作者：何离
会议议题
“如何迎接十九大后地产新机遇？ ”
——2018 中国房地产市场趋势展望&投资策略闭门研讨会
会议概要
▶会议首先由中国指数研究院进行了中国房地产市场形势总结及趋势展望、2017标杆房企年度经营业绩预判及解析主题演讲，剖析房地产市场长短期发展趋势及房地产企业经营策略转变方向；
▶之后会议以“当前形势下金融机构及房企如何把握市场新机遇”为题进行交流研讨， 各方就未来房地产市场走势、市场风险与金融风险的防范、金融机构与房地产企业的合作契机及行业未来发展机会等主要问题进行了深入交流。
▶本次会议为各大金融机构与中国指数研究院就房地产信贷策略开展交流探讨的常规会议，已连续举办七期。
▶会议加强了金融机构之间的沟通，为各大投资机构做好房地产业务、控制信贷风险提供借鉴；加深了金融机构与房企的交流，促进金融机构更全面了解企业的发展状况。
其中，各机构主要观点如下（此次会议为闭门会议，故纪要只整理各机构及房企的观点，不涉及具体机构和个人）：
▲流出的会议现场照片。
金融机构主要观点
（1）十九大再次确定“房住不炒”主基调，住房市场将进一步回归居住属性，金融机构投资要紧紧把握政策精神与导向，严控风险，在此基础上有序、健康推进地产金融业务。
（2）关注中国城市群及部分中心城市的市场发展机会， 目前房地产是商业银行的压舱石，未来将继续加强与布局在这些区域的中国房地产百强企业合作。
（3）当前房企融资面临一定压力， 直接融资规模显著下降且融资利率较高，随着国家对金融风险控制政策的规范，未来利率会逐步降低， 直接融资市场也将越来越规范。
（4） 租赁市场空间巨大，其链条产业蕴藏金融蓝海，但租赁市场也存在回报率低等问题， 金融机构需加快完善金融手段，加快融资创新，以多元化、多渠道资金促进租赁全产业链的发展；
政府也需要出台相应措施，在政策和资金等方面给予支持。
（5）从 2014 年开始证监会已经把企业资产证券化业务由审批制变成备案制，明年会跟进。借此机遇， 近年来金融机构不断开发出类 REITs、消费金融、存量债券等金融创新产品，支持房地产企业的快速发展。金融机构都看好这些产品，相信未来会有长足的发展，会有更强的生命力。
房地产企业主要观点
（1）房地产调控有利于行业长远发展，房企发展短期将面临一定压力，但从长远看要关注长效机制引导下各个领域涌现出的新机会。
（2）稳定的现金流是企业发展的核心，企业应重视防范经营管理风险， 继续保证财务稳健与资金安全，合理控制企业资产负债水平。
（3）未来行业分化加剧， 行业集中度持续提升。大型企业规模将持续壮大，部分快速增长的中小企业未来将走住宅与产业相结合的特色化道路。
（4）目前多家房企积极试水租赁业务。对房企来说，租赁市场可为企业提供长期稳定的现金流，提升企业利润稳定性，应抓住机遇合理布局。
中国指数研究院主要观点
（1）“十三五”期间房地产市场仍将保持较大市场容量，未来三、五年商品住宅的需求总量 35 亿平方米左右，期间可能会出现一些阶段性调整和波动，但是总体预期和趋势不会改变。
（2）十九大坚持“房子是用来住的，不是用来炒的” 主基调，未来政府着力完善住房制度，加快长效机制建设。受长短期政策协同作用影响，明年房地产市场走势继续趋稳。
（3）在新时代背景下，开发企业及金融机构投资应顺应市场规律，把握增量，突破存量。 增量市场可关注城市群机会及城市周期变化，同时积极把握租赁市场高速发展带来的新机遇，存量市场可关注新型社区运营服务及城市更新。
（4）房地产企业强者恒强态势持续，大型房企在产品、布局、管理机制等方面具有较强优势，部分中型房企增长迅猛，市场集中度进一步提升。
（5）不同规模房企风险不同，大型房企风险主要来自负债率较高，业务转型等；中型房企风险主要来自经营杠杆较大，拿地价格较高等；小型企业主要面临资金链断裂，无法拿地等风险。
2016年11月16日
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