大概在半个多月前，我写了一篇文章，重点讲了今年以来杭州楼市火爆的原因。主要有三点，棚改过快、大规模货币化安置、投资需求旺盛。
但其实我在写这篇文章的时候，已经有当地的朋友向我反馈，一部分手中有多套房的投资客已经在悄悄出货，只不过当时我在那篇文章中也只是一笔带过，没有重点展开。
10月以后杭州楼市开始快速降温，买的不如卖得多
黄金周期间，杭州楼市没什么成交量，这是正常现象，但黄金周结束后，二手房成交量却再也没能复苏至9月份的水平。
不少信号都表明，杭州楼市正在变天，而且速度相当快。首先是二手房成交量，10月份后面三周的成交量同比9月份差不多减少了40%。其次是二手房的挂牌量激增。这背后是很多投资客寻求套现离场。第三是房主的心态开始更加务实，能砍价的房子越来越多。地产中介发给购房者的短信则说得更直接：接受各种砍价！
笔者总体的感觉是，杭州楼市是被强大外因快速催熟的。
第一个外因就是拆迁户。
拆迁是本质上是改善居住条件，但如果加入了货币化安置就不一样了。更何况是原本5年的目标，在杭州手里只用了2年就完成了。这种事走得太快并不是什么好事，原本5年缓慢释放的购房需求，现在2年就全都冒出来了。
需求可以迅速释放，但房子供应却无法迅速增加。
结果就是大量的人手里抱着大量的现金到处去买房，找关系、托门子已经是常态，甚至千万现金买不到房也是常有的事。
第二个外因就是投资需求。
这个投资需求是从2016年10月份以后开始爆发的。在之前杭州楼市也在上涨，但明显属于走自己的节奏，并不激进。
2016年10月份以后，G20成功举行，炒房客们才发现，在长三角还有一个“价值洼地”，于是一批又一批的炒房客开始进入杭州楼市。
炒房客的到来对杭州楼市的影响非常大，他们直接拉高了当地房价预期，一些有资格但并没有购房计划的人开始加杠杆提前入市。人们都认同这样一个逻辑：越不好买的东西越要抢着买，也就越值钱。
但问题是，内生动力的不足，仅靠外因是无法支撑楼市继续爬升的。一个城市的房价，要与收入相匹配，要有产业的支撑，特别是高新技术产业所催生的高收入群体。如此正循环，楼市的发展才拥有坚实的基础。
外因驱动的楼市，根基不牢，人们买房不是为了住，而是为了在一个更高点抛出去。当这类人多了，大家都想着在高点抛房，谁来接呢？更何况，大规模的旧城改造后，大家手里还缺房子吗？
为什么炒房客现在就开始卖房子了？
还是跟旧城改造有关，原本到2022年才完成的5年改造计划，但仅2017年就完成了一半，按照这个速度，2018年就能完成剩下的部分。无论接下来的改造速度是保持还是放缓，炒房客都能感到危险的气息。
假如速度保持，改造很快就能结束，现在撤出算是一个比较安全的时间点，假如速度放缓，那后续进入楼市的资金量也无法支持房价继续往上走，现在撤出更是明智之举。
这一年来，杭州各片区的房价涨幅不一，但肯定都超过1倍，最高者超过了3倍。过去是通过临安撤县设区把均价抹平了，今后这方面的压力应该能减轻点了。对于杭州楼市来说，靠拆迁户和外来炒房客支撑的房价终究无法持续太久。
