《愉美人说》
对于前一段时期频频出现的土地拍卖价格创新高，很多观众会问，房地产开发商怎么这么有钱？随着近期对于房地产融资监管的加码，买地花了谁的钱已经逐渐明晰了，下面进入今天的“愉见财经”。
对于房地产融资，监管加码已经明显。近日银监会表示要严禁银行理财资金违规进入房地产领域。
本月初也有多个管理部门强调：对于房企“缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款”这一部分，银信保的资金都不允许介入。
这事怎么看？我们知道银行是不能直接贷款给开发商拿地的，但来自银行的资金绕着弯输血的办法却有不少。此前的那些个“地王”，也都是房企高企着融资杠杆拍出的。
最常见的，就是银行用理财资金，通过银行和房企共同组建的有限合伙企业运作拿地款基金的方式，进入土地市场。当然作为风控手段，理财资金一般作为基金“优先-劣后”结构化分层中的优先级。
此外，近两年房企发债井喷，而从认购者来看，这些公司债也不乏银行理财和保险资金作为买家。
除了这些，我在调查中还发现了某个本轮表现活跃的香港上市房企常用的套路：发放永续债。银行资金一般借比如基金子公司等“通道”进入某个特设的项目资管计划，再进入房企的“项目公司”。
对银行而言，为了让永续债在实际操作中期限不永续，我发现他们做了一道巧妙的设计，比如约定这债的票息率每年递增，或前两、三年票息率还算正常，融资成本跟普通贷款差不多，到了第三或第四年突然抬升，倒逼企业因无法承受利率，只能像还贷一样乖乖到期还债。
此外为了规避资金用途的监管，合同还会约定项目公司的借款用途为归还股东、也就是母公司的借款，而事实上，项目公司借母公司的资金主要不就是拿地吗？
以上这些“输血”房企套路多，却也已经遇上了监管的加码。虽然我们提到的这些操作因为中间夹了通道等等设计，目前没有被监管明确叫停，但我在采访发现，一些银行对此已经处于观望之中。大家都在关心下一步所谓“穿透式监管”的可行性和执行力度，监管的力度和弹性，很可能决定了各种绕道输血的操作是否还能继续。
