在2014年的万科年终述职会上，当时还是万科总裁的郁亮说过这样一句话，万科转型要乱三年。
三年之期已近，在竞争对手碧桂园于昨日公告提前完成5000亿元的销售业绩之后，万科正式将自己“乱”成了房企规模排位赛里的老三。
12月7日，碧桂园公告称，2017年前11个月累计实现合同销售金额约5342.7亿元。恒大排名第二，前11个月累计共实现合约销售金额约4704亿元，目标完成率达104.5%。而万科以4676.5亿元的前11个月累计合同销售金额位列第三，但与恒大差距不大，仅落后27.5亿元。
从几年前的“稳居第一”到如今的“屈居第三”，万科真的不在乎吗？
12月8日晚8点左右，万科董事会主席兼总裁郁亮在厦门的媒体交流会上表示：“以后谁再说万科是个发展商，我跟他急！现在卖的越多的（房地产）公司，越负重前行。原来的经验不再有用，大家处在同样的起跑线上，经验清零。”
《国际金融报》记者从独家获取的一份万科11月销售情况电话会议纪要（下称“11月电话会议”）里发现，万科的投资者也关心万科是否有中长期销售规模的目标计划。
对此，万科有关方面表示：“对于万科而言，我们一直都没有定年度销售目标。我们认为房地产行业进入转型时期。单纯追求销售规模并不一定有利于公司长远发展，要在发展还算比较舒适的阶段储备力量，尝试例如物流、商业、教育、养老、长租公寓，为转型做准备。”
那么，不在乎规模的万科，到底“乱”出了怎样一番新天地？成效如何？
钟情物流地产
记者梳理万科近三年财报发现，万科“乱”出最大动静的便是物流地产。
尤其是今年7月，在放出其联合厚朴投资、高瓴资本和中银集团三家收购新加坡物流巨头普洛斯消息后，万科在物流地产方面的布局动作愈加吸睛。完成收购后，万科将持有普洛斯21.4%的股份，成为第一大股东。
当上第一大股东后，万科是否有计划将公司的物流地产业务和普洛斯并表，成为投资者关心的问题。
对此，万科有关方面在11月电话会议上表示，由于普洛斯私有化后续还有一系列程序需要推进，关于未来业务，万科没有想要和普洛斯合并。
除收购普洛斯外，《国际金融报》记者发现，万科在2017年拿物流地产项目的手速明显更快。
今年1-11月份，万科新增32个物流地产项目，比之前两年合计获取的还要多。
资料显示，万科早在2014年就涉足物流地产，先后进驻廊坊、贵阳和武汉。目前，万科已累计获取物流地产项目50个，总建筑面积370万平方米，权益建筑面积283万平方米，分布在23个城市。
对此，万科有关方面表示，这是一个水到渠成的结果，因为今年新获取的项目中很多已经谈了一年，只是签约时间恰好在今年而已。
然而，万科并未具体披露物流地产项目的盈利情况，只是透露其成熟项目的净运营收入（NOI）处于较好水平。
世邦魏理仕第三季度中国物流市场报告显示，物流地产的租金增长幅度高于住宅和普通商业地产且更稳定。其中，上海主要工业园区工业用地均价上涨5%，佛山和东莞临近广州区域仓储物业出租率及租金均有上涨，与广州仓库的成本差异逐步缩小。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，万科在物流地产的投资，预计后续依然会有较好的表现，并有助于万科在物流领域实现新的收益。
布局长租公寓与文娱
与物流地产相比，目前万科在长租公寓上的布局规模相对较小。
万科有关方面在11月电话会议上表示，长租公寓的NOI略低于物流地产。
资料显示，万科从2014年便开始布局租赁公寓，目前进入24个城市、签约房源达8万间，运营房间数量达2.4万间，运营房间的出租率约为87%左右。
日前《国际金融报》记者走访所有上海万科泊寓后发现，万科泊寓在上海的出租率都在90%以上。
易居研究院研究员赖勤对记者表示，万科长租公寓目前应该是没有实现整体盈利的，每个项目预估回收期为4-5年，毛利率估算在40%到50%左右。此外，泊寓品牌下的自持和“二房东”比例大概是对半。
对于长租公寓自持和“二房东”对半开的比例，万科有关方面认为，目前长租公寓如果光靠自有资金做自持可能会有资金压力。因此未来还是希望通过REITs引入更多资金方。
除物流地产和长租公寓外，万科近期在文娱领域上的投入也值得玩味。
12月1日晚间，万科公告宣布，其全资子公司昆山品铭富企业管理有限公司拟参与投资一支已成立的基金——“苏州华人文化投资中心（有限合伙）”，未来将投资但不限于中国媒体、娱乐、体育和影视等行业项目。
万科称，基于公司城市配套服务商的发展战略，综合考虑目前市场环境，本次公司下属子公司参与投资华人文化基金，有助于公司借助外部合作方在文化领域的资源，加快公司在战略转型中的投资运作。
关于后续是否会继续在华人文化基金里加大投入，万科有关方面并没有把话说死。万科在其11月电话会议上表示，越来越多的万科客户除了物质上的需求，还有精神上的需求。合作可以对接万科的客户需求和华人文化的产业资源。未来会不会加大投入还没有决定。
在郁亮高喊“房地产的危急时刻已经到来”的余音下，万科的城市运营商之路正在越走越远。
记者 冀鹏茜
