这一波楼市盛宴,先知先觉的投资者已经酒足饭饱,摸着圆鼓鼓的肚子离去;有的人才刚刚坐上桌,正在费力的扒拉残羹冷炙,希望幸运的找到几根遗落的肉丝;还有的人正在赶来的路上,期望能重演成功者的传奇;当然也有人从开始到结束都只是在一旁围观。无论你是哪一种人,毋庸置疑,这一场盛宴已经接近尾声。2018年,我们是该勇敢的抄底?还是该转身埋头干事业,从此不再关心房市?

在党代会议上,当国家最高领导人铿将有力的喊出“房子是用来住的,不是用来炒的”,全场爆发了最热烈的长达15秒的掌声。现在很多的专家们也一边倒唱空房价,比如马光远说《2018年将是房地产最困难的一年》、比如叶檀的《记住,房住不炒》等。似乎,一切的言论都指向,房地产又将是那个暂时用不上的夜壶,又要被一脚踹到床底下去了。

虽然当国家最高领导人在做党代会政府工作报告时,我也目不转睛的看了三个多小时,也为我们国家的日益强大,和国家领导人的英明神武感到由衷的振奋和自豪。最高决策层提出的“房住不炒”的大方向可谓深得人心,很多人都简单的认为这是一个从人民群众利益出发的民生工程。

可是我更相信那句话:屁股决定脑袋,不!是利益决定脑袋。

请大家不要忘记,就是在两年多前,也是由国家最高领导人亲自喊出的“去库存”口号。当年2015年12月26日发表在人民日报的文章,题目是:《中央经济工作会议精神解读:去库存成为"国家任务"》。大家想想,当年“去库存”的根本原因是因为人民没有房子住,或者是冲着改善人民群众住房品质去的吗?当然不是,只是因为房子建的太多,卖不出去。不利于土地财政,不利于经济发展,不利于金融系统稳定,这跟民生没有半毛钱的关系!

所以从理论上说,宏观调控的基本特点就是择机选择,随着形势变化不断调整政策。如果你把某一阶段的政策当作真理,只能说你太天真了。因为政府的想法不是一成不变,恰恰相反,政策正是服务于经济发展和社会稳定的,换句话说政策发布的作用就是用来进行市场调整的。看看1998年以来中国房地产市场及调控政策的演化,不难发现实践非常充分地印证了这一点:前天打压,昨天鼓励,今天又打压。昨天号召大家入市“去库存”,今天可能重启限购限贷限售政策。政策左右摇摆,市场在颠簸中前行,一直是中国房地产业的发展轨迹,过去是,未来也仍将是。

党代会以后的未来几年将是房地产发展的新阶段,也是房地产新机会的到来。目前中国的城市化率才达到57.35%,如果达到世界银行公布的2011年美国城镇化水平82.38%,中国还需25年左右的时间。从全国来看,大概有4亿左右新市民需要进城,所以未来的租赁市场会非常巨大。

一个成熟的房地产市场一定包括两部分,一部分是买卖市场,一部分是租赁市场,最近中央政府也强调要建立购租并举的住房模式。租赁市场的存在,意味着必然有两类市场主体:出租者与承租者。出租者主要是业主,也有一部分是获得许可的转租者或资产管理者,但他们还是为背后的业主服务的。只要还存在业主,就存在投资者,房东就是完成了买卖过程的投资者。每位出租房业主,其实都是一个慈善者。没有出租者,那些暂时不能买、不想买、买不起房子又纳入不到住房保障体系的人就没地方住,城市化进程难以持续推进,人口流动也无法顺利进行。

租赁市场短期确实会分流一部分购房需求,但事实上凡是租金高的地方,房价也一样高,香港和新加坡就是很典型的案例。从中长期来看,这部分人还是要买房,事实上对于购房市场需求来说就是接力棒效应。不管以后政府建多少人才住房,以及怎么发展租赁市场,商品房和租房的生活品质会存在很大差别,当租房的人经济水平提升以后,一定会迫切想要改善自己的居住条件,最终会回到买卖市场。

中国的房地产市场其实是有价值链的,一线城市北京、上海、广州、深圳一定是处在价值链的顶端。中国现在要走国际化,尤其是人民币国际化,所以一线房产一定要稳,在这个前提之下,加上城镇化的大趋势,包括经济活力升级,人口不断往一线城市导入,只要这个城市经济发展有活力,房价上涨的动力就一直存在。

按照产业发展规律,房地产企业在开发过程中,最合理的选择是行业低迷期买地,高潮期卖房,利润最高。对消费者而言其实是同样的道理,应该在市场低迷期买房,高潮期卖房,这是最理想的假设情况。现实情况却正好与经济规律相反,房地产企业反周期操作,而消费者也是追涨杀跌。如果你想要成为投资市场的佼佼者,就是需要逆向操作,在所有人恐惧时买入,在所有人疯狂时卖出。

楼市长期看人口,中期看土地,短期看金融。当前,中国房地产市场临时性政策变化太多、太快。只有一种办法能解决问题——就是价值投资!选择人口大量流入,土地稀缺,经济增长潜力大的城市。

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