10月27日，美版4万亿预算案正式在美国会众议院获得通过。
有了这4万亿，特朗普可以顺利实施他的减税计划了。下图是早前公布的部分减税方案：
按照这个方案，未来会有很多美国公司将存在海外的利润运回美国，进而带动美国国内的就业。
举个简单的例子，全球最赚钱的公司——苹果可能会迅速做出反应。目前苹果公司手握超2000亿美元现金，但这些现金大部分都不在美国，原因就是美联邦税35%过高，苹果公司不得不将在海外市场赚到的钱存在当地。但特朗普大笔一挥，未来联邦税可能降至15%，这些钱恐怕会一夜之间回流至美国。
看到这，你大概明白我今天要聊的话题了。特朗普4万亿为减税铺平了道路，进而刺进海外资金回流至美国。有进就有出，我们这边自然不高兴了。
金融层面的变化，往往最先传导至房地产市场。谁都知道，搞房地产本质上就是在争夺资金，谁能获得更多更廉价的资金，谁就能在竞争中获胜。而具体到房地产整个行业，要想一直牛下去，就必须要有长期稳定的廉价资金支持。现在这个基石正面临强大的外部压力：特朗普减税，美联储加息和缩表。所以至少在特朗普的任期内，我们的房地产可能都难言轻松。
一、美元债很关键
为什么总是盯着美元呢？因为人民币与美元的关系最大，至少从目前来看是是这样的。以人民币投放为例，外汇占款是非常重要的一种人民币投放方式，企业赚到的美元必须卖给央行，然后央行再根据汇率返给相应的人民币，这些人民币就是外汇占款。
但是自2015年11月开始，外汇占款就不断减少，已经连续22个月下降，直到今年9月才“转正”。但我们知道我们的外储早在几个月前就已经止跌回涨了，目前已连续8个月上涨。这又从何解释呢？
我们关注到这样一条报道：
这张图基本解释了上面的“时间差”，外汇的提前止跌回涨跟我们大力发行美元债有直接关系。
从2016年开始，中资企业发行的美元债规模开始增加，到了2017年更是井喷式增长。民政证券的管清友团队的一份报告显示，2017年上半年中资企业发行美元债1334只，规模总计1682亿美元，相比2016年同期，发债数量增加了10倍左右，发债规模则增加了3倍。
正是这些“借来的美元”保住了我们的外汇。
二、房企面临大考
需要指出的是，上面这些美元债，相当部分是国内房企借的，还有些是地方融资平台借的，他们大部分都流向了两个领域：房地产和基建。
目前国内的房企已经陆续到了偿债高峰期。据穆迪的统计，获得其评级的52家中国房企中，超过7成的房企在2018年面临债券到期的问题。所以问题来了，在国内融资普遍困难的情况下，房企必须要将目标瞄准美元，但随着特朗普减税等计划付诸实施，美元是要加速回流的，你要继续借美元就得花更高的成本。
成本更高自然也影响了房企的利润和负债情况。中国房地产报统计了上半年的上市房企的亏损top30和销售top30的负债变动情况。
从上面两张图，我们也能明显感觉到，在融资环境变差的情况下，中小房企开始逐渐掉队，而大型房企也表现出明显的“增收不增利”。
三、政策层面只紧不松
金融风险是今年的高频词，而为了应对压力金融风险，去杠杆又是一个必须要完成的任务。去杠杆最先在金融领域和房地产领域展开。
一方面严格限制开发贷的规模和用途，这会导致房企开始分化，一大批中小房企开始出局，大房企则着力稳住阵脚控制债务，目前在热点城市，已经有不少地块是底价成交或低溢价率成交，甚至在北京这种城市，10月16日到22日，有6幅地块竟然都没有房企去拍。
另一方面，在购房者层面，50个城市限售，限的都是优质城市。不能卖也就不能抵押，不能抵押就不能玩杠杆，自然也就没有钱去再买房了。
此外，商业银行的房贷利率自今年以来已经连续9个月上涨，额度也是捉襟见肘。这也是跟金融去杠杆有关，原本主要用于房地产的银行表外业务急剧缩水，表内业务又得照顾基建等实体，哪有多余的钱给房地产呢？
特朗普的一个小动作，全球都跟着布局，我们更是如此。
其一、在货币周期转向叠加房地产向租房市场倾斜的大环境下，有限的资金必须要用到“住”上面。也只有这样，房地产才走的更加扎实。
中原地产的一份数据显示，未来在北京的新房市场中，每新增10套房就有5套是共有产权房和租赁房源。这都需要大笔资金投入，只有大房企才能玩得转，中小房企会因融资问题而掉队。
其二、为了确保金融安全，房地产这个蓄水池还得继续稳下去，这也就意味着资金的流入流出都将受到极大限制。天风证券刘煜辉就表示，高位锁定流动性会导致房地产买卖双方力量对比发生变化，房屋价值重估将是一个必然的过程。
近日，北京双井一套二手房3月份曾摸高至12万元，但最近的挂牌价则不足6万元，就这也无法吸引到看房人。曾经热闹非凡的环京区域，以燕郊为代表，也已经不复往日盛况。燕郊的二手房已经跌去3成，新房几乎是零成交。
美版4万亿刚刚获得通过，特朗普的减税基础已有重要基础，一场货币的争夺战已经打响，作为个人，现在要做的就是稳住自己的现金流和负债。
