文/杨国英 （微信公众号：杨国英观察）
近期，恒大疯狂举牌多家上市房企，不仅让万科股权之争再添变数，也让地产股集体成了“香饽饽”。8月14日，A股房地产板块被引爆，收盘整体上涨4.76%，其中涉及“恒大概念”的万科A、廊坊发展、嘉凯城、粤宏远A均以涨停收盘。
尽管地产板块崛起的势头生猛，但我的核心观点是不乐观，即地产股的热度难以持续。一方面，目前A股仍是“闪电牛”格局，快速、反复震荡为主，也可以叫小级别的猴市，震荡幅度有限；另一方面，从地产板块自身的逻辑讲，地产股的普涨与地价上半年的快速上涨有关，前期低价囤地的上市房企理应被重新估值，但资产价值重估之后，房企还是要面对房地产行业整体下行的现实。
今年上半年楼市去库存，重点城市与中小城市的房地产市场出现了严重的分化，受益的主要是布局偏向一、二线重点城市的房企，尤其是前期在这些区位有大量土地储备的房企，原因很简单，这半年来重点城市的地价涨幅远远超过了房价涨幅，以至于出现了“面粉比面包贵”的楼市奇景。今年上半年，全国50个大城市中，平均楼面价涨幅超过30%的城市多达27个。其中深圳、苏州、杭州、佛山、宁波、厦门、南京、南宁等城市平均楼面价涨幅超过100%。与地价的涨幅相比，房价的涨幅要温和的多，比如，2016年上半年一线城市住宅价格累计上涨12.79%，南京、苏州作为热点二线城市的代表，上半年南京房价的涨幅也不过21%和22%。
重点城市地王频出，受益的可能不是地王，而是那些拥有大量土地储备的上市房企。既然地王推高了地价，那么上市房企在早些时候低价储备的土地和项目就有了价值重估的必要，毫无疑问，这可能令一些房企身价倍增。实际上，看中上市房企的土地储备的升值空间，正是恒大频繁举牌的首要逻辑。比如被恒大举牌的万科，万科在2015年就储备了大量一二线重点城市的土地，而且价格相当低廉，根据年报数据测算，这些储备的楼板价均价仅为不到5000元/平方米，增值空间可以说相当大。恒大举牌廊坊发展、控股嘉凯城也是同样的逻辑，对于控股嘉凯城，恒大地产就曾明确表示，“通过协议收购嘉凯城52.78%股份，可丰富恒大地产的土地储备资源，进一步增加一、二线城市项目数量占比，优化土地储备结构。”
一面是土地储备的持续增值，一面是地产股估值的长期低位徘徊，两者之间的反差形成的价值重估压力，必然需要得到释放。刚刚过去的7月份，一线城市住宅土地均价超过3万元/平方米，较2015年均值水平增长了174%，增幅惊人。与此不同的是，尽管楼市火爆，然而房地产股在今年上半年并没有很多表现的机会，而是较为弱势。
需要指出的是，上半年弱势，不代表下半年会强势。房地产行业是夕阳产业，这个判断不会错。从当下来看，在上半年的去库存政策、信贷刺激下，房地产企业的半年报业绩整体上可能会超预期，但是下半年楼市可能就将迎来拐点，房价震荡、徘徊、调整的概率比较大，投资者高位追涨的可能性很小。
应当看到，对土地储备的重新估值很可能是一步到位的，尤其要正视一点，即土地储备的升值，并不代表房企的盈利能力会相应提升。虽然长期来看重点城市的土地将持续升值，但就当下而言，在地价涨幅超过房价的现实情况下，土地的市场价格要在短期内不打折扣地变现是有压力的，特别是对于那些跟风而上、高价拿地的上市房企，更没法忽视这一现实，为了缓解压力，它们很可能选择囤地而不是马上开发。
对于上市房企来说，土地价格过快上涨带来的泡沫，虽然不会轻易破灭，但需要较长的时间来消化，这决定了土地储备增值带来的房企价值重估空间较为有限。尤其要看到，目前楼市降温、房企业绩压力逐渐上升的势头较为明显，而在当下的市场格局中，上市公司估值的最大支撑只能来自良好的业绩，特别是实实在在的利润和分红。
